РОСРИЭЛТ

Коммерческая недвижимость Новосибирска – спрос превышает предложение

18.02.2014

Коммерческая недвижимость Новосибирска уже не первый год демонстрирует стабильный рост количества сделок.

Со слов признанного эксперта по коммерческой недвижимости Алексея Малова – начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» интерес к коммерческой недвижимости неравномерен. В некоторых сегментах спрос лишь на 20 - 30% перекрывает предложение, в иных наблюдается 100% заинтересованность.

О том, какие сегменты рынка недвижимости пользуются спросом, а на каких можно сэкономить мы и расскажем сегодня.

Офисные площади Новосибирска

Последние годы стали переломными в строительстве коммерческих площадей. В Новосибирске построено более 160 офисных зданий. Общая площадь предлагаемая к сделкам составляет порядка полутора миллионов квадратных метров. Но к высшему классу "А" относят всего 5 объектов. Можно сказать, что рынок офисной недвижимости Новосибирска наполнен. Цены на элитную коммерческую недвижимость так и не достигли докризисных цен 2008 года. Усреднённая стоимость аренды составляет сейчас - 649 рублей за квадратный метр. Своего минимума цены достигли в 2012 году, остановившись на отметке в 592 рубля. Таким образом, арендаторы оказались в льготных условиях по отношению к докризисному уровню, когда средняя стоимость квадратного метра достигла отметки в 1 тысячу рублей за квадратный метр. Низкие арендные ставки позволили достичь заполняемости офисных помещений класса "А" и "В" до 98%. Нельзя сказать, что помещения класса "С" пустуют, их заполняемость достигает 80-90%.

Одним из последних объектов офисной коммерческой недвижимости введённый в январе 2013 года в эксплуатацию является бизнес-центр «Новая высота» общей площадью 33,6 тысяч квадратных метров. Застройщик оценил класс объекта как "В+".

БЦ Новая высота БЦ Новая высота

Девелоперы отмечают, что деловая активность достигла докризисных значений, благодаря этому к новому году было сдано уже порядка 50% помещений. Следующим крупным объектом стал торговый и бизнес центр "Кристалл" с объёмом площадей в 5,5 тысяч метров.

Но несколько крупных проектов оказались замороженными. К таким относятся бизнес-центр «Сарэт-Сибирь» и бизнес-центры компании «Заельцовская». Возможно, сделано это умышленно, чтобы не создавать единовременно больших объёмов свободных площадей, что может привести к снижению цен на рынке аренды офисной недвижимости.

Неторопливый подъём цен наблюдается и на рынке продаж офисных помещений. Но, начавшийся в 2012 году рост цен пока не достиг докризисных значений и находится пока на 24% ниже максимума 2008 года на отметке 83,11 тысячи рублей за квадратный метр. Поэтому собственники не спешат продавать имеющуюся недвижимость предпочитая сдавать её в аренду.

Благодаря такой политике собственников, на рынке продажи офисной недвижимости образовался спрос превышающий предложение. Это привело к тому, что на рынке аренды недвижимости сделок совершается в три раза больше чем на рынке продаж. Средняя стоимость квадратного метра составляет 63 тысячи рублей, но доля свободных предложений составляет около 2%. В условиях доступности заёмных средств такая ситуация неминуемо повлечёт за собой повышение цен.

Торговая недвижимость Новосибирска

Торговля двигает всю экономику. Это же касается и торговых помещений. Этот сегмент рынка переживает очередной подъём. Не смотря на то, что по количеству торговых площадей на одного человека (1,7 кв. м на 1 жителя) Новосибирск обогнал уже не только Екатеринбург, но и обе столицы это не стало причиной уменьшения спроса. Дело в том, что рынок торговой недвижимости переживает реструктуризацию. Небольшие уличные торговые павильоны и будки уходят в прошлое. Арендаторы всё более оценивают выгоду и удобство новых торговых центров. Миграция происходит очень активно. В настоящее время доля свободных площадей в современных торговых центрах не превышает 5%, что говорит о явно неудовлетворённом спросе.

