Повлияют ли объёмы строительства на снижение цен на недвижимость Смоленска
Юрий Пучков, вице губернатор на встрече с журналистами отметил, что после спада производства в 2012 году, администрацией были приняты определенные меры, которые позволили в 2013 году вывести отрасль на новый уровень. К концу года было сдано 410 тысяч квадратных метров жилья. Этот показатель больше чем в полтора раза превысил показатель 2012 года. Планы на 2014 год перегнать этот результат на 10%.
Промежуточный подвод итогов показал, что первые 9 месяцев строители завершили с опережением на 7,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, поэтому есть основания полагать, что намеченные планы будут выполнены. Всего за 9 месяцев сдано в эксплуатацию 3189 квартир общей площадью почти 257 тыс.кв.м. На долю индивидуальных застройщиков приходится более половины построенного жилья, а именно 53,5%.
Лидером по вводу жилья в эксплуатацию по области является Смоленск, он даёт более половины объёмов строительных работ.
Но, не Смоленском единым, активно строят в этом году в:
- Гагарине,
- Вязьме,
- Рославле,
- Сафонове,
- Ярцеве,
- Десногорске и
- Смоленском районе.
Алексей Островский – губернатор Смоленской области, в декабре 2013 года утвердил программу создания благоприятных условий для строительной отрасли. На программу, которая рассчитана на 2014-2016 годы, администрация выделила около 172 миллионов рублей, из них 57 миллионов потрачено в 2014 году. Деньги эти расходуются на подготовку инженерной документации по градостроительному планированию, зонированию сельских территорий и подготовке к капитальному строительству в городах Смоленской области.
Без документации территориального планирования и градостроительного зонирования городские и областные власти не могут выделить землю под строительство. Правительство области рассчитывает, что выделенной суммы хватит для того чтобы на 100% решить обозначенную проблему. Соответственно вопросы согласования проектов и выделения земель под строительство будут решаться намного быстрее, чем сейчас. Но эта мера направлена больше на ускорение решения вопросов с землей в сельских поселениях. В городах, и особенно в Смоленске существует другая проблема — это участки земли, часто в самом центре города, которые не используются по назначению.
Для решения этого вопроса властью инициирована деятельность по выявлению всех владельцев таких участков. Впоследствии планируется, что их будут штрафовать за то, что земля не используется по назначению. Разработкой законодательной базы для этого решения сейчас занимается областная дума. Эти меры должны побудить хозяев участков принимать какое-то решение, либо самостоятельно застраивать, либо продавать.
Застройщики Смоленска не менее администрации обеспокоены вопросом о волоките с оформлением всевозможных разрешений на строительство и с оформлением земли в собственность.
Вадим Косых, ген директор одной из крупных строительных компаний Смоленска рассказал, что если бы оформление документов по строительству занимало один-два месяца, а не год-два как сейчас, то стоимость квадратного метра сократилась бы в среднем, на 30%. Существующее положение, когда цены на жильё становятся неподъемными для большинства населения не могут устраивать застройщика. В такой ситуации выигрывают только те, кто имеет свободные деньги для того чтобы выкупать жильё на начальном этапе строительства, а потом продавать его по спекулятивным ценам. Кроме того эта ситуация выгодна банкам, которые выдают кредиты под немалые проценты, практически порабощая людей на долгие годы и десятилетия.
Наиболее дорогой район Смоленска Ленинский, это закономерно. В историческом центре строится больше новостроек элитного класса с квартирами улучшенной планировки. Повышенный спрос на центр не оставляет шанса тем, кто желает сэкономить. Квартиры в этом районе дороже, чем в ближайшем Промышленном районе примерно на 12%.
Второе место по стоимости жилья занимает Промышленный район, но из-за того, что его площадь почти 50 кв.км. и застройка крайне неоднородная, то здесь в соседних дворах можно встретить элитную высотку рядом с ветхим двухэтажным бараком. Соответственно ценник на квадратные метры различается очень сильно.
