РОСРИЭЛТ

В США стоимость сопутствующих услуг при покупке недвижимости может достигать 11% от цены самой сделки

28.06.2014

На пользующемся популярностью у россиян рынке недвижимости США практически нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Исключение составляют отдельные штаты, где запрещено приобретение отдельных видов активов. Например, в штате Оклахома (Oklahoma) иностранцам запрещено приобретать землю, но разрешено приобретать кондоминиумы. А два года назад правительство США запретило ближневосточному инвестору приобрести крупные активы в портовых зонах США, сочтя таковые стратегически важными предприятиями страны. В целом же имеющиеся ограничения носят частный характер и в целом не влияют на динамику заключаемых сделок.

Куда существеннее отличия процедуры приобретения жилья.

Таковая существенно варьируется от штата к штату. Причем в ряде случаев заключение вашей сделки может зависеть от третьих лиц. Например, в Нью-Йорке при покупке квартиры в отдельных кооперативах на заключение сделки потребуется согласие прочих собственников жилья или правления организации. Одновременно с этим таковые могут обладать и приоритетным правом выкупа апартаментов в собственном доме. В частности не получив одобрения правления кооператива Дениз Рич был вынужден отказаться от сделки премьер-министр Катара, шейх Хамад бен Джасим бен Джабер аль-Тани (Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani).

Помимо этого рынок жилой недвижимости США может удивить правилами эксплуатации жилья. Так в ряде коттеджных поселков владельцам запрещается самовольная установка на придомовых территориях малых архитектурных форм или окраска фасадов зданий. В отдельных жилищных кооперативах может быть запрещено содержание, каких либо видов домашних животных и т.д.

В данном контексте необходимо заранее прояснить у специалиста особенности приобретения и эксплуатации приобретаемой недвижимости.

При этом общее понимание федеральных правил регулирующих поведение иностранцев на рынке недвижимости США могут дать законы:

  • Agricultural Foreign Investment Disclosure Act of 1978 (FIDA);

  • The International Investment Survey Act of 1976 (IISA);

  • The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA).

Соблюдению таковых могут посодействовать юристы, чьи услуги традиционно включаются в стоимость сопутствующих услуг при покупке недвижимости в США. Те в свою очередь могут достигать 7.56-11.20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так 0,5-1% от стоимости жилья могут стоить услуги страхования (Insurance) оплачиваемые покупателем. Он же будет вынужден оплатить регистрационный сбор (Recording Fee) в размере 0,2-0,5% от стоимости сделки. Услуги юриста (Legal Fees) обойдутся в сумму, составляющую 1-2% стоимости жилья. Причем данный платеж в равных долях оплачивает как покупатель, так и продавец недвижимости. Налог на передачу права собственности (Real Estate Transfer Tax) составляет 0,01-2% от стоимости сделки. Данный платеж оплачивается продавцом недвижимости. Он же оплачивает и услуги риэлторов (Real Estate Broker´s Fee) в среднем достигающие 6% от стоимости жилья. В целом же стоимость сопутствующих услуг оплачиваемых покупателем недвижимости достигает 1,05-2,2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Продавец несет бремя в размере 6,51-9% от стоимости сделки.

В целом же рынок недвижимости США характеризуется сравнительно либеральными правилами покупки жилья и сравнительно строгими условиями эксплуатации недвижимости. Стоимость сопутствующих расходов в стране так же ниже среднего. Все это увеличивает привлекательность местного рынка недвижимости. Таковой традиционно входит в десятку фаворитов у россиян желающих приобрести недвижимость за рубежом.

Кулюк Павел

#Инвестиции в недвижимость

Просмотров: 552 | ID: 825



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Виза Инвестора EB-5: иммиграционная программа для инвесторов в экономику США

Что такое Виза Инвестора EB5? Иммиграционная Программа США для инвесторов - известная как "EB-5" - является одним из самых эффективных способов для людей со всего мира получить зеленую карту и поселиться для проживания в Соединенных Штатах Америки. После успешного завершения программы инвесторам и членам их семей (супруге и детям, которым еще не исполнился 21 год) предоставляют условный статус резидента Соединенных Штатов, который можно перевести в вид на жительство с последующим получением гражданства.

В США 47% жилищного фонда страны находится в регионах с высокой вероятностью возникновения стихийных бедствий

Из 131 млн. единиц жилья в США лишь 3,9 млн. или 3% находится в регионах характеризующихся очень низкой вероятностью возникновения стихийных катастроф. Для сравнения 8% всего жилья или 10,6 млн. домов находится в регионах с наиболее высокой вероятностью природных бедствий.

