РОСРИЭЛТ

Ростовские новостройки – сокращение предложения, рост спроса, стабилизация цен

07.04.2011

Структура предложения

Первичный рынок недвижимости Ростова-на-Дону состоит из 91 жилого дома с примерно 9400 квартирами. При общей стоимости в 37 346 128 796 руб. площадь новостроек составляет 813647 кв. метров, из которых 492 тыс. кв.м. приходится на жилье среднего ценового сегмента. Еще 216 тыс. кв. метров занимают квартиры эконом-класса. Элитное жилье и жилье бизнес-класса составляет 39 и 69 тыс. кв. метров соответственно.

На этом фоне наибольшее количество жилья предлагается в районе ЗМЖ, где общая площадь новостроек составляет около 200 тыс. кв. метров. В Центре находятся новые квартиры площадью в 171 тыс. кв. метров. В СМЖ новостройки представлены 137 тыс. кв. метров жилья. Согласно информации ООО «ЕМТ «Консалтинг» более детально площадь новостроек в различных районах города выглядит следующим образом.

Структура предложения новостроек в Ростове-на-Дону по районам

На этом фоне частным примером реализуемых в городе проектов является нижеследующий перечень строящихся домов.

В целом же на рынке недвижимости города отмечается незначительное сокращение предложения вследствие более раннего снижения объемов строительства в кризис. Так, например, в январе объемы предложения новостроек оказались примерно на 20 тыс. кв. метров меньше чем в декабре. В количественном выражении объем предложения в декабре и январе составил 835 и 815 тыс. кв. метров.

Цены

Между тем средняя стоимость новостроек в городе составляет 45-50 тыс. рублей. Причем за последние несколько месяцев колебание цен не превышает 1.5-2%, что в количественном выражении составляет 700-1000 руб. за кв. метр. При этом отмечается незначительная тенденция к снижению стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса. В противоположность этому квартиры среднего ценового сегмента незначительно дорожают. В сегменте эконом-класса цены остаются статическими. В целом же под воздействием сократившихся в кризис объемов строительства стоимость новостроек в Ростове-на-Дону может начать увеличиваться в пределах 2-3% в месяц.

В свою очередь новостройки эконом-класса стоят в городе 34-35 тыс. руб. за кв. метр. Жилье среднего ценового сегмента оценивается в пределах 38-40 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне квартиры бизнес-класса на первичном рынке стоят 56-57 тыс. руб. за «квадрат». Элитное жилье оценивается в 130-134 тыс. руб. за кв. метр.

Отличительной чертой первичного рынка недвижимости Ростов-на-Дону является большая разница цен между различными классами жилья. Это обуславливается тем, что в городе фактически отсутствует прослойка населения со средними доходами. Вследствие этого в Ростове-на-Дону наиболее востребовано либо самое дешевое, либо самое дорогое жилье.

При этом городские застройщики в период кризиса активизировали маркетинговые стратегии по реализации жилья. Вследствие этого на рынке первичного жилья наблюдаются значительные скидки, рассрочки или бонусы в форме продажи меблированных квартир и т.д.

Спрос

Спрос на новое жилье в Ростове-на-Дону стал расти с начала 2010 года. Вместе с тем наиболее активно покупатели приобретают недорогие и малогабаритные квартиры эконом и среднего класса. Это обуславливается снижением уровня дохода и сокращением выдачи ипотечных кредитов. То есть спрос является эластичным к изменению цены.

При этом покупатели, как правило, обладают суммами в пределах 2 млн. рублей, что позволяет приобрести одно или двух комнатные квартиры площадью в 50-55 кв. метров. Помимо этого ростовчане предпочитают покупать квартиры в уже завершаемых или сданных проектах, что объясняется желанием снизить риски и как можно быстрее переехать в приобретенное жилье.

Вместе с тем рынок недвижимости города характеризуется сравнительно слабым перетеканием спроса из высшего сегмента рынка в низший. Это так же обуславливается отсутствием в Ростове-на-Дону промежуточного сословия со средним уровнем доходов.

Строительство

Строительство жилья в городе осуществляется примерно полусотней строительных компаний, из которых лидирующее положение занимает ЗАО «Интеко» строящее в городе 120 тыс. кв. метров жилья. Вслед за ним по объемам строительства следуют ООО «Донстрой» и ЗАО Концерн «Покровский» возводящие по 50 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Значительные объемы строительства приходятся на компании ЗАО СК «Славяне», ООО «Роствкапстрой» и ОАО «Ростовгорстрой». На каждую компанию приходится от 30 до 40 тыс. кв. метров новостроек.

Вместе с тем наиболее активно в городе используется монолитно-каркасная технология строительства жилья. С ее помощью возводится 70-72% от общего объема новостроек. На этом фоне дома из кирпича составляют 17% от объемов строительства. Еще 11% многоэтажек возводится с использованием панельной технологии домостроения.

