Особенности проведения государственной регистрации сделок аренды здания, сооружения, помещения в них или части помещений
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Положения действующего гражданского законодательстване ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, в случае, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Федеральным законом от г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту – Закон о кадастре).
Согласно п. 9 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, в случае если предметом договора аренды является часть помещения, на государственную регистрацию необходимо также представить кадастровый паспорт соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (Форма КП3)
