Перспективы инвестиций в недвижимость: анализ доходности от аренды и перспективы роста цен.
Рабочие заводов это классический средний класс, чьи зарплаты растут каждый год, и позволяют арендовать или покупать в ипотеку вполне приличное жильё.
Кроме заводов и фабрик Вроцлав это ещё и сосредоточение IT и аутсорсинговых компаний, обслуживающих большие мировые банки и корпорации (BNY Mellon, UBS, Credit Agricole, Credit Suisse, Nokia, HP, IBM, Deloitte, EY, KPMG). Во Вроцлаве уже более 1,2 млн. м2 современных офисных центров, и несмотря на популяризацию «удалёнки» такие организации продолжают арендовать офисные центры целиком, а девелоперы успешно продают такие объекты с долгосрочными арендаторами, инвестиционным и пенсионным фондам из западной и северной Европы.
В пандемию вакантность офисов превысила 15%, но уже видна тенденция переноса исследовательских центров и IT из западной Европы и США в Польшу для снижения издержек, и такие компании становятся новыми арендаторами и набирают на работу местных специалистов.
Кстати несмотря на отличную университетскую базу (более 20 ВУЗов) в которых учится около 120 тыс. студентов (большинство из которых приезжие) и высокое качество высшего образования – местных специалистов всё равно не хватает. Так же очень популярно последнее время производить ре-локацию IT персонала из Украины, Беларуси и РФ, когда приезжает не только сам специалист, но и вся его семья.
Поскольку налоги с зарплаты не идут в столицу, а остаются на местах, то бюджет Вроцлава каждый год увеличивается очень быстрыми темпами, около 10% в год, в 2021г. составляет 5,4 млрд. злотых. За эти деньги город очень активно развивается, строятся новые дороги, мосты, развязки, больницы, школы и детские сады, реконструируются исторические здания, закупается новый экологический общественный транспорт.
Дополнительный драйвер развития Вроцлава это база ВВС США, которая будет построена до 2025г. на площади около 150 Га. Это не только сами военные, но и ещё обслуживающий персонал, рабочие места, подряды для местных компаний.
Конечно, все эти факторы влияют на рынок недвижимости, на каждый сегмент есть свои арендаторы или покупатели:
- сдача комнат приезжим рабочим в пригороде или студентам возле ВУЗов
- сдача 1к квартир или микро-студий(кавлерок) более зажиточным студентам или молодым специалистам
- сдача 1-2к квартир одиноким, парам или семьям которые ещё не накопили на первый взнос на ипотеку или не хотят привязываться к какому то месту, часто меняя работодателя для развития карьеры
- сдача 3-4к квартир семьям с детьми, часто экспаты из сферы IT
- сдача элитных апартаментов в центре, часто для топ-менеджеров, богатым родителям студентов и т.п.
В этой градации доходность от аренды уменьшается с каждым следующим сегментом (при сдаче 1кдо 17% годовых, а вот элитное в центре уже около 5-7%), НО потенциал роста цен наоборот с каждым сегментом увеличивается, что также подтверждается последние годы!
И самое приятное что цены на недвижимость всё ещё ниже чем в Варшаве, Кракове или Гданьске !
