Апартаменты или как купить кота в мешке?

Не так давно на рынке жилья появилось новое предложение с красивым, звучным и даже несколько пафосным названием – апартаменты. Рекламируется предложение как крайне выгодное, стоимость апартаментов ощутимо ниже стоимости квартир аналогичных по классу и формату. И это сразу вызывает оправданное беспокойство – не заложен ли здесь эффект "бесплатного сыра"? Ведь если что-то можно продать дороже, а продают дешевле, то почти наверняка есть "подводные камни". Обычно при более детальном рассмотрении они обнаруживаются, и данная ситуация не исключение.

Апартаменты как класс недвижимости в нашей стране официально пока не существуют – они находятся, так сказать, в тестовом режиме.

• Единственное правовое определение понятия "апартаменты" дано в Приказе Минспорттуризма РФ № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи".

• Формулировка крайне минималистичная: "апартаменты включают в себя две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня), общей площадью не менее 40 кв. м".

Иного определения или расширенного толкования законодатели нам не предлагают, правовые механизмы регулирования этой совершенно новой области на нашем рынке недвижимости тоже пока нигде чётко не прописаны.

Самая важная и настораживающая особенность апартаментов это то, что они относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости.

Смена статуса с коммерческого на жилой на данный момент невозможна и вряд ли в перспективе что-то изменится.

• Таким образом, юридически апартаменты – нежилое помещение, подлежащее повышенному налогообложению (2% против 0,3% для жилфонда).
• Если исходить из того, что минимальная кадастровая стоимость однокомнатных апартаментов составляет 3 млн рублей, то за апартаменты минимальной площади придется выплачивать 60 тыс. рублей налогов ежегодно.
• По этой же причине приобретателей ожидают коммунальные платежи с повышающим коэффициентом.

Деятельность девелоперов, занимающихся строительством апарт-объектов на данный момент не регулируется Федеральным Законом № 214-ФЗ, обязывающим строительные компании заключать с гражданами-инвесторами договор долевого участия. И даже если застройщик заключит с дольщиками, участвующими в строительстве апарт-отеля данный договор в добровольном порядке, это мало чем им поможет – в случае его банкротства они всё равно окажутся наравне с другими кредиторами. Приобретатели квартир являются кредиторами третьей очереди, тогда как приобретатели апартаментов только пятой.

Изначально апартаменты задумывались как временное жильё для тех, кто приезжает в город учиться или работать.

Отсюда и подход к обеспечению апартаментных комплексов инфраструктурой – она не предусматривается ни в момент сдачи, ни в отдаленной перспективе. Ни социальных объектов, ни торгово-развлекательных, ни детских площадок, ни парковок застройщик вам не предоставит никогда – просто не существует норм, обязывающих его это сделать.

Исходя из этих же обстоятельств, не предусмотрена и прописка – зарегистрироваться по месту жительства нельзя.

• Есть теоретическая возможность временно зарегистрироваться по месту пребывания, как это делается в санаториях и гостиницах администрацией учреждения пребывания, но именно для апартаментов конкретный и внятный механизм пока не проработан, так что как это будет осуществляться, кем, и будет ли вообще пока не ясно.

• Значит, неизбежны проблемы с получением медицинских услуг, прикреплением детей к муниципальным образовательным учреждениям (школам, детским садам) и тому подобные неудобства жизни без постоянной прописки.

• Кроме того, поскольку это коммерческая недвижимость, то вы никогда не знаете, как будут использовать свои апартаменты ваши соседи – по соседству с вами может оказаться склад, офис, фотостудия или что угодно другое. И это абсолютно законно.

 

Поскольку обсуждаемое жильё имеет статус временного, то располагается в так называемых коммунальных зонах, к которым применяются пониженные санитарно-защитные нормы.

• Если на какой-либо территории ранее располагалось небезопасное для здоровья производство, то построить жилой дом на этом участке не разрешат, а вот строительство апарт-отеля вполне допустимо.
• Зачастую именно бывшие заводы, фабрики и производственные корпуса переоборудуют под апартаменты и выставляют на продажу.
• Также снижены требования СанПиН к режиму инсоляции (солнечного освещения) и шумоизоляции. Режим инсоляции регулируется количеством окон в жилом помещении, так что помещение, которое в жилом фонде именуют коридором или кладовкой, в апартаментах вполне может называться комнатой.

Исходя из всего вышесказанного можно сделать вывод, что приобретение апартаментов для постоянного проживания вряд ли будет разумным решением, ведь по сути вы покупаете номер в гостинице с отдельной кухней. Можно рассмотреть вариант покупки такого помещения с целью последующей сдачи в аренду, но, учитывая повышенные налоги и тарифы ЖКХ, следует очень тщательно просчитать, оправдаются ли вложения и получит ли арендодатель в итоге какую-то выгоду от этого предприятия. Ведь кроме всего вышеперечисленного придётся выплачивать ещё налог с получаемого дохода и определённый процент управляющей компании.

Особое беспокойство вызывает недостаточная правовая регламентация данного сегмента рынка недвижимости:

• много пробелов, неясных и неотрегулированных моментов, которые, очевидно, будут проясняться в режиме "разведка боем".
• Кроме того, поскольку апартаменты – это нововведение на рынке жилья, то неизвестно сможете ли вы продать потом, в случае необходимости, это своё приобретение.

Но даже если с продажей трудностей не возникнет, то при заключении сделки вы будете обязаны выплатить НДС – ведь вы имеете дело с коммерческой, а не с жилой недвижимостью.