РОСРИЭЛТ

На первичном рынке жилья Тольятти государство, риэлторы и девелоперы полезнее продавцов частников

25.06.2016

Несмотря на кризис, Тольятти активно застраивается. Наглядно объемы жилищного строительства в городе представлены на нижеследующем изображении.

Новые квартиры в Тольятти не только комфортнее, но и дешевле уже введенных в эксплуатацию. Например, в июне 2016 года при средней стоимости эксплуатируемых квартир в размере 43226 руб. за кв.м. новостройки характеризовались медианной ценой в 41000 руб. за кв.м.* Более низкая цена и лучшее качество повышает актуальность приобретения нового жилья. Информация содействующая данному процессу представлена в данной статье.

У кого покупать

Единовременно на первичном рынке жилой недвижимости Тольятти продается свыше 300 новых квартир. Две трети из них реализуется риэлторами или застройщиками. Еще треть является предложением самих собственников.

Предложение профессиональных участников рынка наиболее уникально и привлекательно.

Именно риэлторы и девелоперы продают как самые дешевые, так и самые дорогие новостройки города. Так только у них в листинге находятся квартиры дешевле 600 тыс. руб. Данное жилье относится к малогабаритным квартирам студиям в удаленных районах города. В общем объеме предложения это жилье составляет лишь 1%. Частным примером маргинально дешевого жилья являются квартиры студии на ул. Грачева и Южная в Автозаводском районе города. Квартирки площадью в 15-25 кв.м. продаются по цене в 300-599 тыс. руб. за объект. Две трети супердешевых квартир реализуется на ранних и средних стадиях строительства предполагающих ввод дома в эксплуатацию в следующем году. Готовые квартиры продаются без отделки.

Помимо маргинально дешевого жилья посредники экспонируют самые дорогие новостройки города. Цена таковых превышает 7 млн. руб. Максимальная стоимость новых квартир в городе достигает 9,8 млн. руб. за жилье площадью в 160-213 кв.м. Предложение таких супердорогих квартир так же не велико и составляет лишь около 2% от общего количества новостроек. Располагаются они на ул. 40 Лет Победы, Ворошилова и Спортивная в районе Автозаводской. Данное жилье уже полностью подготовлено к проживанию людей. В квартирах сделан элитный ремонт, размещена вся необходимая бытовая техника и мебель.

Помимо самого дешевого и дорогого жилья профессиональные участники рынка из числа застройщиков предлагают рассрочку.

Таковая является альтернативой ипотеки и существенно упрощает заключение сделки. В Тольятти существуют примеры беспроцентной рассрочки на срок до 20 месяцев. Однако чаще всего застройщики предоставляют своеобразный кредит лишь на 12 месяцев с переплатой от 5-10%. Для сравнения стоимость кредитных программ составляет 15%-27% Стартовый платеж при рассрочке начинается от 10% от стоимости квартиры. После чего оставшаяся сумма либо должна вноситься ежемесячно или в конце срока рассрочки. Посредством рассрочки продаются новостройки на Приморском бульваре и ул. Жилина.

Так же в арсенале застройщиков имеются скидки и аналогичные им методы стимулирования сбыта. Размер скидок варьируется от 3 до 10%. Однако предоставляются они, как правило, при оплате жилья наличными и сразу. Например, десяти процентная скидка предлагается на квартиры в одном из строящихся домов на 40 лет Победы.

На этом фоне частники выглядят менее убедительно. В их предложениях отсутствует самое дешевое жилье и рассрочки. Однако смысл в работе с ними все-таки есть. Однако базируется он на его величестве случае. В силу различных жизненных обстоятельств продавцы-частники способны предоставлять фантастические скидки на реализуемое жилье. Размер таковых может в два раза превышать дисконты применяемые строителями. Например, новая квартира на улице Комсомольская продается владельцем с дисконтом в 20%.

Справедливости ради стоит отметить, что сами скидки частники предоставляют в два раза чаще, чем риэлторы или застройщики. Однако их средний размер соответствует дисконтам строителей и составляет 5-10%.

