Ласло Козма менеджер компании Capital99: «В Будапеште для поддержания достойного образа жизни достаточно 900-1000 евро в месяц»

Ласло Козма менеджер компании Capital99. Сегодня он рассказал нам о рынке недвижимости Венгрии.

В чем конкурентное преимущество венгерской недвижимости по сравнению с недвижимостью сопредельных европейских стран?

В Евросоюзе недвижимость Венгрии является одной из самых дешевых. На фоне этого сама страна обладает хорошим здравоохранением иобразовательной системой. В отличии от сопредельных стран в Венгрии множество населенных пунктов, где отсутствуют местные налоги. Страна характеризуется хорошей экологической ситуацией и мягким климатом. Помимо этого Венгрия страна Евросоюза, что позволяет при натурализации получить статус резидента ЕС.

Где наиболее активно иностранцы приобретают жилую недвижимость в Венгрии?

• Наиболее привлекательным городом для приобретения недвижимости в Венгрии является столичный Будапешт. Таковой характеризуется как большим выбором, так и короткими сроками экспозиции жилья.
• Вслед за ним по степени популярности следует город Веспрем, находящийся вблизи австрийской границы.
• Тройку лидеров замыкает город Мишкольц.
• Помимо этого можно отметить город Дебрецен. Находясь на втором месте по численности населения, данный город характеризуется сравнительно дешевой недвижимостью.

Сколько средств для проживания одного человека необходимо в столице и небольшом провинциальном городке Венгрии?

• В Будапеште для поддержания достойного образа жизни достаточно 900-1000 евро в месяц.
• Из них зимой на оплату коммунальных услуг будет уходить 100-150 евро.
• Летом аналогичные расходы составят 60-100 евро.
• Для сравнения в провинциальных городах ежемесячная стоимость жизни составляет около 500-600 евро.
• В частности за данную сумму можно прожить в городе Печ на юге страны.

На фоне различной стоимости жизни отличается и средний уровень зарплат.

В Будапеште медианный уровень окладов приближается к 1 тыс. евро. В провинциальных городах данное значение в два раза меньше. В целом же средний уровень зарплат в венгерских городах соответствует среднему стоимости жизни, что позволяет обеспечить комфортное проживание в стране.Однако многие венгры хотят добиться большего. Поэтому стремятся иммигрировать в районы с большим уровнем зарплат и меньшей стоимостью жизни. Отчастицентром внутренней трудовой миграции является Будапешт. Многие, получая там высокооплачиваемую работу, стремятся экономить, что бы отложить на покупку жилья, автомобилей, мебели и бытовой техники в провинциальных городах по месту проживания.

Какой тип коммерческой недвижимости вы бы посоветовали приобретать среднему классу россиян для извлечения дохода?

В данном случае решение носит индивидуальный характер. Каждому инвестору стоит действовать в соответствии со своим планом. Таковой необходимо составить до начала поиски необходимого объекта недвижимости. При этом стоит помнить, что мелкий ритейл вытесняется в Венгрии крупными торговыми сетями. Многие владельцы небольших магазинов хотели бы продать их вследствие нецелесообразности экономической эксплуатации торговых точек. Как правило, подобные владельцы не могутубедительно ответить о причинах продажи объектов. Это должно насторожить инвесторов и вынудить их попросить документы содержащие данные по объему продаж магазина. Помимо этого нисходящее давление испытывает и рынок гостиничной недвижимости, что обуславливается снижением количества туристов. Особенно сильно за последние пару лет снизилось количество отдыхающих из России и Германии. Значительно привлекательнее инвестиции в рестораны и дома-апартаменты.Стоимость недвижимости существенно варьируется в зависимости от десятков факторов. Поэтому освоить рынок могут как представители среднего класса, таки более состоятельные россияне. В целом же начальная стоимость качественных, но не больших объектов начинается от 100 тыс. евро.

Какой средний уровень доходности различных типов коммерческой недвижимости Венгрии?

• По уровню арендной доходности лидирует складская недвижимость. Ее ставка капитализации в предместьях Будапешта составляет 8,5%.
• Для сравнения аутсайдером является торговая недвижимость. Ее доходность в столице составляет около 7%.
• Офисная недвижимость в Будапеште характеризуется ставками капитализации в размере 7,5%.
• Что же касается гостиничной недвижимости, то здесь средний уровень доходности для гостиниц под управлением составляет около 7,5%, что позволяет рассматривать данный тип активов как средний по размеру ставок капитализации.

Каков размер сопутствующих расходов при покупке недвижимости в Венгрии?

Покупатель несет незначительные расходы на оформление недвижимости в Венгрии. Как правило, речь идет об уплате услуг адвоката, государственной пошлины, единовременного налога. Для сравнения продавец оплачивает услуги риэлтора и плати государству налоги, связанные с продажей недвижимости. В частности покупатель-иностранец платит около 170 евро за разрешительные документы. Так же иностранец платит 1,27% от стоимости недвижимости, но не менее 1 тыс. евро за услуги адвоката.Еще 30 евро необходимо уплатить за свидетельство о праве собственности.10 евро платится нотариусу за заверение заграничного паспорта.

Основные этапы сделки следующие.

• На получение разрешения Государственного Управления уходит около 30 дней.
• Срок регистрации права собственности забирает еще 15 дней с момента подачи документов в Земельное управление о полной оплате покупки.
• Налог на покупку недвижимости уплачивается через 2 месяца после регистрации недвижимости.
• Содействует этому адвокат, который получает соответствующее уведомление от фискальных органов и затем уведомляет об этом покупателя недвижимости.
• Обычно покупатель поручает адвокату уплатить налог.
• Общий размер налога на покупку недвижимости составляет 4% от ее стоимости. Именно столько уплачивается при покупке квартиры или дома.
• В случае приобретения земельного участка и последующей его застройки в течение 4 лет после покупки уплачивать налог не надо.
• При покупке у застройщика новой квартиры стоимостью до 15 млн. форинтов платить налог не нужно.
• В случае если квартира стоит дороже данной суммы необходимо будет уплатить налог в размере 4% от суммы свыше 15 млн. форинтов.
• Для покупки недвижимости в Венгрии иностранцу необходимо иметь лишь заграничный паспорт и сумму в размере 10% от стоимости объекта для дачи задатка.

Что бы вы посоветовали россиянам желающим приобрести недвижимость в Венгрии?

Прежде всего, необходимо разработать бизнес-план и решить «языковую проблему». Для этого лучше воспользоваться услугами переводчика. Помимо этого стоит привлечь к работе квалифицированного юриста. Таковой проверит надлежащее оформление всех документов. Особенное внимание стоит уделить легализации всех платежей. Не редко арендаторы занижают стоимость аренды по просьбе арендодателей. Это позволяет последним экономить на уплате налога на прибыль. Однако, в последующем это приводит к тому, что сам арендатор теряет в прибыли платя завышенную ставку аренды. Существует и масса других ловушек, избежать которых позволят специалисты. В целом же в Венгрии не стоит нарушать законы и пытаться работать нелегально.