Ростовские новостройки – сокращение предложения, рост спроса, стабилизация цен
Структура предложения
Первичный рынок недвижимости Ростова-на-Дону состоит из 91 жилого дома с примерно 9400 квартирами. При общей стоимости в 37 346 128 796 руб. площадь новостроек составляет 813647 кв. метров, из которых 492 тыс.кв.м. приходится на жилье среднего ценового сегмента. Еще216 тыс. кв. метров занимают квартиры эконом-класса. Элитное жилье и жилье бизнес-класса составляет 39 и 69 тыс. кв. метров соответственно.
На этом фоне наибольшее количество жилья предлагаетсяв районе ЗМЖ, где общая площадь новостроек составляет около 200 тыс. кв. метров. В Центре находятся новые квартиры площадью в 171 тыс. кв. метров. В СМЖ новостройки представлены 137 тыс. кв. метров жилья. Согласно информацииООО «ЕМТ «Консалтинг» более детально площадь новостроек в различных районах города выглядит следующим образом.
На этом фоне частным примером реализуемых в городе проектов является нижеследующий перечень строящихся домов.
В целом же на рынке недвижимости города отмечается незначительное сокращение предложения вследствиеболее раннего снижения объемов строительства в кризис. Так, например, в январе объемы предложения новостроек оказались примерно на 20 тыс. кв. метров меньше чем в декабре. В количественном выражении объем предложения в декабре и январе составил835 и 815 тыс. кв. метров.
Цены
Между тем средняя стоимость новостроек в городе составляет 45-50 тыс. рублей. Причем за последние несколько месяцев колебание цен не превышает 1.5-2%, что в количественном выражении составляет 700-1000 руб. за кв. метр.При этом отмечается незначительная тенденция к снижению стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса. В противоположность этому квартиры среднего ценового сегмента незначительно дорожают. В сегменте эконом-класса цены остаютсястатическими.В целом же под воздействием сократившихся в кризис объемов строительства стоимость новостроек в Ростове-на-Дону может начать увеличиваться в пределах 2-3% в месяц.
В свою очередь новостройки эконом-класса стоят в городе 34-35 тыс. руб. за кв. метр. Жилье среднего ценового сегмента оценивается в пределах 38-40 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне квартиры бизнес-класса на первичном рынке стоят 56-57 тыс. руб. за «квадрат». Элитное жилье оценивается в 130-134 тыс. руб. за кв. метр.
Отличительной чертой первичного рынка недвижимости Ростов-на-Дону является большая разница цен между различными классами жилья. Это обуславливается тем, что в городе фактически отсутствует прослойка населения со средними доходами. Вследствие этого в Ростове-на-Дону наиболее востребованолибо самое дешевое, либо самое дорогое жилье.
При этом городские застройщики в период кризиса активизировали маркетинговые стратегии по реализации жилья. Вследствие этого на рынке первичного жилья наблюдаются значительные скидки, рассрочки или бонусы в форме продажи меблированных квартир и т.д.
Спрос
Спрос на новое жилье в Ростове-на-Дону стал расти с начала 2010 года. Вместе с тем наиболее активно покупатели приобретают недорогие и малогабаритные квартиры эконом и среднего класса. Это обуславливается снижением уровня дохода исокращением выдачи ипотечных кредитов. То есть спрос является эластичным к изменению цены.
При этом покупатели, как правило, обладают суммами в пределах 2 млн. рублей, что позволяет приобрести одно или двух комнатные квартиры площадью в 50-55 кв. метров.Помимо этого ростовчане предпочитают покупать квартиры в уже завершаемых или сданных проектах, что объясняется желанием снизить риски и как можно быстрее переехать в приобретенное жилье.
Вместе с тем рынок недвижимости города характеризуется сравнительно слабым перетеканием спроса из высшего сегмента рынка в низший. Это так же обуславливается отсутствием в Ростове-на-Дону промежуточного сословия со средним уровнем доходов.
Строительство
Строительство жилья в городе осуществляетсяпримерно полусотней строительных компаний, из которых лидирующее положение занимает ЗАО «Интеко» строящеев городе 120 тыс. кв. метров жилья. Вслед за ним по объемам строительства следуют ООО «Донстрой» и ЗАО Концерн «Покровский» возводящие по 50 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Значительные объемы строительства приходятся на компании ЗАО СК «Славяне», ООО «Роствкапстрой» и ОАО «Ростовгорстрой». На каждую компанию приходится от 30 до 40 тыс. кв. метров новостроек.
Вместе с тем наиболее активно в городе используется монолитно-каркасная технология строительства жилья. С ее помощью возводится 70-72% от общего объема новостроек. На этом фоне дома из кирпича составляют 17% от объемов строительства. Еще 11% многоэтажек возводится с использованием панельной технологии домостроения.
На этом фоне в 2010 году в городе было построено около 800 тыс. кв. метров жилья. В 2009 объемы строительства составили чуть более 850 тыс. кв. метров недвижимости. В 2008 строители возвели 1 млн. кв. метров жилой недвижимости. В 2007 и 2006 годах объемы строительства составили соответственно 700 тыс. и 1.3 млн. кв. метров.
Прогнозы
Во второй половине 2011 года в Ростове-на-Дону может возникнуть дефицит предложения на первичном рынке недвижимости.Данное явлениеобуславливается сокращением строительства в кризисный период времени и как следствие последующим снижением вводимых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости.На фоне активизации продаж это создаст предпосылки для роста цен.Особенно ярко дефицити рост цен может проявитьсяв сегменте наиболее востребованного жилья эконом-класса.
