РОСРИЭЛТ

Тюмень – стоимость квартир убегает от зарплат

21.03.2011

Общие данные

Тюмень – административный центр одноименного района и области. Обладая площадью в 235 кв. км. город стал домом для 621 тыс. человек. Последние проживают в 21277 жилых домах общей площадью в 15 млн. 805 кв. метров. Из них 225 тыс. кв. метров являются аварийными. На каждого тюменца приходится 25.4 кв. метра жилой недвижимости.

Последняя в количественном исчислении до сих пор в большей степени состоит из частных домостроений. Так лишь каждый седьмой жилой дом является многоквартирным. Вместе с тем именно эта недвижимость в общей структуре жилищного фонда обладает большей площадью.

На этом фоне большая часть многоквартирных домов города построена из кирпича. Так из этого материала сделано 63% от общего объема жилой недвижимости. На панельные, и монолитные дома приходится соответственно 35% и 2%. Вместе с тем среди новостроек лидируют кирпичные дома, на которые приходится 85% от общего объема строительства. В свою очередь панельные новостройки составляют лишь 11%. На монолитные дома пришлось только 5% от строительных объемов.

Столь распространенное использование кирпича в качестве строительного материала объясняется его теплосберегающими свойствами, что особенно важно в суровом климате Сибири. Свою роль играет и то, что массовая застройка Тюмени началась сравнительно недавно. Поэтому город просто миновал тот период, когда массово возводились доступные, но холодные панельные «хрущевки». Сейчас же в Тюмени ежегодно строится около 700 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

Спрос и предложение

Вместе с тем с чего бы ни строились тюменские квартиры наиболее востребованными из них всегда остаются двух и трехкомнатные квартиры. Соответствующую структуру имеет и предложение. Так доля трехкомнатных квартир составляет в общем объеме экспонируемого жилья 32%. Столько же приходится на двухкомнатные апартаменты. Четырехкомнатные квартиры занимают 12% предложения. А вот однокомнатные квартиры готовы предложить 24% продавцов вышедших на рынок. При этом больше всего «однушек» предлагается в Восточном районе Тюмени. На него приходится 44% от общего объема экспонируемого жилья. В Центральном административном округе реализовывается 36% данных квартир. А вот на Калининский и Ленинский район приходится всего 13% и 7% реализуемых однокомнатных квартир.

Вместе с тем объемы продаж жилья на вторичном рынке жилья, как правило, в десять раз больше реализации новых квартир. Например, в феврале на вторичном рынке недвижимости было продано около 1700 квартир, в то время как в новостройках за это же время реализовали около 170 единиц жилья. При этом на обоих рынках активнее всего продавались двухкомнатные квартиры. В феврале была продана 431 двухкомнатная квартира (361 –вторичный рынок и 70 первичный). Для сравнения трехкомнатные за это же время купили 411 человек. Из них 356 заключили сделки на вторичном рынке. Еще 55 человек выбрали жилье в новостройках. На этом фоне однокомнатных квартир за месяц было продано 319, из них 269 пришлось на вторичный рынок, 50 - на первичный. Четырехкомнатные квартиры замыкают рейтинг продаж. За месяц их было реализовано 137 единиц. Из них лишь 3 было реализовано на первичном рынке недвижимости.

В целом же по мере восстановления строительства на рынке растет предложение новых крупногабаритных квартир с черновой отделкой. Общие объемы предложения жилья несколько снизились по сравнению с 2010 годом. При этом с рынка «вымывается» предложение дешевых и малогабаритных квартир.

Цены

По итогам февраля средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости Тюмени составляла 60 тыс. руб. за кв. метр. Такая же площадь в новостройках стоила 45 тыс. руб.

Наиболее дорогое жилье в Тюмени располагается в Центральном районе, где средняя стоимость недвижимости составляет 56.1-56.3 тыс. руб. за кв. метр. Второе место по накалу цен занимает КПД. В нем цены на квартиры равняются 44.1-56.3 тыс. руб. за кв. метр. В районе Дом Обороны стоимость жилья составляет 42.3-44.5 тыс. руб. за кв. метр. Московский и Чернышевский тракты обладают жильем со средней стоимостью в 37.9-42.5 тыс. руб. за кв. метр. В микрорайоне 4-б и Южный микрорайон стоимость жилья составляет 36.7-45.5 тыс. руб. за кв. метр. МЖК и Тюменский микрорайон характеризуются средним уровнем цен в размере 37-42.7 тыс. руб. за кв. метр. В Заречных микрорайонах недвижимость оценивается по 39.5-41 тыс. руб. за кв. метр. В 1-3 и Восточном микрорайонах квартиры стоят от 36.7-41.4 тыс. руб. за кв. метр. Дешевле всего жилье в Тюмени стоит в районе Мыс, Матмасы Тарманы, где средний уровень цен составляет 31.8-36.8 тыс. руб. за кв. метр.

Вместе с тем разница стоимости между наиболее дешевой и дорогой квартирой составляет более чем 300%. Так при цене наиболее доступного жилья в пределах 18-20 тыс. руб. за кв. метр наиболее дорогие квартиры продаются по ценам в 70-75 тыс. руб. за кв. метр. В зависимости от площади ценовая динамика квартир выглядит следующим образом.

На первичном рынке недвижимости

На первичном рынке недвижимости Тюмени

На вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости Тюмени

На этом фоне наиболее дешевым жильем в городе являлись квартиры, располагающиеся в пансионатах. Их средняя стоимость составляла лишь 930 тыс. рублей. Чуть дороже стоили квартиры в «хрущевках», где средний уровень цен достигал 1 млн. 700 тыс. рублей. Квартиры в многоэтажных домах стандартных типовых серий №86 и №121 оценивались в среднем по 2 млн. 400 тыс. рублей. Жилье в многоэтажках серии №121-Т стоило 3 млн. рублей за объект. Дороже всего стоят квартиры в домах, возводимых по индивидуальным проектам. В данном случае средние цены равняются 4 млн. рублей за одну единицу жилья.

Вместе с тем в Тюмени стоимость жилой недвижимости все сильнее отрывается от среднего уровня заработной платы. Так в 2004 году при средней заработной плате в 10 тыс. руб. горожане были вынуждены покупать жилье на первичном и вторичном рынке по 20 и 22 тыс. руб. за кв. метр. На начало 2011 года средняя зарплата в размере 26 тыс. рублей противостоит средней стоимости «первички» и «вторички» в размере 60 и 45 тыс. рублей.

Прогнозы

При благоприятном развитии макроэкономической ситуации стоимость жилья в Тюмени будет расти темпами опережающими инфляцию. В пользу данного сценария развития говорит повышающаяся стоимость углеводородов, чему содействует геополитическая нестабильность на Ближнем Востоке и Северной Африке. Вместе с тем по мере укрепления экономики застройщики все увереннее начнут повышать стоимость жилья на первичном рынке. Последний пока что по уровню роста цен отстает от «вторички». Помимо этого в городе продолжится рост предложения крупногабаритного жилья улучшенной планировки. В большинстве случаев данные квартиры, так же как и сейчас будут реализовываться с черновой отделкой.

Кулюк Павел

Просмотров: 104 | ID: 115



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код