РОСРИЭЛТ

В Перми первичный и вторичный рынок жилья объединил рост цен

11.04.2011

Общая информация

Пермь самый северный город «миллионник» на территории РФ. Занимая площадь в 800 кв. км. город стал пристанищем для 986 497 человек, проживающих в 6352 многоквартирных домах общей площадью в 18 млн. кв. метров.

На вторичном рынке жилья с долей в 48% доминируют кирпичные и каменные многоэтажные дома. На этом фоне среди новостроек лидируют кирпичные и монолитно-каркасные многоэтажки, занимающие 78% от общего объема предложения. Вместе с тем на обоих рынках недвижимости фактически поровну панельных домов. Соотношение данных объектов на вторичном и первичном рынке жилья составляет соответственно 21% и 22%.

В свою очередь вторичная недвижимость отличается большим разнообразием используемых строительных технологий. Так помимо кирпичных и каменных домов жилой фонд Перми на 18% состоит из деревянных домов. Еще 11% недвижимости приходится на блочные многоквартирные дома. 2% многоквартирных домов возводились с использованием нескольких типов строительных технологий. Новостройки противопоставить этому могут лишь кирпичную, монолитно-каркасную и панельную технологию строительства.

Зато по уровню комфортности новостройки превосходят «вторичку». Так не все дома в Перми (97.8%) оборудованы централизованным отоплением. Горячим водоснабжением в т.ч. централизованным оборудовано в Перми соответственно 92.5% и 88.8% жилого фонда. Газом (сетевым и сжиженным) оснащено 90.5% жилой недвижимости. Ваннами и душами укомплектовано 93.5% жилья. Водоотведение, в том числе и централизованное, проведено в 98.1% и 98% жилья. Водопровод, в т.ч. и централизованный создан в 98.2% и 98% жилой недвижимости соответственно.

Вместе с тем при среднегодовых объемах строительства в пределах 250-350 тыс. кв. метров жилья «вторичка» с уже имеющимися 18 млн. кв. метрами недвижимости всегда останется в большинстве. При этом пермская «вторичка» на 60-62% состоит из домов, построенных с 1946 по 1970 год. Еще на 23.8% «вторичка» выросла с 1971 по 1995 год. 13% домов в Перми было построено до 1945 года.

Цены

Первичный и вторичный рынок жилой недвижимости Перми на начало апреля объединил рост цен. Так стоимость новостроек увеличилась на 1,17%, а жилье на вторичном рынке подорожало на 0,92%. Не смотря на это средняя стоимость «вторички» осталась выше, чем нового жилья. Средняя цена «квадрата» на обоих рынках составляла соответственно тыс. руб. и тыс. руб.

Вместе с тем на обоих рынках наблюдались различные тренды. Так пока на первичном рынке особенно активно дорожали трехкомнатные квартиры, на вторичном рынке недвижимости спадом цен отметились четырехкомнатные апартаменты. В обоих случаях колебания цен составили 1.46% и 0.55% соответственно. На этом фоне сильнее всего стоимость нового жилья росла в Мотовилихинском и Орджоникидзевском районах. Недвижимость в обоих случаях подорожала на 4.58% и 2.58% соответственно. Вместе с тем сильнее всего новостройки дешевели в Ленинском районе, где спад цен составил 0.33%. В свою очередь жилье на вторичном рынке сильнее всего дешевело здесь же. В данном случае сокращение цен равнялось 1.94%.

На этом фоне рост стоимости жилья на обоих рынках был вызван в значительной степени изменением структуры предложения. Продавцы активно стали выставлять на продажу дорогое жилье. Более 70% предложения на обоих рынках стоит от 30 до 50 тыс. руб. за кв. метр. Вместе с тем повышение стоимости ликвидных объектов не будет скачкообразным. Резкому росту цен по-прежнему препятствует низкая платежеспособность населения. Вместе с тем более детально со стоимостью жилья на вторичном и первичном рынке недвижимости в начале апреля можно ознакомиться в нижеследующей таблице, составленной по данным Аналитического центра «Медиана»

При этом динамика цен в марте выглядела на обоих рынках следующим образом

Структура предложения и спроса

Одной из особенностей застройки Перми является отсутствие районов с высокой концентрацией офисной и торговой недвижимости. В отличие от Москвы центр Перми является таким же жилым кварталом, как и все остальные микрорайоны города. Это не могло не сказаться на структуре предложения жилья в городе. В первой и второй зонах комфортности по объемам предложения безраздельно властвует вторичный рынок жилья. 11% и 10% последнего экспонируется именно в наиболее комфортных зонах проживания. В ответ на это в обеих зонах новостройки представлены лишь 6% от собственных объемов.

На этом фоне во всех остальных зонах комфортности с 3 по 9 новостройки представлены более активно. Обуславливается подобная концентрация предложения недостатком свободной земли под строительство. В сформировавшемся центре, возведение новостроек затруднено вследствие недостатка свободной земли, ее большой стоимостью и высокой плотностью застройки. По мере отдаления от центра накал данных проблем снижается, что компенсируется большим строительством и как следствие предложением нового жилья. Более детально с предложением жилья в зависимости от степени комфортности можно ознакомиться на диаграммах составленных Информационно-консалтинговой группой Резон.

Структура предложения жилья на первичном рынке по зонам престижности

Структура предложения квартир на вторичном рынке недвижимости в зависимости от зоны престижности

На этом фоне предложение растет как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Причем последний лидирует как по объемам предложения, так и по темпам роста последнего. Например, по последним данным за февраль прирост предложения на первичном рынке составил 9.5%. В то время как количество экспонируемого жилья на вторичном рынке увеличилось почти на 12%.

Прогнозы

В ближайшее время стоимость жилья в Перми будет незначительно, но последовательно расти. Речь идет о ежемесячном приросте цен в размере не более 2%. Вместе с тем содействовать росту цен будет как отложенный спрос, так и упрощение, и снижение стоимости ипотеки. Как известно чем дешевле последняя, тем дороже само жилье. Покупательская активность будет, так же находится на сравнительно высоком уровне. На этом фоне объемы строительства жилья будут оставаться ниже докризисных.

Кулюк Павел

Просмотров: 67 | ID: 119



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код