Коммерческая недвижимость Новосибирска – спрос превышает предложение

Со слов признанного экспертапо коммерческой недвижимости Алексея Малова – начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» интерес к коммерческой недвижимости неравномерен. В некоторых сегментах спрос лишь на 20 - 30% перекрывает предложение, в иных наблюдается 100% заинтересованность.

О том, какие сегменты рынка недвижимости пользуются спросом, а на каких можно сэкономить мы и расскажем сегодня.

Офисные площади Новосибирска

Последние годы стали переломными в строительстве коммерческих площадей. В Новосибирске построено более 160 офисных зданий. Общая площадь предлагаемая к сделкам составляет порядка полутора миллионов квадратных метров. Но к высшему классу "А" относят всего 5 объектов. Можно сказать, что рынок офисной недвижимости Новосибирска наполнен. Цены на элитную коммерческую недвижимость так и не достигли докризисных цен 2008 года. Усреднённая стоимость аренды составляет сейчас - 649 рублей за квадратный метр. Своего минимума цены достигли в 2012 году, остановившись на отметке в 592 рубля. Таким образом, арендаторы оказались в льготных условиях по отношению к докризисному уровню, когда средняя стоимость квадратного метра достигла отметки в 1 тысячу рублей за квадратный метр. Низкие арендные ставки позволили достичь заполняемости офисных помещений класса "А" и "В" до 98%. Нельзя сказать, что помещения класса "С" пустуют, их заполняемость достигает 80-90%.

Одним из последних объектов офисной коммерческой недвижимости введённый в январе 2013 года в эксплуатацию является бизнес-центр «Новая высота» общей площадью 33,6 тысяч квадратных метров. Застройщик оценил класс объекта как "В+".

Девелоперы отмечают, что деловая активностьдостигла докризисных значений, благодаря этому к новому году было сдано уже порядка 50% помещений. Следующим крупным объектом стал торговый и бизнес центр "Кристалл" с объёмом площадей в 5,5 тысяч метров.

Но несколько крупных проектов оказались замороженными. К таким относятся бизнес-центр «Сарэт-Сибирь» и бизнес-центры компании «Заельцовская». Возможно, сделано это умышленно, чтобы не создавать единовременно больших объёмов свободных площадей, что может привести к снижению цен на рынке аренды офисной недвижимости.

Неторопливый подъём цен наблюдается и на рынке продаж офисных помещений. Но, начавшийся в 2012 году рост цен пока не достиг докризисных значений и находится пока на 24% ниже максимума 2008 года на отметке 83,11 тысячи рублей за квадратный метр. Поэтому собственники не спешат продавать имеющуюся недвижимость предпочитая сдавать её в аренду.

Благодаря такой политике собственников, на рынке продажи офисной недвижимости образовался спрос превышающий предложение. Это привело к тому, что на рынке аренды недвижимости сделок совершается в три раза больше чем на рынке продаж. Средняя стоимость квадратного метра составляет 63 тысячи рублей, но доля свободных предложений составляет около 2%. В условиях доступности заёмных средств такая ситуация неминуемо повлечёт за собой повышение цен.

Торговая недвижимость Новосибирска

Торговля двигает всю экономику. Это же касается и торговых помещений. Этот сегмент рынка переживает очередной подъём. Не смотря на то, что по количеству торговых площадей на одного человека (1,7 кв. м на 1 жителя)Новосибирск обогнал уже не только Екатеринбург, но и обе столицы это не стало причиной уменьшения спроса. Дело в том, что рынок торговой недвижимости переживает реструктуризацию. Небольшие уличные торговые павильоны и будки уходят в прошлое. Арендаторы всё более оценивают выгоду и удобство новых торговых центров. Миграция происходит очень активно. В настоящее время доля свободных площадей в современных торговых центрах не превышает 5%, что говорит о явно неудовлетворённом спросе.

Но, наиболее популярным сегментом торговых площадей неизменно становятся площади находящиеся в пристроенных помещениях на первых этажах зданий на красной линии. Они пользуются спросом, как на первичном рынке, так и на вторичке. Причём раскупаются они зачастую еще на этапе котлована, не смотря на самую дорогую оценку – в среднем 95 тыс. р./кв.м. При том, что средняя стоимость оценивается в 74 тысячи кв.м.

Наибольшей популярностью в этом сегменте пользуются по данным АЦ «Сибакадемстрой Недвижимость» помещения площадью до 250 кв.м. Их доля на рынке составляет 72%, при этом арендная ставка на такие помещения составляет порядка 2,5-6 тысяч рублей за квадратный метр. Тенденции развития рынка торговой недвижимости приведут к обострению конкурентной борьбы между застройщиками, что возможно приведёт к снижению стоимости квадратных метров на продажу, но ожидать снижения цен на рынке аренды было бы неоправданным оптимизмом.

Складские помещения Новосибирска

Самым устойчивым сегментом рынка оказались складские помещения. Его практически не коснулись события 2008 года. В настоящее время этот сегмент представляют около 1,8 млн.кв.м. помещений. При этом доля свободных площадей составляет около 30% от рынка. Но, в тоже время 2013 год обозначил дефицит складских помещений класса "В". Этому явлению есть две причины. Во-первых, в ряде случаев собственник неоправданно завысил цены, во-вторых, арендатора не устраивает класс объекта. Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» предоставили следующие цифры на складские помещения: средневзвешенная стоимость квадратного метра складских помещений оценивается в 24 рубля за квадратный метр.

Как уже было сказано выше, на рынке аренды складских помещений наблюдается дефицит, в основном это касается помещений класса "В". Это привело к тому, что торговые компании стали сами инициировать строительство необходимых площадей. В результате рынок пополнился новыми предложениями. Стоимость аренды остаётся на уровне 238 рублей за квадратный метр. Но продажа складских помещений пока составляет небольшой процент на этом рынке. Так же как владельцы торговых площадей, владельцы складов, не спешат расставаться со своей недвижимостью, ожидая подъёма цен.

Тенденцией рынка складских помещений стало строительство мощных логистических терминалов. В 2013 году было введено в эксплуатацию несколько таких объектов крупнейшим из которых стал "ПНК-Толмачево" — логистический комплекс класса «А» общей площадью 50 тысяч квадратных метров. Благодаря масштабной застройке складских терминалов, в Новосибирске образовались свободные площади. Но, высокая деловая активность не даёт надежды на то, что эти площади будут пустовать.

Как вести себя инвестору в данной ситуации. Вкладывать в недвижимость сегодня надо очень аккуратно. На рынке достаточно много объектов, которые не интересны потребителю. С другой стороны Вы не ошибётесь, если вложите свои активы в торговые помещения на красной линии или складские помещения высокого класса.