РОСРИЭЛТ

Аномалии в ценообразовании недвижимости города Севастополя за 1 год пребывания в составе РФ или "до Новой Москвы докатились"

13.02.2015

Как уже было сказано ранее в наших статьях, с момента вхождения Севастополя и Крыма в состав Российской Федерации цены на недвижимость выросли в среднем на 50-80% для разных типов недвижимости. Скоро севастопольцы и крымчане будут праздновать годовщину вхождения в состав Российской Федерации.

Так что же произошло за этот год на рынке недвижимости в новых субъектах Российской Федерации?

В качестве примера рассмотрим уникальную ситуацию, сложившуюся на первичном рынке квартир – в новостройках г. Севастополя и Новой Москвы.

 

 

Одни из самых недорогих квартир в Новой Москве продаются в ЖК «Борисоглебское» около 1,7 миллиона рублей за 33 кв. м общей площади квартиры.

В Новой Москве (НАО и ТАО) средняя стоимость квартиры:

В Севастополе средняя стоимость квартиры:

Сопоставляя эти данные можно смело говорить, что Севастополь в этой безудержной гонке рыночного развития, своими ценами уже "дышит в спину" Новой Москве. Для сравнения отметим, что ещё в бытность СССР для обмена квартиры Севастополя на Москву или Подмосковье нужно было предложить 3-х комнатку за 1-но комнатку (напомним, что вместо продажи оформлялась процедура обмена квартир). В украинском Севастополе стоимость жилья разнилась в 3-4 раза.

Проанализируем и попробуем разобраться почему же на сегодняшний день сложилась такая ситуация с ценами на жильё в Севастополе, при том, что цены в Новой Москве за последние месяцы даже несколько снизились.

Основной ценообразующий лейтмотив такого роста цен это, бесспорно, является вхождение в систему российской недвижимости. На рынок пришли большей частью российские покупатели со значительно большим объемом средств. Произошло уникальное событие – одномоментное вхождение в новый рынок целого региона. В этот момент наблюдалась ситуация одновременного "отложенного спроса и предложения", по причине не связанными с рыночными факторами, а с техническими и юридическими проблемами - отсутствовала государственная регистрация прав собственности – рынок стоял. А это еще больше "подогревало" цены.

Необходимо отметить и такой фактор как территориально-географическое положение. Продавцы рассуждали просто, что богатых россиян значительно больше, чем украинцев, и кто ж себе не захочет поиметь кусочек на "лазурном берегу".

Обозначенное Правительством Российской Федерации строительство моста через Керченский пролив к декабрю 2018 года, а также созданная свободная экономическая зона на территориях Республики Крым и г. Севастополя, уже сегодня вызывают значительный интерес у инвесторов, что в свою очередь, "подогревает" цены на рынке Крымской недвижимости.

Нельзя не оставить без внимания транспортно-логистический фактор. Крым из полуострова превратился как бы в остров, украинская сторона полностью закрыла границу по поставкам товаров и стройматериалов. Доставка товаров осуществляется через Керченскую паромную переправу, что наложило большой отпечаток на стоимость и сроки доставки. Цены на стройматериалы выросли, что соответственно не могло не повлиять не себестоимость строительства.

В совокупности все эти факторы и подняли Севастопольский рынок недвижимости к февралю 2015 года до 70%.

Напряженная международная обстановка, а также экономические санкции, вызвали волатильность валюты и замедление темпов роста экономики, что в свою очередь оказало влияние на ценообразование недвижимости. Цены на недвижимость в головах и умах севастопольцев крутятся пока ещё в долларах США – издержки прошлого. Долларизация цен рынка недвижимости характерна только для Севастополя и Крыма. В связи с этим цены на рынке недвижимости в рублевом исчислении меняются пропорционально изменению курса рубля к доллару США.

Рассмотрим изменение курса рубля к доллару США с психологического барьера для продавцов - Референдума о статусе Крыма и г. Севастополя 16 марта 2014 года по 1 февраля 2015 г. Официальные курсы валют на заданную дату, установлены Центральным банком Российской Федерации.

 

Фактические цены на рынке недвижимости в рублевом исчислении увеличились пропорционально изменению курса рубля к доллару США, то есть на 80%.

Ни для кого не секрет, что в периоды девальвации рубля, замедляется процесс инвестирования в недвижимость до стабилизации национальной валюты. В первую очередь, с вложением своих "кровных" в недвижимость решили повременить те, кто располагал рублёвой денежной массой. Но на долларизацию цен на рынке недвижимости в Севастополе это никак не повлияло, люди здесь в своем подсознании по-прежнему исчисляют недвижимость в американской валюте.