Все вышеизложенное позволяет отметить следующее. При покупке новостройки целесообразно акцентировать внимание, прежде всего на предложении строительных компаний и работающих с ними по специальным соглашениям риэлторов. Если первые способны содействовать максимальной экономии средств, то вторые могут предоставить уникальные предложения. При этом продавцов-частников стоит подвергать постоянному мониторингу в поисках случайных, но значительных скидок. Возможно, их размер пересилит системный подход профессиональных участников рынка.

Отдельно в данном разделе стоит упомянуть третьего игрока - государство.

Таковое в рамках реализации программы "Жилье для молодой семьи" возводит в Тольятти и России жилье эконом класса. Цена данной недвижимости существенно ниже среднерыночной. Например, в Тольятти максимальная стоимость данных квартир не может превышать 35 тыс. руб. за кв.м. Для сравнения средняя стоимость новостроек в городе равняется примерно 41 тыс. руб. за кв.м.

Участвовать в данной программе могут лишь отдельные категории граждан. Согласно информации официального сайта мэрии города к таковым относятся следующие категории тольяттинцев:

"Право на приобретение жилья экономического класса, предоставляется следующим гражданам (по Постановлению № 386):

  • имеющим обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающей 18 кв. метров в расчете на одного человека (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина), в случае, если доходы гражданина и указанных членов его семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) таких членов его семьи и подлежащего налогообложению, не превышают максимального уровня, определяемого в соответствии с Законом Самарской области «О жилище»;

  • проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

  • имеющим двух и более несовершеннолетних детей и являющимся получателями материнского (семейного) капитала при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса;

  • имеющим трех и более несовершеннолетних детей;

  • являющимся ветеранами боевых действий;

  • относящимся к категориям граждан, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012 № 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса»;

  • являющимся инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов;

  • граждане, имеющие одного и более несовершеннолетних детей;

  • граждане, состоящие в браке и имещие в собственности менее 18 кв.м жилой площади на каждого члена семьи;

  • одиноко проживающий гражданин,имеющий в собственности менее 18 кв.м жилой площади;

  • граждане, проживающие не менее 10 лет на территории Самарской области;

  • граждане, имеющие общий трудовой стаж не менее 10 лет."

Подать документы на участие в данной программе можно в районных отделах по учету и распределению жилой площади департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии, расположенным по адресам:

Автозаводский район – бульвар Орджоникидзе, д. 16, кабинеты 1, 4, 20, 21, 23 (5 квартал, здание бывшего детского сада);

Центральный район – бульвар Ленина, д. 15, кабинеты 59, 59А, 60 (здание Администрации Центрального района);

Комсомольский район – улица Шевцовой, д. 6, каб. 4 (здание Администрации Комсомольского района).

Реализовываться по данной программе будут отдельные проекты. В Тольятти для этих целей предназначен проект жилищной застройки "Московский". Таковой предусматривает возведение 50 тыс. кв.м. жилья в Автозаводском районе в районе улиц Московский проспект/Cвердлова. В целом же на территории Самарской области уже выбрано 13 проектов, чья реализация пройдет в рамках выполнения программы "Жилье для молодой семьи".

Что, почем?

Подавляющая часть нового жилья в Тольятти сосредоточена в Автозаводском районе, где сконцентрировано 72% всех новостроек. Аутсайдером по данному значению является Комсомольский район. Он вбирает лишь 4,7% предложения. Более наглядно структура предложения нового жилья по районам Тольятти представлена на нижеследующем изображении.

На этом фоне большая часть предложения представлена одно и двухкомнатными квартирами. На них приходится по 41% и 28% всего предложения. Аутсайдером по рыночной доле являются четырехкомнатные квартиры, вбирающие 3% предложения. Детально структура предложения новых квартир в Тольятти представлена на нижеследующем изображении.

Большая часть квартир располагается в кирпичных домах. На них приходится 54,8% всего предложения. Аутсайдером по рыночной доле являются панельные дома. Они формируют лишь около 9% всего рынка. Более детально структура предложения недвижимости по типу стен представлена на нижеследующем изображении.

В свою очередь большинство квартир сосредоточено в домах выше 9 этажей. На данную недвижимость приходится 56% всего предложения. Аутсайдером по рыночной доле являются дома высотой от 5 до 9 этажей. Они вмещают лишь 19% новостроек.

