Самарская область – 53 тыс. сделок с недвижимостью на 3 млн. 167 тыс. человек
При весьма средних для Приволжского ФОобъемах строительства Самарская область лидирует в нем по количествурегистрации прав в сфере долевого участия в строительстве. Соответствующая информация содержится в сообщении УправленияРосреестра по Самарской области.
При этом там же добавляется, что количество зарегистрированных сделок купли-продажи недвижимости в Самарской области увеличилось в первом полугодиина 25% по сравнению с годом ранее.Всегоза отчетный период в регионе было зарегистрировано 53 тысяч прав физических лиц по договорам купли-продажи недвижимости.Годом ранее данный показатель составлялоколо 43 тысяч. Вместе с тем количество сделок с квартирами и комнатами выросло на 50%, достигнув значений докризисного 2008 года.
На этом фоне объем сделок на рынке земли вырос на 19%. Всего за полгода в Самарской области было зарегистрировано 22 тыс. прав граждан на основании договоров купли-продажи земли
«Данные показатели, прежде всего, связаны с оживлением на рынке ипотечного кредитования – заемные средства, выдаваемые банками, вкладываются в недвижимое имущество. Кроме того, оборот недвижимости увеличился за счет выхода на рынок жилья, полученного гражданами в порядке приватизации», – поясняется положительная динамика рынка в сообщении Росреестра.
В свою очередь ряд экспертов считает, что спрос в регионе вырос так же за счет отложенного спроса. С начала года многие граждане, поняв, что цены падать дальше не будут, начали приобретать недвижимость.Помимо этого положительную роль сыграло и возобновление доступного ипотечного кредитования.
Последнее на территории Самарской области увеличилось с января по октябрь в 2.5 раза по сравнению с годом ранее. Всего на 1 октября 2010 года в регионе было выдано 6497 жилищных кредитов, из которых 5656 займов было ипотечными. При этом общий объем выданных в рублях жилищных кредитов достиг 6 млрд. 104 млн. рублей. Общая стоимость ипотечных кредитов составила5 млрд. 611 млн.На этом фоне сумма займов выданных в иностранной валюте составила всего 124 млн. рублей.
Вместе с тем средний размер ипотечного кредита составил по итогам третьего квартала 950 тыс. рублей. Годом ранее данный показатель равнялся 982 тыс. рублей. Это обуславливается как снижением стоимости жилья, так и возросшей долей кредитов получаемых для улучшения уже имеющихся жилищных условий.
На этом фоне средние сроки ипотечного кредитования сократились в регионена 4 месяца. Если годом ранее кредиты брались в среднем на214.4 месяца (18 лет), то сейчас данный показатель составляет17.5 лет. В свою очередь средняя ставка жилищных кредитов в области составила в третьем квартале 13.2%. Ипотечный кредит в регионе можно было взятьпод13% годовых. Годом ранее стоимость кредитования была на один процент выше - 14,5-14,6%.
Вместе с тем общая задолженность по жилищным кредитам составила в Самарской области 27 млрд. рублей. Из них на ипотечные долги приходилосьмлн. рублей.При этом просроченная задолженностьпо итогам трех кварталов 2010 года достигла1 млрд. 329 млн. рублей.
В 2008 году на территории Самарской области было выдано ипотечных кредитов на сумму 18,458 млрд. рублей. Это на 45% выше уровня 2007 года и в 3 раза больше, чем в 2006 году. Однако в 2009 году объем ипотечного кредитования на территории Самарской области составил 3,627 млрд. рублей, или 20% к уровню 2008 года.
Подводя итоги ипотечного кредитования в регионе,стоит отметить, что в 2008 году в Самарской области выдали ипотечных кредитов на сумму вмлрд. рублей. Это на 45% больше чем в 2007 году и в3 раза больше чем в 2006 году. В 2009 году объем ипотечного кредитования составил 3.627 млрд. рублей, что оказалось на 20% меньше чем в 2008 году.
Касаясь средней стоимости жилья в регионе,стоит отметить данныеМинрегиона. Ведомство на четвертый квартал текущего года определилоданный показатель в размере 29450 рублей за кв. метр.Это второй по величине показатель в Приволжском федеральном округе, на территории которого дороже всего жилье стоит в Нижегородской области, где средний уровень цен определен Минрегионом в размере 33 тыс. руб. за кв. метр.
Вместе с тем федеральная служба государственной статистики по Самарской области на начало третьего квартала отмечалосреднюю стоимость региональных новостроек в размеретыс. руб. за кв. метр. По сравнению с первым кварталом данный показатель на 0.5% меньше. В свою очередь стоимость вторичного жилья в области снизилась с48 351 рублей за кв.м. в первом квартале до 47 830 рублей за кв.м. в третьем квартале.
При этом цены на элитное жилье остались неизменными в размере 62 444 рублей за кв.м. А типовое жилье и жилье с улучшенной планировкой подешевело на 1.1% и 0.9% соответственно. В начале третьего квартала цены на данную недвижимость составляли 47 086 рублей за кв.м и 50 187 рублей за кв.м
Вместе с тем рынок недвижимости Самарской области не однороден. Львиную долю на нем по объемам деловой активности занимают рынки Самары и Тольятти. Для детального понимания местных реалий проведем краткий обзор данных городов.
Самара
Самара занимала тридцать второе место по стоимости жилья в РФ в октябре 2010г. Последнееподорожало в городе на +5.56% по сравнению с началом года. На вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. метра жилья составляла 41 407 руб. за кв.м. в октябре.
