РОСРИЭЛТ

Рынок коммерческой недвижимости Новороссийска – выбираем арендодателя, а не объект аренды

15.07.2016

Рынок коммерческой недвижимости Новороссийска существует под девизом «Сделай сам». Не смотря на достаточное количество в городе профессиональных БЦ, ТЦ и даже складов класса А, большая часть коммерческой недвижимости относится к помещениям свободного назначения, что предполагает их перепрофилизацию под нужды конкретного арендатора. Подобные действия впрочем, не гарантируют более низкой цены аренды. Так как значительная часть данных помещений обладает незначительной площадью и высокими эксплуатационными расходами, что вынуждает арендодателей запрашивать за их аренду баснословные суммы в 3-4 раза превосходящие стоимость аренды в профессиональных БЦ и ТЦ.

В июле 2016 года помещения свободного назначения в Новороссийске были представлены в количестве 120 единиц, что соответствовало общему объему предложения торговой и офисной недвижимости! Таковая соответственно была представлена 65 и 67 объектами. Для сравнения складская и производственная недвижимость равнялась лишь 25 и 15 объектам. Еще 5 сдаваемых объектов относилось к пунктам общественного питания.

Вся вышеозначенная недвижимость довольно не равномерно распределена по городу. Это видно на примере размещения наиболее знаковых объектов торговой и офисной недвижимости. Так в Новороссийске наибольшая концентрация торговых и бизнес-центров отмечена в Центральном и Южном районах. Восточный район характеризуется средним объемом предложения качественных объектов. Для сравнения Приморский район отличается лишь ограниченным объемом предложения качественных торговых центров. Знаковые бизнес-центры в нем отсутствуют. Более детально расположение наиболее популярных объектов торговой недвижимости и бизнес-центров представлено на нижеследующем изображении.

 

В целом рынок характеризуется низкой информационной прозрачностью, что обуславливается слабой подготовкой самих арендодателей. Лишь одиночные объекты экспонируются с указанием их класса. Это сочетается с неадекватной оценкой собственников своих объектов и как следствие завышенным уровнем цен.

При этом в городе находятся достаточно качественные объекты коммерческой недвижимости классов А и В. Как не парадоксально но именно они сдаются по конкурентоспособным и обоснованным ценам, что свидетельствует о профессионализме собственников объекта. Вследствие этого на рынке коммерческой недвижимости Новороссийска правильнее выбирать не объект, а его владельца. Именно профессионализм арендодателя является залогом успеха арендатора. Рассмотрим более детально возможности предоставляемые рынком недвижимости города.

Торговая недвижимость

В июле 2016 года торговая недвижимость в Новороссийске сдавалась по цене от 3500 до 31824 руб. за кв.м. в год. Имеющиеся в городе ТЦ и ТРЦ предлагают оптимальное соотношение цены и качества. Для сравнения дешевле всего в городе можно снять магазины в частных домах на окраине города. Например, в июле минимальной ценой аренды характеризовался частный магазин на ул. Былинной в поселке Цемдолина. В то время как максимальной ставкой аренды отметился торговый павильон на рынке по улице Героев Десантников/Проспект Дзержинского. Для сравнения стоимость аренды в отдельных торговых центрах города представлена в нижеследующей таблице.

 

Отдельно стоит упомянуть альтернативные возможности аренды. Например, в Новороссийске можно снять торговую точку, работающую по документам другого предпринимателя. Обычно подобным образом сдаются павильоны для сезонной торговли фруктов или овощами. Например, один из таких объектов предлагается на пересечении ул. Вруцкого и Рязанского. Цена данного объекта площадью в 15 кв.м. составляет 10 тыс. руб. в месяц. Еще одной возможностью сэкономить средства является аренда торговых помещений «под ремонт». Арендодатель в данном случае сдает помещение не пригодное к эксплуатации. Арендатор ремонтирует его, за что и получает право аренды в определенный период времени. В отличие от первого варианта, характеризующегося завышенной ценой этот способ аренды является наиболее экономичным из всех действующих в городе. Подобным образом можно снять торговую площадью на 10% дешевле чем в самом доступном ТЦ.

Офисная недвижимость

В июле 2016 года офисная недвижимость в Новороссийске сдавалась по цене в 1200 до 8400 руб. за кв.м. в год. При этом минимальной и максимальной ценой характеризуются небольшие помещения в объектах многофункционального назначения. В то время как качественные бизнес-центры устойчиво держат золотую середину предлагая качественные площади по оптимальной цене от 1300 до 2500 руб. за кв.м. в год. Наглядно стоимость аренды в отдельных БЦ представлена на нижеследующем изображении.

