Где в Европе стоит инвестировать в недвижимость?
Германия
После мирового кризиса цены на недвижимость в Германии увеличились почти в двое, а эксперты ожидают, что ежегодный рост будет составлять дополнительных 8 – 10%. В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3-7 раз.
В среднем стоимость квадратного метра в крупнейших городах:
Самые высокие темпы роста пришлись на квартиры в Дрездене – 6,58%. По данным профессиональной Ассоциации риэлтеров Германии (IVD), Эссен является самым перспективным городом для сдачи квартир в аренду: арендные ставки здесь выросли на 7,69% за последний год, в Кельне – на 3,53%. Хорошие возможности заработка также у покупателей недвижимости в Дортмунде, Бремене, Дюссельдорфе. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях её доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7-8% годовых, причём наиболее удачный вид вложения – не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов
Надо отметить, что при всей выгоде инвестиций в Германии, цены на недвижимость в стране трудно назвать бюджетными. Например, квадратный метр квартиры в Берлине составляет от 1.900 евро за кв.м. доевро за кв.м. в зависимосмости от района. Цены на квартиры в Мюнхине также зависят от района и составляют от 3.000 евро за кв.м. доевро за кв.м., а в Дюссельдорфе цены на квартиры варьируются от 1.300 до 9.000 евро за кв.м.
Италия
С начала 2008 года к 2009 году в среднем цены на недвижимость в Италии снизились всего на 5%.
А уже к концу 2010 года был зафиксирован рост стоимости жилья в таких регионах страны, как:
Однако спад стоимости домов и квартир всё-таки был, он составил с 2008 года по 2013 год около 10%. Средняя стоимость квадратного метра в Италии сильно разнится в зависимости от региона. Так, в Лацио, Венето и Трентино-Альто она составляет не менее €4000. В Ломбардии, Пьемонте, Тоскане, Лигурии она равняется €3000-3500 за «квадрат». Самой доступной она остаётся в Калабрии, Сардинии, Абруццо – €1200-1800 за кв.м. Инвестиционные возможности Италии во многом определяются её богатым культурным наследием и, как следствие, туристической привлекательностью. Вот почему именно в этой стране считается выгодным приобретать объекты коммерческой недвижимости – кафе, рестораны. Ну и разумеется сдавать жилье в аренду.
В целом доходность жилой недвижимости в Италии составляет от 3 до 4,7% годовых. Максимальный доход – 4,7% приносят малогабаритные квартиры площадью до 50 м2 в историческом центре Рима и других крупных мегаполисах. Наименьшая прибыль будет от крупногабаритных квартир площадью 250–300 м2 в крупнейших городах страны. Ещё один доходный формат – коммерческая недвижимость Милана и Рима. Сдаваемая в аренду и частично прокредитованная местными банками, она даёт уверенные 6–7% годовых. Недвижимость, расположенная в старых районах города, имеет потенциал дальнейшей капитальной реконструкции под жилые апартаменты или более современные офисы.
Австрия
Рынок недвижимости Австрии – один из немногих в Европе, который спокойно пережил экономический кризис. Последнее десятилетие жилые квадраты в самых востребованных регионах, особенно в Вене и на горнолыжных курортах, уверенно растут в цене. Спрос со стороны местных и иностранных покупателей остаётся сильным. С 2007 по 2012 годы арендные ставки на жилье в столице Австрии подскочили на 30%, а стоимость квартир увеличилась на 32%. В результате средняя цена «квадрата» за пять лет поднялась с €2500 до €3800, а в элитных центральных районах Вены – уже перевалила за €9000. В 2013 году данная тенденция продолжилась, в связи с чем, аналитики компании Deloitte причислили австрийскую столицу к одному из самых дорогих городов Европы, наряду с Лондоном, Парижем и Мюнхеном. Впрочем, Вене до вышеназванных мегаполисов пока далеко, так как там «квадрат» жилья стоит в среднем €10 000, €8300 и €5000 соответственно.
Вена опережает другие города Австрии и по стоимости аренды.
- Наиболее высокая арендная плата в Вене установилась в центральном Внутреннем городе (Innere Stadt) – от €18 до €20 за м2 в месяц.
- В других дорогих районах города просят €14-€15 за м2 в месяц.
- В итоге во Внутреннем городе рентный доход демонстрирует самые низкие показатели в столице – всего 2,20%,
- в то время как в других престижных районах его уровень варьируется от 3,09% до 4,54%.
При этом наибольший доход приносят малогабаритные квартиры, и чем больше площадь квартиры, тем ниже её доходность.
Арендная плата в Зальцбурге близка к венским показателям и составляет около €15 за м2 в месяц. В Зальцбурге рентный доход от квартиры площадью 40 м2 будет равен 5,14%, а квартира площадью 225 м2 принесёт лишь 3,59% дохода.
В Граце, где установились самые низкие цены на квартиры в стране, арендная плата составляет 10-12,50 за м2 в месяц. Именно в Граце можно получить наибольший рентный доход: 5,16%-5,52%.
Хорватия
Наиболее популярные объекты для инвестиций у иностранных инвесторов (нерезидентов) – недвижимость на Адриатическом побережье и других туристических направлениях Хорватии. Северный полуостров Истрии переживает бум благодаря инвестициям немцев.