Дешевле всего в Тольятти продаются квартиры студии, их средняя цена составляла в июле 2016 года 1 143 950 руб. за объект. Разброс цен в данном сегменте равнялся соответственно 300 тыс. - 3 млн. руб. Причем в последнем случае площадь студии составляла 70 кв.м. что значительно больше, чем площадь многих двух и даже трехкомнатных квартир. Наиболее дорогим типом жилья в Тольятти являются четырехкомнатные квартиры. При средней стоимости в 5 800 000 руб. они демонстрировали разброс цен в размере 3 250 000 - 9 800 000 руб.

Медианная стоимость однокомнатных квартир составляла 1 402 250 руб. Крайние значения цен равнялись в данном сегменте 600 тыс.- 4,55 млн. руб. Средняя цена двухкомнатных квартир составляла 2 828 500 руб. В то время как разброс цен равнялся 1,19-5,2 млн. руб. Трехкомнатные квартиры характеризовались в июле 2016 года средней ценой в размере 4 765 000 руб. Разброс цен в данном сегменте составлял соответственно 2,2 и 7,4 млн. руб. Наглядно средняя цена различных типов новых квартир представлена на нижеследующем изображении.

Если со стоимостью продажи квартир все выглядит однозначно, то с их площадью нет. В каждом сегменте квартир есть образцы, которые по габаритам либо превосходят либо уступают жилью с большим количеством комнат, что существенно влияет на стоимость. При определенных условиях это создает возможности для существенной экономии средств. Например, приобретение малогабаритных двухкомнатных квартир практически сопоставимых по цене с однокомнатными может являться неплохим маркетинговым ходом для семьи с подрастающим ребенком. Аналогичный эффект может быть достигнут при покупке более дешевой но крупной однокомнатной и ее последующей перепланировки в двухкомнатную. При этом стоит учитывать, что квартиры в малоэтажных блочных домах на окраинах зачастую стоят дешевле, чем аналогичные квартиры в многоэтажных кирпичных или монолитных домах вблизи крупных магистралей. В данном случае нисходящее давление на цену оказывает худший транспортный трафик и более дешевая технология строительства.

В дальнейшем Тольятти продолжит активно застраиваться. Причем город ожидает настоящий мегапроект предусматривающий возведение 2 млн. кв.м. жилья западнее Московского проспекта. По площади это сопоставимо со всем Автоградом. Так же будут возводиться меньшие по площади проекты. Таковые расположатся на территории северо-западнее пересечения улиц Калмыцкой и Ленина, вблизи Тимофеевки, на площадке за Московским проспектом и на улице Ботанической. Появятся в городе и два 35-ти этажных дома, которые станут самыми высокими в городе. Высотки станут частью микрорайона "Калина" между улицами Полякова, Офицерской, Ботанической и Южным шоссе. Возводимые дома в обязательном порядке будут оснащаться парковочными местами, составляющими две трети от общего количества квартир.

Итоги

Все вышеизложенное позволяет расценивать первичный рынок жилой недвижимости как наиболее оптимальную площадку для решения жилищных проблем горожан.

Только при покупке новостроек можно получить рассрочку или заключить сделку по ценам ниже среднерыночных на 7-8 тыс. руб. за кв.м. Помимо этого новостройки создают огромные возможности для маневра, в том числе и за счет перепланировки жилья без чистовой отделки и использования различных государственных программ. Да, в данном сегменте большое значение имеют посредники. Однако стоимость их услуг с лихвой окупается сравнительно низкой стоимостью нового жилья. Станете ли вы владельцем такового, зависит лишь от вас.

* Речь идет о квартирах, занесенных в базу портала Росриэлт и экспонируемых в Тольятти

Кулюк Павел

#Новостройки #Покупка квартиры

Просмотров: 31



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Квартира в Сочи

2ком., 91 кв.м., Приморье, Курортный пр-кт

Квартира в Пятигорске

1ком., 57 кв.м., Ж/Д вокзал, Оранжерейная ул.

Земельный участок в Серпухове

20 сот., Ивановские дворики, Новая ул.

Земельный участок в Серпуховском районе Московской области

10 сот., Дракино (деревня)