РОСРИЭЛТ

4 требования для оптимального приобретения коттеджа в Томске

25.02.2017

Общая численность коттеджных поселков запланированных к строительству вблизи Томска достигает 45. Для сравнения вблизи Москвы насчитывается около 500 коттеджных поселков, что почти в 11 раз больше чем содержит рынок загородной недвижимости Томска. При этом население столицы почти в 22 раза превышает численность жителей города на Томи. В обоих городах числится соответственно 12,377 и 0,569 млн. человек. Даже без сравнения общей численности домов в поселках становится понятным избыточность предложения загородных коттеджных поселков в Томске. Это подтверждается общим состоянием развития большинства проектов вокруг города. Около 60% обозначенных поселков в лучшем случае недостроены, а в худшем даже не начинали строиться. Как следствие значительные финансовые риски для потенциальных покупателей и застройщиков. Если первые рискуют оказаться в полупустом поселке без коммуникаций, то вторые из-за мизерных цен на участки и недвижимость попросту не могут извлечь прибыль от строительства. Превратили же в минное поле рынок загородной недвижимости Томска кризис и чрезмерный энтузиазм при реализации государственной программы малоэтажного строительства. Рассмотрим более детально ситуацию, сложившуюся на рынке.

Где жить, а где инвестировать

Старожилы коттеджного строительства уже отыграли свою инвестиционную ноту. Поселки чье строительство было начато 15-40 лет назад "обросли" максимальным комфортом и известностью. Цены в них завершили свой максимальный подъем и сейчас эти проекты скорее являются престижными и комфортными местами для проживания, чем площадками для инвестиций.

Большая часть подобных мест - коттеджные поселки, которые стали появляться на территории Томска еще в прошлом столетии. Сейчас это ухоженные и комфортабельные поселения в экологически чистых районах и пригородах города. Приобрести участок или новостройку в данных поселках не возможно. Там лишь функционирует вторичный рынок недвижимости. Среди таких "старожилов" рынка значатся "Апрель", "Просторный", "Каскад", "Академический", "Наука". Последний является примером образцовых долгосрочных инвестиций в недвижимость. На заре своего становления в период СССР данный поселок не обладал сколь либо значимой инфраструктурой. Получать в нем участки, отдававшиеся тогда сугубо под дачи, мало кто хотел. С течением времени "Наука" оказалась едва ли не в центре города, вблизи транспортных коммуникаций и с отличной инфраструктурой. Стоимость земельных участков в поселке стала достигать 1 млн. руб. Однако понадобилось на это десятки лет. Примерно так же изменилось ценообразование и в остальных первых поселках. В дальних пригородах, схожей судьбой с "Наукой" обладает поселок "Кисловка". Однако этот проект уже развивался в постсоветский период на руинах некогда депрессивного одноименного села. Инвестировать в него было выгодно 10-15 лет назад. Ожидать ранее существенного "подъема" от вложений, в анонсированные за последние пять лет новоделы, не стоит. Т.е. если вы хотите выгодно вложить средства, необходимо смерится с длительностью ожидания и малым комфортом при проживании. Это позволит заработать значительные средства в будущем. Однако поселков предоставляющих такую возможность в Томске не так уж много.

В числе проектов могущих стать "инвестиционными звездами" рынка лет через десять значатся: Губино, Лучаново, Покровский, Михайловы усадьбы. Сейчас эти проекты на стадии становления, что гарантирует низкую стоимость входа на рынок. Стоимость участка с готовым проектом дома в данных поселках начинается от 200 тыс. руб. за надел площадью в 15 соток. В перерасчете за одну сотку это дает цену в размере 13 тыс. руб. Данную стоимость можно считать минимальной при покупке земельного участка без подряда (но с проектом) в организованных коттеджных поселках Томска. Для сравнения стоимость сотки в наиболее популярных и комфортабельных коттеджных поселках Томска почти в 8 раз больше и достигает 100 тыс. руб. за сотку.

Немногие готовые в начинаемых поселках дома характеризуются стартовой ценой в 16600 руб. за кв.м. Это в 2,5 раз меньше чем средняя стоимость коттеджей в самых престижных районах Томска. Таковые в январе 2017 года характеризовались средневзвешенной стоимостью частных домов в размере 40 тыс. руб. за кв.м. Конечная стоимость домов в обоих случаях составляет соответственно 2,5 и 6 млн. руб. В обоих случаях речь идет о домах площадью в 150 кв.м. метров.