Квартиры в Загребе стоят около 2 000 за м2. Рентный доход в столице оценивается как средний – от 5,5% до 6%. Особой связи между площадью квартиры и доходностью не наблюдается. В регионе центральной Далмации стоимость как квартир, так и домов выше – около 3000 за м2. Дом в Истрии можно приобрести за 1 700 за м2. Ожидается смещение заинтересованности инвесторов в коммерческую недвижимость Хорватии от офисного и торгового сегментов в сторону туристического сектора. По прогнозам, инвесторы в торговую недвижимость сосредоточатся на поиске площадей во вторичных или третичных городах Хорватии для размещения там гипермаркетов и торговых центров. В 2013 г. стоимость аренды офисов в Загребе в зависимости от класса составляла от €9 до €15 за м2 в месяц, несколько снизившись по сравнению с 2011 г.
Для привлечения арендаторов некоторые собственники офисной недвижимости предлагают льготные условия аренды:
- бесплатное полное оснащение помещения,
- более короткие сроки аренды,
- сниженную арендную плату в первый год.
Стоимость аренды площади в торговом центре Загреба в 2013 г. составляла €23 за м2 в месяц, причём благоприятные для арендаторов условия торга обуславливают снижение уровня арендной платы. Стоимость аренды площадей на главных торговых улицах остаётся стабильной на уровне €75 за м2 в месяц. Стоимость аренды промышленной недвижимости не подвержена колебаниям и остановилась на уровне €3-€5 за м2 в месяц.
Словения
Словения, это небольшая страна в самом сердце Европы. Несмотря на то, что она не пользуется широкой известностью у иностранных инвесторов, за последние годы интерес к инвестициям в эту страну резко вырос. Прежде всего Словения привлекает соотношением своего географического положения, недорогими ценами и хорошим доходом от инвестиций. Также, несомненными плюсами являются налоговая система страны и возможность для инвесторов быстро получить вид на жительство в ЕС. С 2010 года цены на недвижимость в Словении начали резко падать, в 2014 году они ещё несколько колебались, а в 2015 рынок недвижимости ожил, и цены начали расти. Средняя цена вторичных квартир в Словении в 2014 году составила 1 460 евро за квадратный метр. По сравнению с 2008 годом, когда цены на квартиры достигли наивысшего уровня, средняя цена снизилась на 20 процентов. Самыми высокими цены на квартиры в прошлом году были на словенском побережье Адриатического моря (за исключением г. Копер), там средняя цена вторичной квартиры составляла 2250 евро за квадратный метр. В Любляне средняя цена за квадратный метр подержанной квартиры составляла 2 020 евро, что на три процента меньше, чем годом ране.
- Сильнее всего цены на вторичные квартиры упали в Копре и Целье.
- В Копре цена в 2014 году составляла 1 780 евро за квадратный метр и была на 13 процентов ниже, чем в 2013 году, такое же падение было в Целье, где средняя цена за “квадрат”составляла 1040 евро.
- В окрестностях Любляны цена в 2014 году была 1650 евро, она снизилась на 8 процентов, а в Кране — 1530 евро и снизилась на 2 процента,
- в Мариборе — 1050 евро и снизилась на 3 процента.
Средняя цена новых квартир в Словении в 2014 году, с учётом НДС (22%) и без гаражей или стоянок, составляла 1 950 евро за квадратный метр. Цены на жилую недвижимость в первом квартале этого года, по сравнению с прошлым, в среднем выросли на 1,4 процента. Цены на новую жилую недвижимость, которые в третьем квартале прошлого года достигли самого низкого уровня, в первом квартале этого года повысились на один процент. Так в Любляне в этом году средняя цена за квадратный метр составила 1990 евро, в Копре 1720 евро. Самая низкая цена была в Мариборе и Целье (соответственно 1030 евро и 1050 евро).
Что касается коммерческой недвижимости в 2014 году в Словении в общей сложности было заключено 1200 сделок по купле-продаже коммерческих помещений. Это самый высокий показатель с начала систематического мониторинга рынка недвижимости.
- Средняя договорная цена проданных офисных и коммерческих помещений составила 1200 и 1100 евро за квадратный метр соответственно.
- В прошлом году офисные помещения в Любляне в среднем продавались по цене 1500 евро за квадратный метр, в Мариборе — по цене 600 евро за квадратный метр.
Надо отметить, что за последние годы набрал обороты тренд покупки недвижимости на аукционах и открытых торгах, где при правильной стратегии, можно приобрести недвижимость со скидкой в 50, а то и в 60% от её первоначальной стоимости.
Если говорить о доходности от аренды жилой недвижимости в Словении, то она варьируется от 3 до 5%, в зависимости от месторасположения. Популярным в последнее время в Словении стало сдавать жилую недвижимость в краткосрочную аренду, в основном речь идёт о туристах. В данном случае доход может достигать и 5,5 и 6%, но, опять же, все зависит от местоположения недвижимости. Коммерческая недвижимость в Словении может принести более высокий доход, от 3 до 8%. Большой популярностью пользуются магазины, кафе, расположенные в крупных городах, а также офисные помещения. В некоторых случаях доход от аренды коммерческих помещений в Словении может достигать 10%, но тут речь идёт о крупных объектах.
