Прогноз снижения цен на недвижимость в России в период 2015-2017 г.г.

Изменение масштаба цен на недвижимость будет происходить в долгосрочной перспективе 2-3 лет.

Такое изменение уровня цен на недвижимость 2015-2017г.г. будет обусловлено происходящей с начала 2015 года экономической рецессией в России, общемировыми процессами, и политической ситуации в мире:

• К общемировым негативным экономическим тенденциям можно отнести глобальное снижение цен на нефть с конца 2014 года (и активное начало процесса поиска альтернативного вида выработки энергии),
• обвал фондовых рынков Китая в конце июня на невиданную сумму в 3,5 трлн.долл. и начало замедления экономического развития Китая начиная с августа 2015 года,
• неопределенность в изменении ключевой ставки Федеральной Резервной Системы США,
• возрастание напряженности в "мировых точках напряженности" (Ирак, Сирия, Ливия, Йемен, зап. берег реки Иордан, С.Корея) и вызванный этим массовый исход беженцев в развитые страны.

К политическим тенденциям негативно отразившимся на российской экономике можно отнести:

• непризнание всем западным миром присоединения Крыма к России
• и как следствие введение экономических санкций против России,
• ощутимое ухудшение отношений России со многими государствами (Украина, Франция, Австралия, США, Великобритания и др.).

Следствием такого положения стали масштабные финансовые ограничения финансирования для российского банковского и крупного промышленного сектора, превышение пороговых значений корпоративного долга крупнейших российских компаний. Кроме того, на фоне превышения порогового значения использования основных производственных мощностей крупнейших предприятий России особенно остро выглядит провал политики «импортозамещения» и недозагрузка производственных мощностей крупных российских компаний.

Россия не в состоянии обеспечить себя факторами производства для технологического цикла по производству многих видов товаров.

Например, судостроение и обрабатывающая промышленность.

• Следствием стало снижение уровня производства практически всех отраслей российской экономики на 4-45%, рост товарных цен на 10%, что в свою очередь вызвало снижение покупательной способности денег на 20%, увеличение потребительских цен на 20%, снижение ипотечного кредитования банками частных лиц, снижение спроса на ипотеку-25-30%, снижение активного спроса на товары и услуги -25-30%.

Российский рынок недвижимости стал характеризоваться новыми тенденциями: неустойчивость и волатильность, инертность продавцов и чрезвычайная осторожность покупателей.

• Многие сбережения покупателей номинированы в иностранную валюту, возможность расходования увязана на благоприятный момент, связанный с возрастанием курса иностранной валюты.
• Курс иностранной валюты в 2015 году показывает тенденцию полной зависимости от цен на нефть.
• Цены на нефть вступили в фазу волатильности и воздействия на них огромного числа трейдеров и спекулянтов, что создает полное отсутствие устойчивого рынка, регулируемого государствами, ассоциациями,экономическими союзами и т.д.
• Колебания курсовых цен валют могут достигать 30% за 4-5 месяцев.

При такой ситуации говорить о сбалансированном и устойчивом спросе на рынке недвижимости думаю, что бессмысленно. Кроме того, фактическая девальвация российской валюты в период 2014-2015 г.г. резко увеличила спрос на наличные деньги, стоимость денег очень возросла при самом снижении покупательной способности денег. Продажа недвижимости в большинстве случаев отражает реальный спрос на текущие деньги продавцов...

Снижение цен на недвижимость в период 2015-2017 г.г. будет происходить умеренными темпами и по моему прогнозу будет выглядеть следующим образом:

• Стоимость недвижимости 1-4 млн. руб. -снижение цен 5-8%
• Стоимость недвижимости 5-9 млн. руб.- снижение цен 13-16%
• Стоимость недвижимости 10-15 млн. руб.- снижение цен 17-22%
• Стоимость недвижимости более 20 млн. руб.-снижение цен более 25-35%

Таким образом, недвижимость, как индивидуально-определенное имущество, как товарный продукт высокой цены и длительного пользования будет в долгосрочном тренде снижать свою стоимость в общей товарной группе как товар не имеющий сбалансированного спроса по текущей (2015год) цене предложения.

Большинство продавцов недвижимости, выставляющих не движимость на рынке начнет активно снижать цены, когда их потребность в деньгах, где недвижимость выступает таким средством обращения, будет превышать временные значения ожидания продавцов по их цене. То есть пока продавцы не начнут понимать, что текущая ситуация ожидания спроса может только снижать стоимость в будущем на новом витке инфляции или валютного курсового скачка. Надо сказать, что на рынке недвижимости образовалась новая тенденция, связанная со скачками курсов валют на денежном рынке.

Активность покупателей незначительно возрастает, когда иностранная валюта (в которой держат свои накопления большинство покупателей) резко возрастает в цене, например, в конце декабря 2014 и конце августа 2015 до 84-86 рублей за евро, а потом снова откатывается в цене на 20% назад. Видимо, определенная часть покупателей, меняет купленные по 50-60 рублей за евро обратно на рубли выигрывая 25-30 рублей с 1 евро и это дает дополнительную возможность учавствовать в выигрышных покупках, ведь практически почти половина недвижимости приобретается в сверх краткосрочном периоде (3-6 мес.). Как мы видим, фактическое устранение ЦБ РФ с рынка регулирования валютной массы, курсовая волатильность, скачки товарных цен в 2015 году преподносят просто царские подарки покупателям...