За два последних года саратовцы могли заработать на инвестициях в новостройки до 100% от вложенных средств

Рынок жилой недвижимости Саратова по итогам первого квартала 2011 года отыграл кризисное снижение цен в размере 40%. При этом отдельные объекты на первичном рынке жилья даже превысили по стоимости на 10-20% значения докризисного 2008 года. На этом фоне предложение на рынке недвижимости города по-прежнему является избыточным. Причем объемы «вторички» фактически вдвое превышают объемы «первички». В складывающейся ситуации реально обрести покупателей могут лишь ликвидные либо очень дешевые объекты жилой недвижимости. Рассмотрим более детально вышеозначенные факторы.

Цены

В апреле Средняя стоимость квартир в Саратове составила 30 583 руб. за кв.м., что фактически равняется ценам месяцем ранее.При этом там же добавляется, что максимального своего значения цены на жилье в городе достигли в сентябре 2008 года, когда средняя стоимость «квадрата» составляла 50 тыс. рублей. При этом с января 2007 по сентябрь 2008 цены на жилье в городе выросли на 40% или 20 тыс. руб. за кв. метр. Вместе с тем с ноября 2008 по март 2010 года в городе снижалась стоимость жилья. За этот период средние цены сократились с 50 до 32.5 тыс. рублей. С конца первого квартала 2010 года на рынке отмечается незначительное колебание цен в размере 1-2.5 тыс. руб. за кв. метр в месяц.Вследствие этого последние 13 месяцев стоимость жилья в городе остается фактически не изменой.

Между тем наиболее активную динамику цен продемонстрировали наиболее ликвидные объекты на первичном рынке. Так квартиры в ряде новостроек стоят сейчас на 10-20% дороже, чем в первой половине 2008 года. При этом первичный рынок предоставил саратовцам в кризис наиболее перспективные условия для инвестиций. Речь идет о покупке квартир в домах на стадии котлована в период максимального снижения цен. Тогда новое жилье в городе можно было приобрести по 16-20 тыс. руб. за кв. метр, что при текущем уровне цен позволяет говорить фактически о 100% уровне прибыли в течение двух с половиной лет.

На этом фоне наиболее дешевым жильем в городе по-прежнему являются долив квартирах. Таковую в зависимости от расположения жилья и размера самой доли можно приобрести от 100тыс. рублей. При этом в ряде случаев половина долиоднокомнатной квартиры в отдаленном районе стоит около 160 тыс. рублей.

В свою очередь начальная стоимость комнат в Саратове в 2-4 раза выше, чем минимальная стоимость долей.Так стоимость комнат в Заводском районе городаначинается от 200 тыс. руб.

При этом стоимость «гостинок» в городе начинается от 750-800 тыс. рублей. Полноценные однокомнатные квартиры стоят от 900 тыс. рублей и выше. В свою очередь стоимость двух и трехкомнатных квартир начинается от 1.2 и 1.6 млн. рублей.

На этом фоне стоимость аренды однокомнатных квартир составляет в городе 10 833 руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются в Саратове в среднем по 10390 руб.

Спрос и предложение

Общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Саратова колеблется в пределах 10-13 тыс. единиц жилой недвижимости, из нихна вторичный рынок жилья приходится 7-9 тыс. объектов, а на первичный около 3 тыс. объектов жилой недвижимости. При этом колебания предложения «вторички» куда значительнее, чем нового жилья.Вместе с тем примечательно то, что при столь сравнительно небольших объемах реального предложения в базах местных СМИ содержится до 50 тыс. якобы реализуемых объектов недвижимости. Обуславливается это многократной публикацией одного и того же объекта недвижимости разными риэлторскими компаниями.Последние между тем в отдельные периоды времени в той или иной степени реализуют до 95% от общего объема экспонируемого жилья.

Вместе с тем наименьшийпроцент экспонируемого жилья на вторичном рынке приходится на многокомнатные квартиры,которые составляютлишь 1-2% от общего объема предложения. В свою очередь по количеству объектов традиционно лидируют трехкомнатные квартиры, составляющие до трети от общего объема рынка. Вслед за ними следуют «двушки», чье предложение равняется примерно 31% от общего объема экспонируемой недвижимости. На этом фоне двухкомнатные вбирают в себя около 28-29% от общего объема предложения. Остальную часть рынка занимает жилье иных типов.

На этом фоне, на первичном рынке жилья по объемам предложения зачастую лидируют однокомнатные квартиры, составляющие 35-37% от общего рынка недвижимости. На двух и трехкомнатные квартиры приходится 30 и 25% от общего объема предложения. В свою очередь многокомнатные квартиры вобрали в себя 10-12% от общего объема рынка. Остальную часть рынка занимает жилье иных типов.

В свою очередь наибольшее количество сдаваемого в аренду жилья приходится в Саратове на однокомнатные квартиры, которые вбирают в себя около трети от общего предложения на рынке аренды.Двух и трехкомнатные квартиры представлены 29% и 25%предложения. В свою очередь на комнаты приходится около 20% предлагаемого жилья. Четырех и более комнатные квартиры вбирают в себя 2-4% от общего объема предложения.

Строительство

Саратов лидирует по объемам строительства среди всех остальных муниципальных образований области.При этом темпы строительства в области и областном центре неукоснительно растут. Так в первом квартале текущего года в Саратове было построено 394 жилых дома общей площадью в 90 тыс. кв. метров. Это на 20% больше чем в аналогичный период годом ранее. При этом доля индивидуального строительства в общем объеме строительных работ составила 82%.

В свою очередь примерами комплексного освоения территорий в городе являются проекты жилищного строительства в Кировском микрорайоне 1 А Ленинского района, в 6-м и К-16 микрорайонах района, № 1 – в Новосоколовогорском поселке.

Помимо этого в ближайшее время будет начато строительство микрорайона «Березки» в Юбилейном и 7-го жилого поселка в Кировском районе.

В отличие от большинства других областных центров РФ в Саратове ведется планомерное строительство малоэтажных жилых поселков. В настоящий момент в окрестностях областного центра реализуется десять подобных проектов. В числе последних значится коттеджный комплекс «Усадьба-2008», возводимый в двух километрах от села Михайловка Саратовского района.

Прогнозы

Последний год ценына рынке недвижимости Саратова фактически стабилизировались. При дальнейшем улучшении экономической ситуации в городе стоимость жилья непременно начнет повышаться. Содействовать этому будет и дешевая ипотека, ставки по которойв России уже опустились до 8-9%. Вместе с тем неизбежный рост цен будет плавным, что обуславливается осторожностью инвесторов и недостаточной платежеспособностью основной массы покупателей. Вторичный рынок недвижимости продолжит доминировать по объему предложения в городе. Вместе с тем первичный рынок жилья, за счет покупки квартир на ранних стадиях строительства будет предоставлять по-прежнему лучшие возможности для инвестиций.