На этом фоне в 2010 году в городе было построено около 800 тыс. кв. метров жилья. В 2009 объемы строительства составили чуть более 850 тыс. кв. метров недвижимости. В 2008 строители возвели 1 млн. кв. метров жилой недвижимости. В 2007 и 2006 годах объемы строительства составили соответственно 700 тыс. и 1.3 млн. кв. метров.

Прогнозы

Во второй половине 2011 года в Ростове-на-Дону может возникнуть дефицит предложения на первичном рынке недвижимости. Данное явление обуславливается сокращением строительства в кризисный период времени и как следствие последующим снижением вводимых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости. На фоне активизации продаж это создаст предпосылки для роста цен. Особенно ярко дефицит и рост цен может проявиться в сегменте наиболее востребованного жилья эконом-класса.

Кулюк Павел

Просмотров: 55 | ID: 118



Комментарии

Демина Инга Витальевна, departament_nedv@mail.ru, 2011-07-11 10:33:57

ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.Батайска
Наверное, нет такого человека, который бы не интересовался недвижимостью в той или иной степени. Продать, купить, обменять, сдать, снять жилье, оформить право собственности, взять ипотеку, кредит, подарить, оформить наследство-эти вопросы интересуют многих. К нам обращаются с такими и многими другими вопросами по недвижимости и каждому мы помогаем их решить. Мы выбрали несколько типичных вопросов и попросили ответить на них директора АН «Департамент недвижимости» Шаповалову Ирину Владимировну.

Во время кризиса наблюдалось падение спроса на рынке недвижимости. Как вы оцениваете ситуацию сегодня? Вернулся ли рынок недвижимости на докризисный уровень?

Нынешнюю стадию развития рынка недвижимости можно охарактеризовать как «посткризисное развитие». Рынок жилой недвижимости демонстрирует очевидные признаки оживления: растет количество зарегистрированных сделок, средние цены перестали снижаться, начали достраиваться дома, замороженные в острый период кризиса. Рынок чувствует себя довольно неплохо, цены достаточно стабильные, нельзя сказать, что идет падение. Те, кто завышает ценовую планку-стоят без результата, а у тех, кто реально смотрит на вещи-все продается. Квартиры ликвидных сегментов активно продаются, идут альтернативные продажи. Ипотека развивается еще динамичней, чем до кризиса и осуществляется необходимый приток денег, замещающий накопления.
Чего сейчас больше на рынке недвижимости-домов или квартир? Что охотнее сейчас покупают-дома или квартиры?

На рынке недвижимости нашего города исторически сложилось так что сегмент частного сектора намного больше сегмента квартирного. Привлекательность Батайска именно в этом. Жители крупных городов, измученные шумом, загазованностью, теснотой стремятся в наш город за тишиной, чистым воздухом, радостью выращивания собственных экологически чистых овощей и фруктов и совсем не прочь сменить свои 36 кв.м. в Ростове на 50-60 кв.м. с шестью сотками в Батайске.
Если говорить о материале, из которого построен частный дом, то какие дома пользуются большим спросом? Если говорить о квартирах, то это кирпичные, каркасно-монолитные или панельные многоэтажки?
Наибольшим спросом пользуется саман обложенный кирпичом и чисто кирпичные дома. Наименьшим-саман шелеванный. Квартиры в кирпичных и каркасно-монолитных, облицованных кирпичом домах, безусловно предпочтительнее квартир в панельных домах.

Ваш прогноз развития ситуации на рынке недвижимости? Будет ли желая недвижимость дорожать? Дешеветь?Какие районы города будут востребованы в будущем? Какие виды жилья?
Продажи растут и будут расти, те покупатели, которые имели интерес и средства для покупки так и остались на рынке. Кризис повлиял на ценность объектов недвжимости. А вообще, жизнь не прекращается, рождаются и подрастают дети, люди сходятся и расходятся, нужны обмены, съезды и разъезды, постоянное движение в недвижимости. Продажи упали только потому, что народ понял , что нет смысла вкадывать в старые хрущевки. Люди сменили объекты инвестирования, начали вкладывать в новое жилье, или держать деньги в банках, или покупать недвижимость за рубежом. Наиболее вероятным сценарием развития рынка недвижимости на ближайшее время, по моему мнению будет стабильное количество сделок, возможно, сопровождающееся плавным ростом цен в пределах темпов инфляции. Думаю, что положительные тенденции на рынке ипотеки будут стимулировать спрос и рынок недвижимости будет на подъеме. Более того, остановка в кризис строительных объектов предопределяет уже возникающий дефицит недорогих новостроек. В перспективе цены на хрущевки и брежневки будут снижаться, на новое жилье и загородную недвижимость расти.



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код