Работа в кризис или как продать 7 млн квадратных метров?

23.03.2016
578 +1
№ 1512
На первичном рынке недвижимости Московского региона сегодня представлен рекордный объем предложения – более 7 млн кв.м. На круглом столе, в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ, ведущие девелоперы обсудили стратегии выживания в кризис в условиях падения спроса.

Круглый стол начался с анализа ситуации на первичном рынке недвижимости Московского региона. По данным Олега Репченко, руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня в продаже представлено более 7 млн кв.м новостроек, включая апартаменты. Для сравнения - в 2011-2013 гг. объем предложения был около 4,5 млн кв.м., в начале 2015 года – 5,9 млн кв.м. Таким образом, на протяжении последних лет наблюдается тенденция значительного увеличения объема предложения. Спрос, наоборот, продолжает сжиматься.

В текущих условиях каждый девелопер приспосабливается к новым реалиям рынка.

Эксперты озвучили противоположные стратегии. Часть застройщиков ведет «игру на понижение», сокращая расходы нередко в ущерб качеству, чтобы максимально собрать текущий спрос. Другие выбирают политику сохранения цен, поддерживая покупательскую активность путем дополнительных преференций клиентам.

Среди основных инструментов поддержания спроса эксперты назвали:

  • Максимальную диверсификацию предложения (в портфеле девелопера должны присутствовать проекты от массового до бизнес- и элитного класса).
  • Расширение инструментов покупки жилья (совместные ипотечные программы застройщиков и банков, длительные отсрочки, лизинг и пр.).
  • Расширение квартирографии.
  • Агрессивная реклама.
  • Развитие постпродажного обслуживания.

«В сложных условиях рынка всегда лучше всех остальных себя чувствуют игроки, чей продукт максимально диверсифицирован! - отметил Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград» компании IKON Development.

Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, в особенности, Московской области, где:

  • одновременно в продаже в пределах одной локации находится свыше 1 млн кв.м жилья,
  • цены реализации находятся на грани себестоимости строительства,
  • платежеспособность целевой аудитории с каждым месяцем все больше снижается, на плаву остается тот девелопер, чей продукт диверсифицирован по всем направлениям – типы планировок, схемы оплаты, разные стадии строительства, класс возводимых объектов, гибкое ценообразование/политика скидок, подарков и прочее.

Данная стратегия позволяет максимально расширить целевую аудиторию проекта при сохранении затрат на продвижение. Именно такой политики мы придерживаемся в проекте комплексной застройки ЖК «Новый Зеленоград». Мы понимаем, что спрос и платежеспособный клиент есть и он очень разный, поэтому стараемся максимально отвечать всем запросам.

  • Предлагаем богатый выбор планировок (50 типов) и различный формат отделки (без отделки, только с межкомнатными перегородками, с предчистовой отделкой, скоро запускаем продукт «с финишной отделкой»).

  • Реализуем партнерские программы с банками (как пример - совместная программа с Банком ДельтаКредит по ставке от 8,5% годовых на весь срок кредита).

  • У нас действует гибкая система рассрочек для разных типов покупателей (например для вторичников очень эффективная рассрочка 10/75/15, где 15% клиент платит через год после получения ключей).

  • В нашем проекте различные типы домов (многосекционные, односекционные) и т.д.

И, несмотря на вроде бы достаточно богатый выбор продукта, мы не стоим на месте и постоянно совершенствуем, расширяем линейку. Поэтому сейчас, даже в непростые для рынка времена, мы наблюдаем достаточно стабильный спрос в нашем проекте. Самое главное для девелопера и в особенности сейчас – слушать клиента, предлагать ему комфортный современный продукт и комфортные схемы его приобретения».

Все участники конференции согласились с тем, что сегодня, несмотря на падение маржинальности, для успешных продаж девелоперам приходится сдерживать стоимость метра. Причина тому – низкий спрос. Одни эксперты считают, что покупательская активность продолжит снижаться на протяжении 2017-2018 гг. Павел Лепиш, заместитель генерального директора по продажам ОАО «Главстрой Девелопмент», связывает падение спроса не только с низкой платежеспособностью населения, но и демографической ситуацией. По его словам, рынок недвижимости в ближайшие годы ощутит следствие снижения рождаемости 90-х гг. – сократится количество потенциальных клиентов в возрасте 23-25 лет. Именно эти люди в ближайшие несколько лет составят основной костяк покупателей недвижимости.

«Сегодня спрос в сегменте новостроек низок, но стабилен и, плюс ко всему, распределен во времени, - подвел итог Игорь Козельцев. - Люди принимают решение о покупке недвижимости осторожно, учитывая повышенные риски потери работы и сокращения реальных доходов.

Сейчас основными стимулами для совершения покупки являются:

  • стоимость и
  • комфортные схемы её оплаты.

И если государство не готово участвовать в стимулировании спроса посредством поддержания строительной отрасли, мы сами – девелоперы – выступим данным стимулом, как уже делали в конце 2014 – начале 2015 г., когда предлагали:

  • субсидированные ипотечные ставки и
  • платные рассрочки (аналог ипотеки) на фоне нереальных ставок на ипотечные продукты банков.

Таким образом, чтобы продать текущий объем спроса, нужно постоянно анализировать уровень платежеспособности населения и предлагать максимально комфортные и безопасные для покупателя инструменты приобретения жилья».

Автор публикации АН «Метриум»