Новостройка. Передача прав по Договору долевого участия, как избежать рисков?!!

Приобретение квартир в новостройках по передачи прав по ДДУ (Договор долевого участия)

Квартиры в строящейся, еще не сданной госкомиссии новостройке, можно приобрести двумя путями:

  1. Заключение с компанией застройщиком Договора о долевом участии (ДДУ).

  2. Переуступка прав требования прав на квартиру уже с теми, кто ранее уже заключил с застройщиком этот ДДУ.

Переуступкой прав требования – это называется , так как на момент заключения такого Договора - квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на эту квартиру.

Право собственности на эту квартиру появится лишь в будущем. Сроки сдачи, получения ключей и т.д , как правило, обозначены в Договоре ДДУ с Застройщиком новостройки.

Следовательно при такой форме «приобретения» недвижимости возникает ряд рисков и страхов у Покупателя, ведь договор цессии, а переуступка прав требования и есть – Договор цессии, то есть право «нового покупателя» - требовать с застройщика все то, что написано в первоначальном Договоре ДДУ.

Почему иногда переуступка – чуть ли не единственный способ приобрести квартиру?

Часто бывает так, что люди – инвесторы – покупают квадратные метры на «колтоване», это сейчас в принципе запрещено, но это все-равно делается. Таким, образом к моменту , когда дом почти готов –оказывается, что все «лучшие квартиры» уже «скуплены». И именно интересующая Вас квартира (площадь , этаж, вид из окон, количество комнат и т.д) уже находится под договорм ДДУ у какого-то человека (физлица) или же юрлица. А у Застройщика – как раз -уже нет таких вариантов!! Также –бывает, что какое-то физлицо, ранее- «приобретя» квартиру по этой схеме – меняет решение и желает избавится от этой квартиры!! А Вам этот вариант подходит- «ну-по всем параметрам»!!!

Также бывают другие варианты, о них – прямо ниже!!!

Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

Выделяем 4 группы продавцов:

  1. Уже вышеупомянутые инвесторы

  2. Люди, которые по тем или иным причинам решили избавится от своей жилплощади в данной новостройке

  3. Достаточно многочисленная группа (у нас -в Таганроге особенно). Это подрядчики застройщика, кто поставляет ему стройматериалы или оказывает строительные услуги (кровельные работы, штукатурные работы, электрика, водоснабжениеводоотведение и т.д). С ними Застройщик расчитывается за услуги квартирами!!!.

  4. Собственники земельного участка, где возводится новостройка (с ними расчет тоже производится квадратными метрами)

Таким образом, в любом случае в любой новостройке –помимо самого Застройщика – часть квартир «перетекает» к другим физическим или юридическим лицам, и они попадают в продажу!!!

Важно правильно проверить документы на жилплощадь перед заключением ДДУ.

На вторичном рынке недвижимости всегда изучаются правоустанавливающие документы на квартирудом , любой другой объект недвижимости, то при переуступке прав- самым внимательным образом изучается первоначальный ДДУ, заключенный между Вашим продавцом и застройщиком. Все параметру ДДУ в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в Росреестре РФ, в Договоре ДДУ – должна стоять печать Росреестра «произведена сделана государственная регистрация договора».

Если. вдруг, договор ДДУ не зарегистрирован в Росреестре – ни в коем случае не связывайтесь с таким вариантом!!!!

Очень важно обратить внимание на отсутствие обременнеий на квартире, которую Вы собираетесь приобрести по переуступке прав ДДУ . Если есть обременение (квартира –предмет залога по ипотеке) – на самом ДДУ (тоже обязательно зарегистрированном в Росреестре –должна быть печать: «сделанапроизведена государственная регистрация ипотеки». Если – таковые имеются, то переуступку – необходимо делать ТОЛЬКО СОВМЕСТНО С БАНКОМ, оформившим ипотеку!!!!.