Впрочем, это характерная черта всех старых городов, такую же картину мы встретим:
Наименее востребованный из городских районов Заднепровский с отдалёнными микрорайонами Гнездово, Сортировка, Красный бор и другие. Отдалённость от центра и отсутствие полноценной инфраструктуры делает этот район города самым недорогим в плане жилья. Квартиры в Заднепровье оцениваются примерно на 20% дешевле чем в центре. Разброс цен на квартиры примерно следующий. Однокомнатные квартиры можно купить от 1,4 млн до 2,2 млн рублей. Средняя цена однокомнатной квартиры, в которую можно заехать сразу после покупки, без длительного ремонта колеблется в районе 1,8 млн. Самые дешевые двушки уходят за 1,8 млн, это, как правило новостройки с голыми стенами, без сантехники и прочей внутренней отделки, максимальная стоимость двушки доходит до, средняя же цена колеблется в районе 3-х миллионов.
Говоря о строительной отрасли Смоленска нельзя не упомянуть о проекте комплексной застройки «Новый Смоленск», который реализуется в южной части Смоленска. Под проект выделен земельный участок площадью более 500 гектар. Проект рассчитан на проживание 50 тысяч жителей. Естественно, что для проживания такого количества жителей проектом предусмотрено строительство не только жилых домов от коттеджной застройки до высоток, но и полноценной инфраструктуры. Инженерные коммуникации подсоединяются к существующей городской коммунальной системе. К новостроям уже тянут водоснабжение, газ, электричество.
Осуществление проекта движется по намеченному плану. Первый многоквартирный дом на 600 квартир в «Новом Смоленске» будет сдан уже в 2014 году, еще два дома на 500 и 600 квартир находятся уже в конечной стадии строительства и будут готовы к вводу в эксплуатацию в начале 2015 года. Одним из немаловажных плюсов нового района Смоленска будет то, что его жители будут застрахованы от точечной застройки, и смогут быть уверенными, что на месте скверов и парков не появятся новые многоэтажки.
Другим многообещающим новостроем является «Витебский квартал», который строится в Кисилёвке. Первые десятиэтажки уже введены в эксплуатацию. Всего, по проекту будут построены тринадцать десятиэтажных домов общей площадью 73 тысячи кв.м. на 1440 квартир. Более подробно узнать о новостройках можно посмотреть в Каталоге новостроек Смоленска.
Как сейчас выглядит рынок недвижимости Смоленска
В связи с резким удешевлением рубля и появившейся тенденцией к увеличению кредитных ставок спрос на недвижимость увеличился, особенно это заметно по новостройкам. По различным оценкам около половины всех сделок на рынке недвижимости Смоленской области совершается с использованием заёмных средств. Именно те, кто оттягивал решение брать ипотеку или подождать до тех пор когда она подешевеет, сейчас ринулись на оформление сделок с недвижимость. Спрос нельзя назвать ажиотажным, но увеличение заметно. При этом едва ли возможен всплеск цен на новостройки. Уже сейчас не редкость, когда новостройка оценивается дороже квартиры на вторичном рынке. Это бывает оправдано хорошим районом, но рассчитывать на то, что люди начнут платить за голые стены больше, чем за обжитую квартиру на вторичном рынке не стоит.
За весь 2014 год, средняя совокупная стоимость квадратного метра в квартирах Смоленска поднялась на 1,25%, достигнув отметки в 49,4 тыс. руб. Это означает лишь то, что население, даже при доступных кредитах 2013-2014 годов не может осилить предложенные застройщиком цены. Минимальный рост стоимости квартир говорит о том, что застройщики пытаются хоть как-то компенсировать свои потери от инфляции и падения рубля.
Стоит ли ожидать роста цен в следующем году? Скорее всего нет. При весьма ограниченном спросе задел на следующий год сделан большой. Достраивать свои объекты строители постараются в любом случае, ибо долгострои невыгодны в первую очередь им.
Небольшой всплеск спроса, который мы наблюдаем сейчас вызван в большей степени желанием тех, у кого имеется свободная наличность вложить её в недвижимость. За этим снова последует длительная стагнация, и вероятней всего рецессия.