Примечательно, что дома в "восходящих звездах" стоят значительно дешевле квартир. В то время как коттеджи в известных поселках почти сопоставимы по цене с ними. Это позволяет рассматривать Губино, Лучаново, Покровский, Михайловы усадьбы в качестве мест, где покупка домов может стать альтернативой приобретению двух-трехкомнатных квартир в городе. При равнозначной цене площадь такого дома будет в три раза больше чем площадь квартиры. В это же время приобретение коттеджа в известном поселке окажется по конечной стоимости в три раза больше чем площадь "двушки" или малогабаритной трешки. Ведь частные дома характеризуются большей площадью, что при сопоставимых с квартирами ценами дает большую стоимость самой сделки. Так в январе 2017 года квартиры в Томске характеризовались средней ценой в размере 47 997 руб. за кв.м. Как мы уже отмечали ранее, дома в Томске отмечались средней стоимостью в 40 тыс. руб. за кв.м. В свою очередь коттеджи в пригороде Томска стоили от 16600 руб. за кв.м. Более детально соотношение ключевых показателей "старых" и "новых" коттеджных поселков Томска представлено на нижеследующем рисунке.

 

Данные поселки находятся на всех направлениях на удалении в 12-22 км. от Томска. Проекты характеризуются слабой инфраструктурой и низкой информационной прозрачностью. Приобретать наделы в них лучше только после личного осмотра местности, беседы с жителями близлежащих поселков и владельцев уже купивших недвижимость в данных поселках. Их перечень, кстати, не является исчерпывающим. Но все-таки четыре представленных проекта являются наиболее красноречивыми примерами самых доступных и рискованных для вложений поселков Томска. Вместе с тем вы, возможно, найдете другие доступные поселки. В таком случае полезными будут общие правила выбора загородной недвижимости в предместьях Томска.

Правила выбора

Одним из главных факторов, влияющих на выбор пригородного коттеджа, является расстояние до города. Почти все жители Томска, мечтающие обладать загородным домом предпочли, что бы он находился не далее чем в 20 км. от городской черты. Справедливости ради стоит отметить, что отдельные горожане обладают загородными домами на удалении до 40 км. от Томска и тратят на регулярные поездки в город до 2-3 часов в день. В данном контексте речь идет о томичах владеющих домами в Алаево, Моряковке, Победе. Эти населенные пункты являются наиболее удаленными форпостами коттеджного строительства Томска. Отметим, что самые доступные поселки располагаются на пределе географических предпочтений горожан, что серьезно снижает потенциальных спрос на них. Более детально структура спроса на пригородные поселки в Томске представлена на нижеследующем изображении.

 

Помимо географической удаленности огромное значение имеет направление. Наиболее престижными для загородного строительства в Томске считаются южное и восточное направления. Они же практически бесперспективны для поиска доступных коттеджных поселков. Особенно актуально это по отношению к южному направлению. Глубина такового ограничивается аэропортом. С флангов естественными границами направления являются реки Ушайка и Басандайка. В данном районе практически все земли уже поделены для строительства и отмечаемые здесь цены не позволяют надеяться на низкую стоимость входа на рынок.

Чуть больше возможностей на восточном направлении. Однако оно быстро застраивается, что на фоне ограниченного предложения земли не позволяет надеяться на низкую стоимость участков.

Оптимальным соотношением цена-качество обладает западное направление, так называемое Левобережье Томска. В отличие от двух первых направлений оно слабо освоено, что позволяет найти недорогой коттеджный поселок. Это же направление характеризуется хорошей экологической составляющей, доступными водоносными горизонтами, чистыми хвойными лесами, что выгодно отличает его от Северного направления, характеризующимся наихудшими экологическими показателями. В числе минусов Левобережья слабые коммуникации.

Северное направление, так же как и западное характеризуется доступными ценами. Причем в отличие от Левобережья северные пригороды Томска отличаются хорошими коммуникациями. Однако, негативный экологический фон сводит на нет технологическое преимущество. Впрочем, данное утверждение является спорным. Поэтому предпочитающие комфорт здоровью могут вполне выбрать север вместо запада.

Еще одним ключевым фактором являются коммуникации. В данном контексте идет оценка обеспечения ими отдельно взятых поселков. Магистральный газ является тем Рубиконом, который разделяет земельные участки на дешевые и дорогие. До организации центрального газоснабжения земли и дома в поселках стоят, как правило, дешево. После данного события цены взлетают вверх, существенно снижая инвестиционную составляющую. Следовательно, приобретать землю и дома лучше до прокладки газопровода, но при наличии неоспоримых оснований для его завершения. Разобраться в этом без специалиста не возможно. Следовательно, лучше привлечь грамотного консультанта, который при наличии у девелопера документации сможет сказать будет ли газ в обозримом будущем или нет. Что же касается прочих благ цивилизации то "стартовым" из них является электричество. По факту проведения такового в любом из поселков начинается теплиться жизнь. Асфальтированные дороги и центральное водоснабжения являются наименее весомыми факторами. Как правило, асфальт особенно в дальних поселках заменяется хорошими грунтовками с твердым покрытием. Центральное водоснабжение и водоотведение дублируется скважинами и индивидуальным антисептиком.