В сообщении агентства недвижимости «Эксперт» Самара занимает девятое место по стоимости жилья в РФ, по их данным жилье в Самаре подорожало на 8.4% по сравнению с началом года. По итогам третьего квартала на вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. метра жилья составляла 48.8 тыс. рублей.
В свою очередь директор агентства оценки «Гранд Эстейт» Алексей Ульянин называет среднюю стоимость «вторички» в размере 42-44 тыс. рублей. При этом эксперт подчеркивает существенное сегментирование местного рынка жилья по районам города. Вследствие чего говорить о средней стоимости самарского жилья можно лишь условно.
Особенно это очевидно на примере первичного рынка жилья, где цены колеблются от 35 до 45 тыс. руб. за кв. метр в зависимости от локации объекта.Так новостройки в микрорайоне «Ялтинский»почти на 10 тыс. руб. за кв. метр дешевле, чем в микрорайоне «Октябрьский».При этом жилье в последнем оценивается дороже благодаря близости Волги и престижности района. Об этом сообщает Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу УК «Эл Траст».
Вместе с тем эксперты отмечают слабую зависимость цен от традиционного осеннего роста спроса. Стоимость жилья сейчас существенно зависит от колебаний курсов валют и увеличивающегося ипотечного кредитования.
Еще одним драйвером роста цен является реализация госпрограмм предоставления жилья, в частности программа обеспечения жильем ветеранов ВОВ. Благодаря данной программе стоимость самых дешевых однокомнатных квартир в городе увеличилась за год на 15%. Вследствие чего найти однокомнатную в Самаре дешевле 1.6 млн. руб. стало очень сложно. Об этом сообщает президент Российской гильдии риелторов Сергей Канухин.
В целом же рынок Самары переживает традиционное осеннее оживление. Данную тенденцию усиливает продолжающаяся с начала года миграция трудового населения из Тольятти в Самару. Не удивительно, что на фоне притока покупателей,средней размер скидок сократился с 15-20% до 5%.В свою очередь пост кризисные тенденциинаоборот увеличили на рынке долю сделок по обмену жилья. Одновременно с этим неуклонно растет количество людей приобретающих жилье не за собственные, а за заемные средства.
Все это происходит на фоне существенного увеличения предложения на первичном рынке жилья. Последнее обуславливается растущими объемами строительства. За первые полгода в городе было построено 60206,9 тыс. кв. м жилья или 6 многоэтажных домов с общим количеством квартир в размере1189 единиц. Для сравнения в прошлом году за этот же период в Самаре было возведено лишь 13 тыс. кв. метров новостроек. В 2008 данный показатель составлял 52 тыс. кв. метров нового жилья.
На этом фоне общее количество экспонируемых квартир в городе составляет 10 тыс. единиц. Причем 90% из них реализуется при помощи различных риэлторских фирм, чье количество в период кризиса сократилось с 350 до 123. Соответствующая информация содержится в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Тольятти
По сравнению с Самарой рынок жилья Тольятти значительно меньше. При этом существенное негативное влияние на него оказали финансовые проблемы градообразующего предприятия АвтоВАЗа. Не случайно в ближайшем к нему районе Автоград жилье стоит дешевле всего. При этом в целом по Тольятти цены на жилье сократились в прошлом году фактически в два раза больше чем в Самаре. Соответствующие значения в городах составили 40% и 25% соответственно. При этом в отличие от областного центра говорить даже о незначительном росте цен в Тольятти не приходится.
Жилье в Тольяттиподешевело на % с начала года.На вторичном рынке Средняя стоимость 1 кв. метра жилья составляла 37 664 руб. за кв.м. в октябре.
На страницах еженедельника о недвижимости Рубиновый вторник за сентябрь средняя стоимость жилья в городе составляла 32950 руб. за кв. метр. В августе и июле данное значение соответственно равнялось 33210 и 34470 рублей за кв. метр.При этом в январе жилье в Тольятти стоило в среднем 35800 руб. за кв. метр.
На этом фоне рынок демонстрирует большое количество предложений о продаже обмене двух-трехкомнатных квартир. Это обуславливается желанием их владельцев получить с доплатой жилье меньшей площади. За счет денежной разницы тольяттинцы планируют погасить долги по ипотечным займам, взятым до кризиса на приобретение меняемых сейчас крупногабаритных квартир. Вместе с тем подобная тактика малоэффективна. Это обуславливается мизерной ценовой разницей между двух и трехкомнатными квартирами. Существенную выгоду может принести лишь обмен двух данных видов жилья на однокомнатные апартаменты. Однако последние как раз и пользуются повышенным спросом, что существенно затрудняет сделку.
Справедливости ради стоит отметить, что традиционное осеннее оживление не обошло стороной местный рынок недвижимости. В Тольятти, так же как и везде по области незначительно вырос спрос на жилье. Драйвером роста в данном случае выступили молодые семьи, которые стали активно брать кредиты для приобретения жилья.
Вместе с тем продолжающийся отток трудоспособного населения продолжает обеспечивать существенный дисбаланс между спросом и предложением. Все это происходит на фоне катастрофического спада строительства. За первые полгода в Тольятти было построено лишь 5 тыс. кв. метров жилья, что в 10 раз меньше чем годом ранее!
Прогнозы
На фоне текущей ситуацииучастники рынка стараются избегатьпрогнозов, так как любые данные рынка серьезно искажаются предшествующим кризисным спадом. Вместе с тем коллегиальным мнением является мнение о том, что существенного колебания цен на рынке не будет.При этом по факту улучшения экономической ситуации на рынке возможно существенное увеличение деловой активности.
