В Перми первичный и вторичный рынок жилья объединил рост цен
Общая информация
Пермь самый северный город «миллионник»на территории РФ. Занимая площадь в 800 кв. км. город стал пристанищем для 986 497 человек,проживающих в 6352 многоквартирных домах общей площадью в 18 млн. кв. метров.
На вторичном рынке жилья с долей в 48% доминируют кирпичные и каменные многоэтажные дома. На этом фоне среди новостроеклидируют кирпичные и монолитно-каркасные многоэтажки, занимающие 78% от общего объемапредложения. Вместе с тем на обоих рынках недвижимости фактически поровну панельных домов. Соотношение данных объектов на вторичном и первичном рынке жилья составляет соответственно21%и 22%.
В свою очередь вторичная недвижимость отличается большим разнообразием используемых строительных технологий. Так помимо кирпичных и каменных домов жилой фонд Перми на 18% состоит из деревянных домов. Еще 11% недвижимости приходится на блочные многоквартирные дома. 2% многоквартирных домов возводились с использованием нескольких типов строительных технологий. Новостройки противопоставить этому могут лишь кирпичную, монолитно-каркаснуюи панельную технологию строительства.
Зато по уровню комфортности новостройки превосходят «вторичку». Такне все дома в Перми (97.8%) оборудованы централизованным отоплением. Горячим водоснабжением в т.ч. централизованным оборудовано в Перми соответственно 92.5% и 88.8% жилого фонда. Газом (сетевым и сжиженным) оснащено 90.5% жилой недвижимости. Ваннами и душами укомплектовано 93.5% жилья. Водоотведение, в том числе и централизованное, проведено в 98.1% и 98% жилья. Водопровод, в т.ч. и централизованный создан в 98.2% и 98% жилой недвижимости соответственно.
Вместе с тем при среднегодовых объемах строительства в пределах 250-350 тыс. кв. метров жилья «вторичка» с уже имеющимися 18 млн. кв. метрами недвижимостивсегда останется в большинстве.При этом пермская «вторичка» на 60-62% состоит из домов, построенных с 1946 по 1970 год. Еще на 23.8%«вторичка» вырослас 1971 по 1995 год. 13% домов в Перми было построено до 1945 года.
Цены
Первичный и вторичный рынок жилой недвижимости Перми на начало апреля объединил рост цен. Так стоимость новостроек увеличилась на 1,17%, а жилье на вторичном рынке подорожало на0,92%. Не смотря на это средняя стоимость «вторички» осталась выше, чем нового жилья. Средняя цена «квадрата» на обоих рынках составляла соответственнотыс. руб. итыс. руб.
Вместе с тем на обоих рынках наблюдались различные тренды. Так пока на первичном рынке особенно активно дорожали трехкомнатные квартиры,на вторичном рынке недвижимости спадом цен отметились четырехкомнатные апартаменты. В обоих случаях колебания цен составили 1.46% и 0.55% соответственно.На этом фоне сильнее всего стоимость нового жилья росла в Мотовилихинском и Орджоникидзевском районах. Недвижимость в обоих случаях подорожала на 4.58% и 2.58% соответственно. Вместе с тем сильнее всего новостройки дешевели в Ленинском районе, где спад цен составил 0.33%. В свою очередь жилье на вторичном рынке сильнее всего дешевело здесь же. В данном случае сокращение цен равнялось 1.94%.
На этом фоне рост стоимости жилья на обоих рынках был вызванв значительной степени изменением структуры предложения. Продавцы активно стали выставлять на продажу дорогое жилье. Более 70% предложения на обоих рынках стоит от 30 до 50 тыс. руб. за кв. метр. Вместе с тем повышение стоимости ликвидных объектов не будет скачкообразным. Резкому росту цен по-прежнему препятствует низкая платежеспособность населения. Вместе с тем более детально со стоимостью жилья на вторичном и первичном рынке недвижимости в начале апреляможно ознакомиться в нижеследующей таблице, составленной по данным Аналитического центра «Медиана»
При этом динамика цен в марте выглядела на обоих рынках следующим образом
Структура предложения и спроса
Одной из особенностей застройки Перми является отсутствие районов с высокой концентрацией офисной и торговой недвижимости. В отличие от Москвы центр Перми является таким же жилым кварталом, как и все остальные микрорайоны города. Это не могло не сказаться на структуре предложения жилья в городе. В первой и второй зонах комфортности по объемам предложения безраздельно властвует вторичный рынок жилья.11% и 10% последнего экспонируется именно в наиболее комфортных зонах проживания. В ответ на это в обеих зонах новостройки представлены лишь 6% от собственных объемов.
На этом фоне во всех остальных зонах комфортности с 3 по 9 новостройки представлены более активно. Обуславливается подобная концентрация предложения недостатком свободной земли под строительство. В сформировавшемся центре, возведение новостроек затруднено вследствие недостатка свободной земли, ее большойстоимостью и высокой плотностью застройки. По мере отдаления от центра накал данных проблем снижается, что компенсируется большим строительством и как следствие предложением нового жилья.Более детально с предложением жилья в зависимости от степени комфортности можно ознакомиться на диаграммах составленных Информационно-консалтинговойгруппойРезон.
Структура предложения жилья на первичном рынке по зонам престижности
Структура предложения квартир на вторичном рынке недвижимостив зависимости от зоны престижности
На этом фоне предложение растет как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Причем последний лидирует как по объемам предложения, так и по темпам роста последнего. Например, по последним данным за февраль прирост предложения на первичном рынке составил 9.5%. В то время какколичество экспонируемого жилья на вторичном рынке увеличилось почти на 12%.
Прогнозы
В ближайшее время стоимость жилья в Перми будет незначительно,но последовательно расти. Речь идет о ежемесячном приросте цен в размере не более 2%. Вместе с тем содействовать росту цен будет как отложенный спрос, так и упрощение, и снижение стоимости ипотеки.Как известно чем дешевле последняя, тем дороже само жилье.Покупательская активность будет,так же находится на сравнительно высоком уровне. На этом фоне объемы строительства жилья будут оставаться ниже докризисных.
