Воронеж не Рязань - покупка новостроек оправдана лишь в долгосрочной перспективе
При этом стоимость новыхквартир эконом-класса равнялась всего лишь 42 тыс. руб. за кв. метр. В среднем и бизнес классе средневзвешенный уровень цен составлял соответственно 48800 и 55000 руб. за кв. метр. Элитные квартиры реализовывались по средней цене в 81500 руб. за кв. метр.
На этом фоне сравнительно низкая стоимость нового жилья обуславливается отнюдь не его низким качеством или слабой социальной инфраструктурой. Нисходящее давление на цены оказывает то, что около 90% новых квартир в Воронеже реализуется без отделки, что позволяет снизить их цену на 20-30% по сравнению с полностью готовым жильем. Столь нехитрый маркетинговый год существенно облегчает девелоперам сбыт возведенного жилья. Однако в отличие от Рязани покупка нового жилья без отделки не является для воронежцев экономически выгодным предприятием в краткосрочной перспективе. В Рязани, где разрыв цен между первичным и вторичным рынком значительно больше, в центральных районах города покупатели могут приобрести новые квартиры которые даже после ремонта окажутся дешевле, чем аналогичные предложения на вторичном рынке недвижимости. В Воронеже этого не наблюдается, вследствие чего приобретение нового жилья оказывается определенной финансовой ловушкой. При сравнительно более низкой стоимости новые квартиры полностью готовые к эксплуатации оказываются дороже аналогичных предложений на вторичном рынке жилья. Ведь стоимость комплексного ремонта в городе колеблется в пределах 200 тыс. руб. для двух и трехкомнатных квартир и приблизительно 110 тыс. руб. для однокомнатных.
Вместе с тем это совсем не значит, что покупать новое жилье не нужно. Все дело в крайней изношенности жилищного фонда региона. Так 38% многоэтажных жилых зданий обладают степенью износа от 0 до 30%. Еще 60% многоэтажек изношены на 31-65%. Для двух процентов домов степень изношенности составляет более 65%.При этом критической степенью износа считается степень более чем в 50%.
Восстановление старых многоэтажных домов по новым правилам Фонда ЖКХ обойдется в большинстве случаев жильцам дороже, чем отделка новых квартир. При этомесли последние можно отремонтировать,лишь руководствуясь собственным желанием,то реновация изношенных многоэтажек требует прохождения куда более сложной процедуры и предусматривает участие в данном процессе бюджетов различных уровней, Фонда ЖКХ и муниципальных властей.
Т.е. на деле покупка новостроек лишь в краткосрочной перспективе выглядит неоправданной с экономической точки зрения. При долгосрочном планировании именно они способны обеспечить наиболее эффективное вложение средств. Благо структура предложения нового жилья в городе фактически идентична предложению на вторичном рынке недвижимости. Так в общем объеме нового предложения жилье низшего и среднего ценового сегмента составляет около 80%, что практически сопоставимо с аналогичным предложением на вторичном рынке жилья. Для сравнения доля элитных квартир и квартир бизнес-класса в общем объеме предложения не превышает соответственно 1% и 19%. Все это делает новое жилье доступным для большей части жителей Воронежа.
В целом же на первичном рынке недвижимости города экспонируется около 13 тыс. квартир находящихся в домах на различных стадиях строительства. Общая площадь возводимого жилья составляет около 1 млн. кв. метров.
В дальнейшем Воронеж продолжит характеризоваться незначительным разрывом цен между первичным и вторичным рынком жилья. Так же как и ранее разница цен будет иллюзорной, а покупка новостроек продолжит оставаться уделом людей работающих на долгосрочную перспективу.