Большинство покупателей, запланировавших покупку квартир летом, договаривались о ценах в долларовом исчислении, но сделки откладывались ввиду не сформированной в этот период системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К осени и началу зимы, когда продавцы начали получать регистрационные документы, курс рубля к доллару США начал стремительно падать и у многих покупателей попросту не стало хватать рублёвой массы для покупки, а продавцы продолжали удерживать те же цены в долларовом исчислении. В результате многие покупатели стали отказываться от намеченных сделок, а продавцы – откладывать продажи, надеясь не упустить выгоду. Но не смотря на международную обстановку, экономические санкции, волатильность валюты, замедление темпов роста экономики, сделки все равно осуществляются, некоторый спрос есть, цены на недвижимость не падают.

  • Итак, первая составляющая роста цен формировалась в результате вхождения Севастополя в состав Российской Федерации (по нашим оценкам до 70%),

  • а вторая – значительного снижения курса российской валюты по отношению к доллару США (около 80%).

  • В итоге общий рост в рублёвом исчислении составляет около 150%.

В конце хотелось бы отметить, что в первой части ценообразующие факторы имеют под собой довольно прочный "фундамент", то во второй - это дом построенный на песке, который может в любой момент разрушится в виду укрепления национальной валюты. Вот так и получается, что не сегодняшний день "до Новой Москвы докатились".


Статью разместила консалтинговая компания «АКГ»

АКГ

#Инвестиции в недвижимость

Просмотров: 76



Комментарии

Михаил, mcb_pe@mail.ru, 2015-02-13 15:12:29

Было бы любопытно взглянуть на источник цифирь по Севастополю. На основании каких объектов использованы расчеты?

Дмитрий, gotosleep@ya.ru, 2015-03-03 02:36:50

Простой экономический расчет.

В Испании срос идет на объекты с ценой ниже 800 евро за м.кв. Выше цена, то объекты висят по несколько лет (висят 5−6 лет). Средняя цена 700. Умножаем 700*75=52500 руб!!!

Но!!! Это испания (инфростуктура и все, что с ней связано). И в дальнейшем, вы сможете продать эту квартиру. А те, кто скопил в долларах, при условие падения евро, цена стала привлекательней.

Берем Крым. 1300 баксов за м.кв. 1300*62=80600 руб. Такая цена за метр — это деньги в трубу. Купив квартиру за такие деньги, вы уже не отобъете обратно НИКОГДА. Проще пойти и сжечь 1/3 и купить квартиру в испании.

Крым — полностью загубленная инфроструктура, как они получили его в ссср, так там все и осталось.

Пляжи испании, даже городские, кто был все знают. Пляжи Крыма городские — это что-то с чем-то. Это дебилизм застраивать берег палатками и кафе!!!! Должны ВСЁ снести!!! Ничего не располагать ближе 80−100 м к урезу воды!!!

Даже если вы купите 40 кв.м по 80000 руб, то это 3,2 млн руб. Положив 3,2 млн. в банк, ДАЖЕ под 12% год — это 384000 руб!!! Вы за эти деньги можете ВСЕГДА отдохнуть!!! Без затрат на ремонт, квартплату и налог.

Какой выход у Крыма!!?? Он должен стать конкурентом. Конкуренция — это цена!!! Конкурировать можно только с дисконтом от 35%, и то вопрос, сокорей всего дисконт должен быть больше чтоб оживить рынок (в этот дискон входит, банковский депозит, отсутствие спроса на квартиры в ближайшие 4 года, убогая инфроструктура).

52500 руб * 0,65 = 34125 руб/м.кв

Возьмем среднюю цену по Крыму 1000 долларов за м.кв., т.е. строителям надо зафикисровать курс 34−35 руб. Либо пересчитать договора в рубли. По допсоглашению межу сторонами.

Не надо спекулировать, что в Крыму сейчас есть спрос. Разговаривал с риэлторами, звонков нет из-за того, что цены в долларах.

Эдуард, aea0509@yandex.ru, 2015-03-14 02:30:02

сделал 12 предложений по интересующим меня квартирам с ценами от 4 до 5 млн. руб, 9 согласились на мое предложение на сумму от 3,6 до 3,8 млн. руб. и даже это я считаю дорого, у на с в россии доллар хоть и вырос в два раза но квартиры в цене нет, более того падают, рынок Севастополя вернется к ценам до поднятия доллара очень скоро, часть риэлторов без сделок пойдет искать настоящую работу, а продавцы вспомнят сколько их дрова стоили до поднятия доллара, уже тогда их дрова ни кто не купил, а они наивные думают что у россиян денег стало в два раза больше

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код