Самое – гланое: ВЫ ДОЛЖНЫ УБЕДИТЬСЯ, ЧТО ТО ФИЗИЧЕСКОЕ ИЛИ ЖЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО -ОПЛАТИЛО ЗАСТРОЙЩИКУ ПОЛНУЮ СУММУ КВАРТИРЫ ПО ПЕРВОНАЧАЛЬНОМУ ДДУ.

ОЧЕНЬ ЧАСТО БЫВАЕТ , что Застройщик предоставляет от себя лично рассрочки по платежам Покупателю. Если первый владелец Договора ДДУ не выплатил застройщику всю сумму, никаких прав по переуступке он не имеет!!! Вы должны в обязательном порядке убедиться, что расчет произведен правильно и сполна!!!!

Обяательно Вы должны - запросить банковские квитанции – в случае денежной формы расчетов первоначального владельца Договора ДДУ с застройщиком и акты и соглашения о передаче именно той квартиры. которую Вы намерены приобрести – в случае неденежных (бартерных) схем передачи прав по ДДУ тому, с кем Вы будете заключат договор о переуступке прав по этому ДДУ..

Как правильно оформить переуступку прав по договорам ДДУ.

Приблизительно все похоже на покупку квартиры на вторичном рынке!!!! Договор ДДУ регистрируется в Росреестре, поэтому оба лица (первый держатель договора ДДУ и Покупатель – подают документы и заявление в МФЦ. Это сам Договор ДДУ, три экземпляра «Договора по переуступке прав по этому ДДУ» и в МФЦ оплачивается госпошлина!!!

Как правило форму «договора по переуступке прав» по ДДУ Вы берете у застройщика, так как сам застройщик, заинтересован в дальнейшем отсутствии юридических коллизий и разночтений, а также - в юридически правильном оформлении самого перехода прав требования.

Запомните - Покупатель при приобретении прав на квартиру по переуступке не платит никаких налогов.

Единственное, очень часто сам Застройщик - при переоформлении такого права по своим Договорам делает это небесплатно!!!

По всем вопросам, касаемо недвижимости города Таганрога и пригородов - обращайтесь в нашу компанию!!!

Первичный рынок | Юридический справочник | Просмотров: 150 | Дата размещения: 30.11.2020

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

фото

"Сельская ипотека", основные изменнения в 2021 году

В очень интересную и важную программу - "Сельская ипотека" в 2021 году внесен ряд изменений, тезисно - ниже об основных из них. С 1 января 2021 г. средства материнского капитала можно потратить на первоначальный взнос по сельской ипотеке, по городской ипотеке – это невозможно. Можно купить квартиру только в доме не выше 5-ти этажей, обязательно находящемся в сельской местности и обязательно нужно сделать постоянную регистрацию по месту нахождения приобретаемой по программе «сельская ипотека» - недвижимости. Если такое невозможно- то нужно иметь регистрацию в сельской местности, ни в городе!!! Такого требования по постоянной регистрации именно в сельской местности, до 2021 года – не было.

Ипотека | Юридический справочник | 19.01.2021 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 154

фото

Основные районы города Таганрога Ростовской области

Что касается районов города Таганрога - здесь "перемешалось" все. И районы названные - согласно Генплану города и народные названия районов, многие из которых уже частично или полностью забытые. Предлагаем Вам современное "районирование" Таганрога, которое существенно облегчит Вам - "понять"- как же устроен город Таганрог на самом деле!!

