Тюмень – стоимость квартир убегает от зарплат
Общие данные
Тюмень – административный центр одноименного района и области. Обладая площадью в 235 кв. км. город стал домом для 621 тыс. человек. Последние проживают в 21277 жилых домах общей площадью в 15 млн. 805 кв. метров. Из них 225 тыс. кв. метров являются аварийными. На каждого тюменца приходится 25.4 кв. метра жилой недвижимости.
Последняя в количественном исчислении до сих пор в большей степени состоит из частных домостроений. Так лишь каждый седьмой жилой дом является многоквартирным. Вместе с тем именно эта недвижимость в общей структуре жилищного фонда обладает большей площадью.
На этом фоне большая часть многоквартирных домов города построена из кирпича. Так из этого материала сделано 63% от общего объема жилой недвижимости. На панельные, и монолитные дома приходится соответственно 35% и 2%. Вместе с тем среди новостроек лидируют кирпичные дома, на которые приходится 85% от общего объема строительства. В свою очередь панельные новостройки составляют лишь 11%. На монолитные дома пришлось только 5% от строительных объемов.
Столь распространенное использование кирпича в качестве строительного материала объясняется его теплосберегающими свойствами, что особенно важно в суровом климате Сибири. Свою роль играет и то, что массовая застройка Тюмени началась сравнительно недавно. Поэтому город просто миновал тот период, когда массово возводились доступные, но холодные панельные «хрущевки». Сейчас же в Тюмени ежегодно строится около 700 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
Спрос и предложение
Вместе с тем с чего бы ни строились тюменские квартиры наиболее востребованными из них всегда остаются двух и трехкомнатные квартиры. Соответствующую структуру имеет и предложение. Так долятрехкомнатных квартир составляет в общем объеме экспонируемого жилья 32%. Столько же приходится на двухкомнатные апартаменты. Четырехкомнатные квартиры занимают 12% предложения.А вот однокомнатные квартирыготовы предложить 24% продавцов вышедших на рынок. При этом больше всего «однушек» предлагается в Восточном районе Тюмени. На него приходится 44%от общего объема экспонируемого жилья. В Центральном административном округе реализовывается 36% данных квартир. А вот на Калининский и Ленинский район приходится всего 13% и 7%реализуемых однокомнатных квартир.
Вместе с тем объемы продаж жилья на вторичном рынке жилья, как правило, в десять раз больше реализации новых квартир. Например,в феврале на вторичном рынке недвижимости было продано около 1700 квартир, в то время как в новостройках за это же время реализовали около 170 единиц жилья.При этом на обоих рынках активнее всего продавались двухкомнатные квартиры. В февралебыла продана 431 двухкомнатная квартира (361 –вторичный рынок и 70 первичный). Для сравнения трехкомнатныеза это же времякупили 411 человек. Из них 356заключили сделки на вторичном рынке. Еще 55 человек выбрали жилье в новостройках.На этом фоне однокомнатных квартир за месяц было продано 319, из них 269 пришлось на вторичный рынок, 50 - на первичный. Четырехкомнатные квартиры замыкают рейтинг продаж. За месяц их было реализовано 137 единиц. Из них лишь 3 было реализовано на первичном рынке недвижимости.
В целом же по мере восстановления строительства на рынке растет предложение новых крупногабаритных квартир с черновой отделкой. Общие объемы предложения жилья несколько снизились по сравнению с 2010 годом. При этом с рынка «вымывается» предложение дешевых и малогабаритных квартир.
Цены
По итогам февраля средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости Тюменисоставляла 60 тыс. руб. за кв. метр. Такая же площадь в новостройках стоила 45 тыс. руб.
Наиболее дорогое жилье в Тюмени располагается в Центральном районе, где средняя стоимость недвижимости составляет 56.1-56.3 тыс. руб. за кв. метр. Второе место по накалу цен занимает КПД. В нем цены на квартиры равняются 44.1-56.3 тыс. руб. за кв. метр. В районе Дом Обороны стоимость жилья составляет 42.3-44.5 тыс. руб. за кв. метр. Московский и Чернышевский тракты обладают жильем со средней стоимостью в 37.9-42.5 тыс. руб. за кв. метр. В микрорайоне 4-б и Южный микрорайон стоимость жилья составляет 36.7-45.5 тыс. руб. за кв. метр. МЖК и Тюменский микрорайон характеризуются средним уровнем цен в размере 37-42.7 тыс. руб. за кв. метр. В Заречных микрорайонахнедвижимость оценивается по 39.5-41 тыс. руб. за кв. метр. В 1-3 и Восточном микрорайонах квартиры стоят от 36.7-41.4 тыс. руб. за кв. метр. Дешевле всегожилье в Тюмени стоит в районе Мыс, Матмасы Тарманы, где средний уровень цен составляет 31.8-36.8 тыс. руб. за кв. метр.
Вместе с тем разница стоимости между наиболее дешевой и дорогой квартирой составляет более чем 300%. Так при цене наиболее доступного жилья в пределах 18-20 тыс. руб. за кв. метр наиболее дорогие квартиры продаются по ценам в 70-75 тыс. руб. за кв. метр. В зависимости от площади ценовая динамика квартир выглядит следующим образом.
На первичном рынке недвижимости
На вторичном рынке недвижимости
На этом фоне наиболее дешевым жильем в городе являлись квартиры, располагающиеся в пансионатах. Их средняя стоимость составляла лишь 930 тыс. рублей. Чуть дороже стоили квартиры в «хрущевках», где средний уровень цен достигал1 млн. 700 тыс. рублей. Квартиры в многоэтажных домах стандартных типовых серий №86 и №121 оценивались в среднем по 2 млн. 400 тыс. рублей.Жилье в многоэтажках серии №121-Тстоило 3 млн. рублей за объект. Дороже всего стоят квартиры в домах, возводимых по индивидуальным проектам. В данном случае средние цены равняются 4 млн. рублей за одну единицу жилья.
Вместе с тем в Тюмени стоимостьжилой недвижимости все сильнее отрывается от среднего уровня заработной платы. Такв 2004 году при средней заработной плате в 10 тыс. руб. горожане были вынуждены покупать жилье на первичном и вторичном рынке по 20 и 22 тыс. руб. за кв. метр.На начало 2011 года средняя зарплата в размере 26 тыс. рублей противостоит средней стоимости «первички» и «вторички» в размере 60 и 45 тыс. рублей.
Прогнозы
При благоприятном развитии макроэкономической ситуации стоимость жилья в Тюмени будет расти темпами опережающими инфляцию.В пользу данного сценария развития говорит повышающаяся стоимость углеводородов, чему содействует геополитическая нестабильность на Ближнем Востоке и Северной Африке.Вместе с тем по мере укрепления экономики застройщики все увереннее начнут повышать стоимость жилья на первичном рынке. Последний пока что по уровню роста цен отстает от «вторички». Помимо этого в городе продолжится рост предложения крупногабаритного жилья улучшенной планировки. В большинстве случаев данные квартиры, так же как и сейчас будут реализовываться с черновой отделкой.