 

Для сравнения по цене от 1200 руб. за кв.м. можно было арендовать офисные помещения на Анапском шоссе. В то время как небольшой МФК на ул. Куникова характеризовался стоимостью аренды офисов в размере 8400 руб. за кв.м. в месяц. Отдельно в данной истории стоит упомянуть так называемую субаренду офисной недвижимости. В случае с Новороссийском она возможно в форме ковекинга, когда субарендатор находится в одной офисной комнате с прямым арендатором недвижимости. Арендовать отдельное взятое рабочее место в офисном помещении можно за 2500 руб. в месяц. За данную цену пользователь получает компьютер и необходимую мебель. Сам офис оснащен кулером с водой, системой кондиционирования, микроволновкой, чайником и интернетом. Частный пример подобного предложения находится в одном из зданий в пер. Звонкий. В перерасчете на минимальную стоимость аренды за эту же сумму можно снять 25 кв.м. офисной недвижимости. Однако она не будет оснащена оргтехникой и мебелью.

Складская недвижимость

В июле 2016 года складская недвижимость в Новороссийске характеризовалась разбросом ставок аренды в пределах 50 до 950 руб. за кв.м. в месяц. Дешевле всего сдаются склады класса D на удалении до 50 км. от города.

Например, по такой цене сдается склад в поселке Новоукраинский в 47 км. от Новороссийска по трассе на Краснодар. Данный склад обладает огороженной территорией, круглосуточной охраной и системой видеонаблюдения. Стоянка для грузовых автомобилей рассчитана на 50 машин. На территории складского комплекса имеется весовое оборудование, электроснабжение, водоснабжение. Максимальной ценой характеризуются склады-холодильники с температурой хранения до -18 по Цельсию. Один из таких объектов располагается в поселке Цемдолина. Складской комплекс обладает системой пропусков, огороженной территорией и системой видеонаблюдения. В отличие от низкокачественных складов в нем предоставляются услуги по разгрузке. Таковая стоит 160 руб. за паллет. Примечательно, что помещения в складах-холодильниках можно арендовать и без использования низкотемпературного режима. В таком случае стоимость аренды составляет лишь 200 руб. за кв.м. Стоимость аренды в обоих случаях включает и цену электричества.

Для сравнения небольшие склады "последней мили" в центре города сдаются по цене в 550 руб. за кв.м. Именно за столько можно снять помещение площадью в 40 кв.м. на пересечении ул. Мира и ул. Новороссийских партизан. Складское помещение обладает широким въездом и возможность установки стеллажей для хранения продукции. В помещении установлена сигнализация вневедомственной охраны. Ворота склада закрываются автоматически. Примерно столько же стоят немногочисленные склады класса А с высотой потолков в 12 метров и 5-ти ярусным стеллажным оборудованием набивного типа. Данные склады оборудованы сплит-системами, сигнализацией, противопожарной сигнализацией, вентиляцией. Только эти склады в обязательном порядке обладают ричтракерами и рампами. Стоимость электричества в них оплачивается отдельно. Цена погрузочно-разгрузочных работ составляет 190 руб. за паллет. Одно из таких помещений находится на Кириловском повороте. Более детально стоимость аренды складов в Новороссийске представлена на нижеследующем изображении.

 

Итоги

Рынок коммерческой недвижимости Новороссийска сохранит все вышеозначенные тренды. При этом качественная составляющая на нем по-прежнему останется в достаточном меньшинстве, что характерно для всех российских городов.

Вместе с тем большинство не сертифицированных объектов продолжат улучшаться своими владельцами с целью поддержания их конкурентоспособности. Однако это не приведет к ценовой конкуренции. Так как у частников попросту нет для нее финансовых возможностей. Вследствие этого качественные сертифицированные объекты класса А и В продолжат предоставлять оптимальные возможности для аренды. Единственным их ограничением останется географическое расположение.

Кулюк Павел

#Коммерческая недвижимость



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Дом в Новороссийске

250 кв.м., 8.3 сот., Новороссийский район, Гайдук, Полевая ул.

Квартира в Краснодаре

3ком., 86 кв.м., ЦМР (Центральный), Седина ул.

Квартира в Краснодаре

3ком., 90 кв.м., ККБ, Восточно-Кругликовская ул.

Дом в Анапе

190 кв.м., 8 сот., Супсех, Садовая ул.