Пять трендов посткризисного развития рынка коммерческой недвижимости

Переформатирование традиционных сегментов недвижимости, изменение отношений между арендаторами и арендодателями, рост спроса на гибкие офисы, падение арендных ставок – об этих и других посткризисных явлениях на рынке коммерческой недвижимости рассуждали эксперты в рамках заочного круглого стола «Коммерческая недвижимость и арендный бизнес: тактика выживания в кризис и после». Организатором мероприятия выступила Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с порталом BKN.RU.

Первый тренд времени – падение арендных ставок. По состоянию на конец мая арендные ставки в определенных сегментах коммерческой недвижимости в Петербурге снизились на 20% по отношению к показателям марта. При этом на объекты, находящиеся в продаже, существенного снижения цен не произошло.

«Собственники коммерческих помещений не могут объективно оценить ценовой порог, при котором покупатели готовы совершить сделку. Думаю, прошло еще слишком мало времени, чтобы бизнес осмыслил глубину проблем и снизил цены», - комментирует председатель Комитета по коммерческой недвижимости АРСП и ЛО, генеральный директор Агентства коммерческой недвижимости Class Realty Людмила Прямицына.

По мнению эксперта, владельцам коммерческих объектов, которые не могут определиться с их стоимостью в текущей ситуации, стоит воздержаться от продажи активов, если в этом нет острой необходимости, и занять выжидательную позицию.

Активность участников рынка торговых помещений в России растет: по данным ЦИАН объем просмотров объявлений по итогам мая увеличился на 15% по отношению к апрелю. Второй тренд времени – изменение состава арендаторов коммерческих площадей. На смену покинувшим стрит-ритейл кафе и магазинам приходят пункты выдачи онлайн-заказов, сервисы доставки продуктов, крупные сетевые компании. Продовольственный ритейл остается в топе арендаторов, но меняются его форматы: крупные супермаркеты уступают место небольшим продуктовым магазинам формата у дома. Развиваться также будут новые форматы (например, фермерские магазины) и зарекомендовавшие себя качественной продукцией пекарни и кондитерские, добавляет управляющий объектами коммерческой недвижимости в Петербурге Даниил Торопов. По его наблюдениям, в условиях посткарантинной экономики, сильные компании будут наращивать обороты и поглощать площади, освободившиеся этой весной.

Большинство экспертов заочного круглого стола сходятся во мнении, что после пандемии многие форматы коммерческой недвижимости получат новую жизнь. Переформатирование – третий тренд посткризисного рынка.

«Если недвижимость не приносит дохода, собственнику или управляющей компании приходится переформатировать ее под современные условия, чтобы получить стабильный спрос», - Даниил Торопов.

Первыми к переформатированию придут торговые центры, которые наиболее сильно пострадали от последствий пандемии, по оценкам экспертов круглого стола. Собственникам и управляющим компаниям ТРЦ предстоит провести реконцепцию своих объектов, для того чтобы их площади были востребованы.

В мае у арендаторов вернулся интерес к офисным помещениям: по данным он вырос на 21% к апрельским показателям. За счет того, что начало кризиса рынок офисных помещений в Петербурге встретил дефицитом предложения и уровнем вакансии в районе 5-6%, критичного увеличения доли вакантных площадей не произойдет. Но перемены ждут и этот сегмент.

«Многие организации, если и полностью не откажутся от аренды офисов, то значительно сократят площади аренды», - считает заместитель генерального директора Фонда Имущества Санкт-Петербурга Евгения Политова.«Стабилизация спроса на классические офисы возможна только при пересогласовании условий договоров и снижении арендных ставок», -говорит Евгения Политова.

Развитие получит тренд на использование гибких офисных площадей - коворкингов: «Компании, состоящей из нескольких человек, не все из которых постоянно находятся в офисе, проще разместиться в коворкинге, сэкономив на этом», - аргументирует Людмила Прямицына.

Андрей Лушников, руководитель строительной компании «БестЪ», недавно открывшей на Петроградской стороне крупнейший коворкинг «Авеню Пэйдж», считает, что коворкинги будут развиваться как самостоятельный формат.

«Коворкинг - это уникальный формат, современный, мобильный. Он позволяет быстро оптимизировать платежи и мы сами часто пользуемся им, когда возникает какое-то новое направление. Коворкинг - это не только стол и стул, это общение и обмен», - комментирует Андрей Лушников.

После пандемии переформатирование ждет не только объекты коммерческой недвижимости, но и взаимоотношения арендаторов и арендодателей, это пятый тренд времени. Рекомендации властей об арендных каникулах для пострадавших отраслей бизнеса, а также законопроект, дающий право досрочного расторжения договора аренды без штрафных санкций, показали, что стороны должны уметь договариваться.

«На сегодняшний день собственники иногда идут на снижение и до 70%, сохраняя арендную плату в размере 30%, 50% это нормальная рабочая практика в льготный период», - приводи пример Людмила Прямицына.

В том, что умение находить компромиссы стало ключевым фактором успеха для бизнеса, уверен и управляющий партнёр Адвокатского бюро «Румянцев Лигал» Осип Румянцев. По его мнению, после пандемии стороны будут глубже прорабатывать свои договоры, что позволит легко модерировать возникновение различных негативных ситуаций.

«При планировании долгосрочных отношений Стороны будут четче описывать обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и порядок действий при их возникновении. Стороны также должны детальнее регулировать вопрос платы за помещение на период вынужденного простоя», - говорит Осип Румянцев.