Жилая недвижимость | Советы риэлтора | 04.01.2021 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 428

фото

Закон о банкротстве физлиц. Чем он опасен для Покупателей недвижимости

Сейчас риск -"утерять" купленную квартиру из-за уже произошедшего или возможного банкротства продавца самый реальный из всех такого рода рисков! Покупателям нужно быть особенно внимательным при покупке квартиры на вторичном рынке, сейчас именно "купить квартиру" у человека, ставшего банкротом или находящегося под этой процедурой - стало причиной номер 1 оспаривания таких сделок в суде. От риска потери купленной квартиры из-за банкротства продавца никто и никогда не застрахован и не имеет полных гарантий. Но этот риск всегда можно минимизировать

Вторичный рынок | Юридический справочник | 20.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 546

фото

Завещательное право и риски

в 2019 году в закон о завещаниях и завещательном праве внесли ряд дополнений, рассмотрим тезисно главные моменты!! Каждый из супругов может в любое время отменить совместное завещание или сделать свое личное завещание. А по правилам наследования применяется более позднее завещание. Поэтому обычное завещание, выглядит более надежным, нежели совместное, по нашему мнению.

Юридический справочник | Советы риэлтора | 17.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 409

фото

Бывают случаи, когда имеющие жилье люди могут лишиться недвижимости не по своей вине, рассмотрим варианты!!

Проживающие в условной квартире люди и даже сам собственник иногда даже не подозревают о том, что могут лишится этой квартиры не по своей вине! Если вы не имеете просроченных кредитов, это еще не значит, что вас не могут выселить из квартиры за чужие долги. Рассмотрим несколько наиболее часто встречающихся ситуаций, когда Вы все –таки можете лишиться недвижимости за чужие «грехи»!!!

Советы риэлтора | Юридический справочник | 12.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 370

фото

Приближается конец 2020 года - врямя платить имущественные налоги

Кто имеет льготы по уплате этого налога, а кто вообще может его не платить. До 1 декабря владельцы недвижимости обязаны уплатить государству соответствующий налог за предыдущий 2020 год. Нельзя ли снизить издержки по налогу на имущество для физлиц и кто имеет право их не осуществлять совсем?

Советы риэлтора | Юридический справочник | 07.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 256

фото

Законы , относящиеся к недвижимости. Важнейшие изменения в 2020 году

Уходящий 2020 год был полон на новые Законы и изменения в уже действующие Законы, касающиеся недвижимости!! 7 новых законов о недвижимости, которые изменили нашу жизнь в течение уходящего 2020 году. Основное – значительно увеличен налог на недвижимость, и второе – отменены неустойки для застройщиков при прямом кредитовании стройки, что значительно «минимизировало» риск недостроя.

Жилая недвижимость | Юридический справочник | 06.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 297

фото

Кадастровая стоимость недвижимости - важные изменения

В августе 2020 года вступил в силу ФЗ # 269, внесший немало уточнений и корректировок в порядок исчисления и возможности изменения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Напомним, что понятие «кадастровая стоимость» - крайне важна, так от нее исчисляются все налоги, уплачиваемые в Российский бюджет , тем или иным образом касающиеся недвижимости!!!!! Мы рассмотрим те из них, которые будут интересны владельцам недвижимости-налогоплательщикам!!!

Новости | Юридический справочник | 02.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 238

фото

Что важно знать части "обманутых дольщиков", взявшим "денежную компенсацию" вместо "квадратных метров"

Недавно для очень большой части "обманутых дольщиков", предпочевшим "денежную компенсацию" вместо "квадратных метров" произошли значителньные и хорошие изменения!! Как известно –очень большая часть «обманутых дольщиков» использовала средства материнского капитала при расчете за недвижимость по Договорам ДДУ (Договорам долевого участия)!!! И у них были до этого момента самые большие проблемы - именно –как раз этим маткапиталом!!!

Первичный рынок | Юридический справочник | 25.10.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 208

фото

Обязательное страхование при ипотеке, что нужно помнить и понимать!!

«А что же мы страхуем при ипотеке»?? Понятно – понятие «страхование» -диктует приходящее на ум обоснование : «Страхуем некие риски». Многие (большинство) думают , что обязательная страховка – есть страховка о возможном невозврате кредита, и..глубого ошибаются. Невозврат кредита итак обеспечен Вашей же недвижимостью, она итак в банковском залоге. Рассмотрит эту тему тезисно, но подробнее!!!

Ипотека | Советы риэлтора | 22.10.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 209