Новостройка. Передача прав по Договору долевого участия, как избежать рисков?!!
Приобретение квартир в новостройках по передачи прав по ДДУ (Договор долевого участия)
Квартирыв строящейся, еще не сданнойгоскомиссии новостройке,можно приобрести двумя путями:
- Заключение с компанией застройщиком Договора о долевом участии (ДДУ).
- Переуступка прав требования прав на квартиру уже с теми, кто ранее уже заключил с застройщиком этот ДДУ.
Переуступкойправ требования – это называется , так как на момент заключения такого Договора - квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на эту квартиру.
Право собственности на эту квартиру появится лишь в будущем. Сроки сдачи, получения ключей и т.д , как правило, обозначены в Договоре ДДУ с Застройщиком новостройки.
Следовательно при такой форме «приобретения» недвижимости возникает ряд рисков и страхов у Покупателя, ведь договор цессии, а переуступка прав требования и есть – Договор цессии, то есть право «нового покупателя» - требовать с застройщика все то, что написано в первоначальном ДоговореДДУ.
Почему иногда переуступка – чуть ли не единственный способ приобрести квартиру?
Часто бывает так, что люди – инвесторы – покупают квадратные метры на «колтоване», это сейчас в принципе запрещено, но это все-равно делается. Таким, образом к моменту , когда дом почти готов –оказывается, что все «лучшие квартиры» уже «скуплены». И именно интересующая Вас квартира (площадь , этаж, вид из окон, количество комнат и т.д) уже находится под договорм ДДУ у какого-то человека (физлица) или же юрлица. А у Застройщика – как раз -уже нет таких вариантов!! Также –бывает, что какое-то физлицо, ранее- «приобретя» квартиру по этой схеме – меняет решение и желает избавится от этой квартиры!! А Вам этот вариант подходит- «ну-по всем параметрам»!!!
Также бывают другие варианты, о них – прямо ниже!!!
Кто выступает продавцом квартиры при переуступке
Выделяем 4 группы продавцов:
- Уже вышеупомянутые инвесторы
- Люди, которые по тем или иным причинам решили избавится от своей жилплощади в данной новостройке
- Достаточно многочисленная группа (у нас -в Таганроге особенно). Это подрядчики застройщика, кто поставляет ему стройматериалы или оказывает строительные услуги (кровельные работы, штукатурные работы, электрика, водоснабжениеводоотведение и т.д). С ними Застройщик расчитывается за услуги квартирами!!!.
- Собственники земельного участка, где возводится новостройка (с ними расчет тоже производится квадратными метрами)
Таким образом, в любом случаев любой новостройке –помимо самого Застройщика – часть квартир«перетекает» к другим физическим или юридическим лицам, и они попадают в продажу!!!
Важно правильно проверить документы на жилплощадь перед заключениемДДУ.
На вторичном рынке недвижимости всегдаизучаются правоустанавливающие документы на квартирудом , любой другой объект недвижимости, то при переуступке прав- самым внимательным образом изучается первоначальныйДДУ, заключенный между Вашим продавцом и застройщиком. Все параметру ДДУ в обязательном порядке должны бытьзарегистрированы в Росреестре РФ, в Договоре ДДУ – должна стоять печать Росреестра «произведена сделанагосударственная регистрация договора».
Если. вдруг, договор ДДУ не зарегистрирован в Росреестре – ни в коем случае не связывайтесь с таким вариантом!!!!
Очень важно обратить внимание на отсутствие обременнеий на квартире, которую Вы собираетесь приобрести по переуступке прав ДДУ . Если есть обременение (квартира –предмет залога по ипотеке) – на самом ДДУ (тоже обязательно зарегистрированном в Росреестре –должна быть печать: «сделанапроизведена государственная регистрация ипотеки». Если – таковые имеются, то переуступку – необходимо делать ТОЛЬКО СОВМЕСТНО С БАНКОМ, оформившим ипотеку!!!!.
Самое – гланое: ВЫ ДОЛЖНЫ УБЕДИТЬСЯ, ЧТО ТО ФИЗИЧЕСКОЕ ИЛИ ЖЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО -ОПЛАТИЛО ЗАСТРОЙЩИКУ ПОЛНУЮ СУММУ КВАРТИРЫ ПО ПЕРВОНАЧАЛЬНОМУ ДДУ.
ОЧЕНЬ ЧАСТО БЫВАЕТ , что Застройщик предоставляет от себя лично рассрочки по платежам Покупателю. Если первый владелец Договора ДДУ не выплатил застройщику всю сумму, никаких прав по переуступке он не имеет!!! Вы должны в обязательном порядке убедиться, что расчет произведен правильно и сполна!!!!
Обяательно Вы должны - запросить банковские квитанции – в случае денежной формы расчетов первоначального владельца Договора ДДУ с застройщиком и акты и соглашения о передаче именно той квартиры. которую Вы намерены приобрести – в случае неденежных (бартерных) схем передачи прав по ДДУ тому, с кем Вы будете заключат договор о переуступке прав по этому ДДУ..
Как правильно оформить переуступку прав по договорам ДДУ.
Приблизительно все похоже на покупку квартиры на вторичном рынке!!!!Договор ДДУрегистрируется в Росреестре, поэтому оба лица (первый держатель договора ДДУ и Покупатель – подают документы и заявление в МФЦ. Это сам Договор ДДУ, три экземпляра «Договора по переуступке прав по этому ДДУ» и в МФЦ оплачивается госпошлина!!!
Как правило форму «договора по переуступке прав» по ДДУ Вы берете у застройщика, так как самзастройщик,заинтересован в дальнейшем отсутствии юридических коллизий и разночтений, а также - в юридически правильном оформлении самого перехода правтребования.
Запомните - Покупатель при приобретении прав на квартиру по переуступке не платит никаких налогов.
Единственное, очень часто сам Застройщик - при переоформлении такого права по своим Договорам делает это небесплатно!!!
По всем вопросам, касаемо недвижимости города Таганрога и пригородов - обращайтесь в нашу компанию!!!