Резюмируя все вышеизложенное, стоит обозначить основные характеристики доступного поселка, на который стоит обратить внимание:

  1. Удаленность от Томска на расстояние до 25 км;

  2. Направление западное или северное;

  3. Наличие электричества и высокая вероятность централизованного газоснабжения;

  4. Цена земли в пределах 13 тыс. руб. за сотку, цена дома в пределах 16600 руб. за кв.м.

Разумеется, данные рекомендации не являются аксиомой. Вполне возможно и даже правильнее если у вас будет свой собственный взгляд на личный загородный дом. Вдвойне будет правильным изложить свой личный опыт в комментариях в данной статье.

Коттеджные поселки вблизи Томска

Перейдем к описанию коттеджных поселков Томска. В первой статье о загородной недвижимости Томска - обзор коттеджных поселков, размещенной на РОСРИЭЛТЕ, уже имеется информация о 17-ти организованных коттеджных поселках в пригороде Томска: Ясная поляна, Академический, Аникино, Апрель, АТИЗ, Барсучья гора, Вирион, Залесье, Степановка, Холмы, Снегири, Слобода Вольная, Слобода 2, Просторный, Заречный, Радужный, Родник. В этой статье предлагаю к рассмотрению еще 22 поселка.

Название посёлкаУдаленность от ТомскаБлизлежащий населенный пунктКол-во домов / участковПлощадь домовПлощадь участковИнфраструктураЦена
Ромашка1 км.Зональная станция4237 – 35 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога, школа, детский сад, аптека.47-48 тыс. руб. сотка
Зеленая долина4 км.Малая Михайловка7010-20 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральная канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Зеленая долина - 24 км.Малая Михайловка11410 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Зеленая долина - 34 км.Малая Михайловка60Газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Зеленая долина - 41 км.Малая Михайловка36510-15 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Серебряный бор3 км.Тимирязевское180122 - 300 кв.м.6-28 сотокЗакрытая, охраняемая территория, гостевая парковка, пункты бытового обслуживания, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорогаДоговорная
РосинкаВ черте городаОктябрьский район400Школа, детский сад, спортивный центр, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, центральный водопровод, асфальтовая дорога.Договорная
РодионовоВ черте городаЗаварзино1350Администрация, школа, детский сад, стадион, магазины, кафе, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорогаДоговорная
ОзеркиВ черте городаЗональный48Газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога5,2-6,4 млн. руб. за дом
КаскадВ черте городаКировский район70Газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорогаДоговорная
Ключи5 км.Томск23Стадион, супермаркет, гостевая автостоянка, игровые площадки, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Михайловы усадьбы18 км.Корнилово450 кв.м.15 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Народный15 кмСветлый123Магазин, часовня, здание охраны, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Корнилово7 кмБарсучья гора33610-20 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Новоспасский21 км.Коларово466115-275Детская площадка, спортивный комплекс, спортивные площадки, магазин, администрация, санаторий, амбулатория, детский сад, школа, охраняемая территория, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Красная Горка-15 км.Корнилово100-300 кв.м.5-12 сотокЦентрализованная охрана, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Красная Горка-25 км.Корнилово5-12 сотокДетский сад, школа, часовня, магазин, рынок, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.

Договорная
Покровский12 км.Зоркальцево280Магазин класса "мини-маркет", администрация управляющей компании, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Губино22 км.Нелюбино120 кв.м.Газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.2,7 млн. руб. за дом
Перспективный22 км.Зональная Станция51110-20 сотокТрансформаторные подстанции, водозаборные скважины и локальные очистные сооружения, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.39 тыс. руб. сотка
Лесная сказка81 км.Киреевск16180-190 кв.м.16-18 сотокКруглосуточная охрана, собственный пляж, газоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная
Красивый пруд4 км.Зональный38015-25 сотокГазоснабжение, электроснабжение, центральное водоотведение, канализация, центральный водопровод, асфальтовая дорога, грунтовая дорога.Договорная

На страницах поселков имеется более подробное описание и фотографии:

Кулюк Павел

#Загородная недвижимость

Просмотров: 90



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Дом в Озёрском районе Московской области

120 кв.м., 10 сот., Рудаково (деревня)

Дом в Краснодаре

120 кв.м., 5 сот., ГМР (Гидростроителей, Гидрострой), Автолюбителей ул.

Земельный участок в Раменском районе Московской области

7 сот., Верхнее Мячково (село)