Но, наиболее популярным сегментом торговых площадей неизменно становятся площади находящиеся в пристроенных помещениях на первых этажах зданий на красной линии. Они пользуются спросом, как на первичном рынке, так и на вторичке. Причём раскупаются они зачастую еще на этапе котлована, не смотря на самую дорогую оценку – в среднем 95 тыс. р./кв.м. При том, что средняя стоимость оценивается в 74 тысячи кв.м.

Наибольшей популярностью в этом сегменте пользуются по данным АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость» помещения площадью до 250 кв.м. Их доля на рынке составляет 72%, при этом арендная ставка на такие помещения составляет порядка 2,5-6 тысяч рублей за квадратный метр. Тенденции развития рынка торговой недвижимости приведут к обострению конкурентной борьбы между застройщиками, что возможно приведёт к снижению стоимости квадратных метров на продажу, но ожидать снижения цен на рынке аренды было бы неоправданным оптимизмом.

Складские помещения Новосибирска

Самым устойчивым сегментом рынка оказались складские помещения. Его практически не коснулись события 2008 года. В настоящее время этот сегмент представляют около 1,8 млн.кв.м. помещений. При этом доля свободных площадей составляет около 30% от рынка. Но, в тоже время 2013 год обозначил дефицит складских помещений класса "В". Этому явлению есть две причины. Во-первых, в ряде случаев собственник неоправданно завысил цены, во-вторых, арендатора не устраивает класс объекта. Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» предоставили следующие цифры на складские помещения: средневзвешенная стоимость квадратного метра складских помещений оценивается в 24 рубля за квадратный метр.

Как уже было сказано выше, на рынке аренды складских помещений наблюдается дефицит, в основном это касается помещений класса "В". Это привело к тому, что торговые компании стали сами инициировать строительство необходимых площадей. В результате рынок пополнился новыми предложениями. Стоимость аренды остаётся на уровне 238 рублей за квадратный метр. Но продажа складских помещений пока составляет небольшой процент на этом рынке. Так же как владельцы торговых площадей, владельцы складов, не спешат расставаться со своей недвижимостью, ожидая подъёма цен.

Тенденцией рынка складских помещений стало строительство мощных логистических терминалов. В 2013 году было введено в эксплуатацию несколько таких объектов крупнейшим из которых стал "ПНК-Толмачево" — логистический комплекс класса «А» общей площадью 50 тысяч квадратных метров. Благодаря масштабной застройке складских терминалов, в Новосибирске образовались свободные площади. Но, высокая деловая активность не даёт надежды на то, что эти площади будут пустовать.

Как вести себя инвестору в данной ситуации. Вкладывать в недвижимость сегодня надо очень аккуратно. На рынке достаточно много объектов, которые не интересны потребителю. С другой стороны Вы не ошибётесь, если вложите свои активы в торговые помещения на красной линии или складские помещения высокого класса.

Ворсов Андрей,

e-mail: a.vorsov@gmail.com

Просмотров: 241 | ID: 643



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Преимущества демократичных новостроек в центре Новосибирска

В настоящее время центр Новосибирска, к которому относятся Центральный, Железнодорожный и Заельцовский районы, активно застраиваются. Ценовой спектр новостроек здесь достаточно разнообразен. При этом покупатели каждого из сегментов имеют очень четкие представления о необходимых качественных характеристиках будущего жилья. Причем при выборе квартир комфорт-класса ожидания и требования клиентов порой не ниже, чем при покупке недвижимости более высоких ценовых категорий.

Опасные 5 метров или где и почему в Новосибирске может пострадать недвижимость из-за паводка

Без существенного изменения гидротехнических сооружений на Оби выше города, Новосибирск обречен на подтопление. Городские районы с недвижимостью, используемой для постоянного проживания, подвергаются угрозе при повышении воды на уровень свыше 5 м. Дачные поселки подтапливает при уровне воды от 3,6 метров и выше. Для сравнения сильнейшие наводнения 1966-69 годов продемонстрировали подъем воды на уровень в 6,5-6,7 метров. А в 2015 году подъем воды составил 5,2 метров.

