Аренда офиса как бизнес идея в условиях кризиса

Профессионалы рынка замечают, что начиная с 2016 года в России есть все предпосылки для выгодной покупки бизнес-недвижимости для сдачи в аренду. А выбор в этом сегменте широкий: офисы, производственные помещения, склады, торговые объекты.

Рассмотрим аренду офисных помещений как вид арендного бизнеса.

С чего начать

Определитесь с городом размещения вашего бизнеса.

Да-да, именно с городом. Ни для кого не секрет, что эффективность ведения арендного бизнеса зависит от сроков окупаемости (в годах) вложенных средств. Этот срок сильно зависит от региона. В Москве это одна цифра, а, например, в Туле другая, хотя Тула находится всего в 170 км от столицы.

Выбирайте место размещения вашей недвижимости, предварительно оценив потенциал того или иного региона с точки зрения развития крупных и малых компаний. А также проанализируйте, активно ли развивается данный субъект РФ или в нем наоборот идет стагнация.

Примеры окупаемости

1) Москва. Стоимость 1 кв. м офисного помещения — 250 тыс. рублей, ставка аренды — 12 тыс. рублей в месяц, срок окупаемости — около десяти лет.

2) Тула. Стоимость 1 кв. м — 65 тыс. рублей, ставка аренды — 750 руб. в месяц за 1 кв. м, срок окупаемости — чуть больше семи лет.

Вывод: покупать нежилые помещения выгоднее в регионах, поскольку там они окупятся быстрее.

Выбираем офисное помещение

В данном случае речь идет об офисе формата Street-retail с отдельным входом.

На что обратить внимание:

• сравниваем по улицам ставки аренды и цены на продажу расположенных рядом офисов,

• выбираем наиболее популярные районы деловой активности,

• обращаем внимание на близлежащую инфраструктуру (места общественного питания, бесплатные парковки, банки и отделения почты),

• особое внимание обращаем на состояние помещения, ведь вам надо уже завтра зарабатывать, а не тратить время на ремонт, тем более, когда живете в другом городе.

В каком состоянии сдавать?

Если в выбранном помещении нет ресепшен, позаботьтесь о его установке как можно быстрее. Офисные помещения, наилучшим способом приспособленные к комфортной работе вашего будущего арендатора, сдаются быстрее, да и в принципе пользуются большим спросом.

Подготовьте объект сразу к сдаче в аренду, небольшая «косметика» ему не повредит.

Также к важным моментам нужно отнести:

• наличие кондиционеров,

• наличие провайдера Интернета,

• уборку помещения,

• бесплатную парковку для сотрудников и посетителей офиса,

• утверждение колористического паспорта на рекламные конструкции, расположенные на фасаде здания.

Последний пункт можно решить с администрацией города и даже установить шлагбаум.

Составляем шаблон договора аренды

Документ должен быть понятным, не длинным, учитывающим все ваши коммерческие интересы, но не ущемляющие интересы арендатора.

Обратите основное внимание при составлении договора на следующие пункты:

• ежегодная индексация арендной платы,

• внесение коммунальных и эксплуатационных платежей,

• причинение ущерба помещению (акт приема помещения, акт сдачи),

• акт разграничения эксплуатационной ответственности,

• сроки внесения платежей и ответственность при их задержке.

Руководитель агентства коммерческой недвижимости Vlastelin-estate Людмила Щербанева