В США новостройки возводятся для богачей, а небогатые граждане вытесняются на вторичный рынок жилья

Доля небольших домов площадью до 1400 кв. футов или 130,1 кв. метров снизилась на рынке с 9% в 2005 до 4% в 2013 году. Для сравнения самые большие дома площадью от 4000 кв. футов или 371,7 кв. метров за это же время увеличили свою долю на рынке с 6,6% до 9%. Особняки площадью от 3000 до 4000 кв. футов или 278,8-371,7 кв. метров увеличили свое присутствие с 15,6% до 21,7%.

В 14 регионах США перепродажа жилья приносит средний доход в размере от 32% до 83%

В первом квартале 2014 года средняя доходность данного вида сделок составила 30%, что из расчета средневзвешенной цены перепродаваемой недвижимости составило 55574 доллара. Для сравнения годом ранее аналогичные значения составляли соответственно 28% и 51805 долларов.

Инвестировать в недвижимость США можно суммы от 100 долларов

Привлекая средства посредством фондового рынка REIT s фонды вкладывают их как в жилую, так и коммерческую недвижимость, извлекая в последующем прибыль преимущественно от сдачи ее в аренду. Помимо этого фонды вкладывают средства в ипотечные бумаги, что позволяет им получать доход за счет процентных выплат по кредитам. Стоимость ценных бумаг данных фондов начинается от 100 долларов. По итогам 2013 года доходность лучших 9 REIT s фондов США варьировалась от 11,04 до 14,02% в год.

В США для покупки в кредит 65% домов реализуемых на рынке достаточно дохода в размере 64 тыс. долларов в год

На этом фоне средняя общенациональная стоимость дома для одной семьи составляла в первом квартале 2014 года 195 тыс. долларов. Для сравнения в четвертом квартале 2013 года данное значение равнялось 205 тыс. долларов. В свою очередь средняя процентная ставка ипотечных кредитов выдаваемых на 30 лет составила в первом квартале 2014 года 4,57%, что лишь на 0,02% больше чем кварталом ранее.

На покупку в США «домика мечты» имеется лишь 55 дней

В США средний общенациональный срок экспозиции жилья составил в марте 55 дней. В крупнейших городах США средний срок экспозиции жилья варьировался от 25 до 180 дней. В то время как средний срок спекулятивных сделок перепродажи составил по итогам первого квартала 101 день. Конфискованное за ипотечные долги жилье реализовывалось в среднем за 55 дней, а "короткие продажи" данного жилья занимали 112 дней.

В США россияне, как и испанцы, предпочитают приобретать недвижимость в городах Майями, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Детройт и Чикаго

Южная Флорида является месторасположением, где наши соотечественники наиболее активно в Америке интересуются покупкой недвижимости. При этом на общенациональном рынке США россияне занимают пятнадцатое место по степени активности поиска недвижимости.

Сьюзан Родригес: «Средняя стоимость жилья приобретаемого иностранцами в штате Флорида составляет $ 216 477. Стоимость питания одного человека равняется на полуострове $ 140 - $ 200 в месяц».

Общая стоимость жизни во Флориде - на 4% ниже, чем в среднем по США. Вместе с тем уровень цен существенно варьируется в зависимости от района самого штата. Выше всего цены на побережье. Причем побережье Мексиканского залива характеризуется большим уровнем цен чем Атлантическое побережье. При этом жизнь в сельской центральной части Флориды на 20% дешевле, чем стоимость жизни на побережье . Это обуславливается тем, что в центральных районах штата единственным источником дохода является скотоводство и сельское хозяйство.

Как россиянину узаконить недвижимость на Украине

В ряде государств иностранцам обзавестись недвижимостью крайне трудно. Например, в Швейцарии для этого потребуется специальное разрешение властей. Но Украина относится к прямо противоположной категории стран. Здесь, наоборот, законодательство благоприятствует иноземным гражданам в их намерении стать владельцами квартир, домов и иных недвижимых объектов.


Квартира в ОАЭ

студии, 30 кв.м., Дубай

Торговые площади в Чехии

300 кв.м., Прага

Торговые площади в Чехии

300 кв.м., Прага

Квартира в Краснодаре

2ком., 58 кв.м., СМР (Славянский), Академика Лукьяненко ул.

Квартира в Улан-Удэ

2ком., 45 кв.м., Октябрьский район, Жердева ул.

Квартира в Уфе

1ком., 42 кв.м., Сипайлово, Юрия Гагарина ул.