Кризисная стратегия: осознанное управление торговыми центрами

Сегодня, с одной стороны, рынок Новосибирска стремительно насыщается – в столице Сибири обеспеченность торговыми площадями составляет примерно 1 300 кв. м на 1 000 человек. С другой стороны, кризис заставляет ритейлеров оптимизировать затраты и сокращать присутствие в регионах, а покупателей – осторожнее делать покупки. Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, модератор и спикер секции торговой недвижимости на форуме Commercial Estate Siberian Area в Новосибирске рассказал о правилах выживания на рынке после кризиса.

В 2015 году обеспеченность жителей Новосибирска торговой недвижимостью увеличится на треть

К концу 2015 года обеспеченность торговой недвижимостью жителей Новосибирска возрастет до 340 кв. метров на каждую тысячу человек. В конце 2014 года это же значение составляло 240 кв. метров. Для сравнения среди крупных городов худшим показателем обладает лишь Пермь, где данное значение составляет примерно 120 кв. метров на тысячу горожан.

Новосибирск находится на третьем месте в России по площади качественных складов

Всего в административных границах города на начало 2015 года насчитывалось 744,8 тыс. кв. метров складской недвижимости. В общем объеме предложения доминируют склады класса А. На них приходится 651,8 тыс. кв. метров помещений. Площадь складов класса В составляет лишь 93 тыс. кв. метров. В 2014 году на рынок было выведено 67,6 тыс. кв. метров складов.

У новосибирских строителей достаточно средств для поддержания рынка в кризис

Снижение и изменение структуры предложения, кредитование и отсрочки от застройщиков, а так же государственная поддержка ипотечного кредитования позволяют без опаски приобретать жилье в строящихся многоквартирных домах. В текущей геополитической ситуации подобные покупки не только позволяют решить личные жилищные проблемы, но и поддержать "рублем" отечественных застройщиков.

Рынок гостиничной недвижимости Новосибирска в состоянии поспорить с аналогичными рынками столиц стран СНГ

По официальной статистике, в городе насчитывается 40 гостиниц с номерным фондом в 2,5 тыс. номеров. Загрузка гостиниц среднего ценового сегмента составляет в городе 55-60%, что является максимальным значением на фоне отсутствия туристов приезжающих с целью отдыха и бизнеса. В 2013 году в городских гостиницах остановилось 245 тыс. человек, что на 75% больше чем в 2008 году. При этом 85% постояльцев прибыло в город с деловыми целями. Средняя продолжительность пребывания в городских гостиницах составила 2-3 дня.

В Новосибирске насчитывается 4% всех качественных складов России

Для сравнения Екатеринбург вбирает 5% таковых, а лидирующие по данному значению Санкт-Петербург и Москва вмещают соответственно 14% и 63% всех качественных складов России.

В Новосибирске снизятся темпы прироста стоимости жилья, но не увеличится спрос на таковое

Постоянно увеличивающиеся объемы строительства будут оказывать нисходящее давление на первичный рынок жилья и оттягивать все большие объемы спроса со вторичного рынка недвижимости.

Обзор. Загородная недвижимости Новосибирска, часть 6

Данный обзор составлен из открытых источников и был сделан с целью собрать всю имеющуюся информацию о наличии и состоянии коттеджного и малоэтажного загородного строительства в пригороде Новосибирска.


Коттедж в Томском районе Томской области

167 кв.м., 11 сот., Кисловка (деревня)

Квартира в Новороссийске

2ком., 75 кв.м., Южный район, Южная ул.

Склад в Иркутске

400 кв.м., Ново-Ленино, Горка станция

Квартира в Сочи

2ком., 65 кв.м., Завокзальный, Параллельная ул.