Кризис сделал рынок ярославской недвижимости на треть слабее
Цены
Рынок жилой недвижимости Ярославля, следуя в русле общероссийских тенденций, медленно выходит из кризиса.Весной 2011 года в городе продолжилось начавшееся вавгустепрошлого года повышение цен. При этом географическая сегментация районов по уровню цен не изменилась. Как и ранее самая дорогая недвижимость располагается в центре, на Волжской набережной и Московском проспекте, улице Терешковой, Пушкина и улице Собинова. Наименее дорогое жилье по-прежнему находится в районе Резинотехника.
Средняя стоимость квартир в Ярославле составляла в мае 40 004 руб. за кв.м, что с учетом статистической погрешности фактически равняется данным апреля. При этом по среднему уровню цен лидирует в городе Кировский район. Стоимость жилья на его территории равняется 56 тыс. руб. за кв. метр. В свою очередь Ленинский и Красноперекопский районы занимают второе и третье места. Средняя стоимость «квадрата» на их территории равняется 44.5 и 43.5 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения во Фрунзенском и Заволжском районах цены составляют 42 и 41.5 тыс. руб. за кв. метр.Наиболее дешевым жильем располагает Дзержинский район. Стоимость квартир в нем составляет 39 тыс. руб. за кв. метр.
На этом фоне стоимость домов в городе увеличилась за это же время на % до средних 2 821 512 руб. за объект. В зависимости от локации и качествасредняя стоимость 1 кв. метра жилья в частном секторе Ярославля колеблется в пределах 22-70 тыс. руб. При этом в пределах 10 км. от города данное значение уже составляет 12-40 тыс. руб. за кв. На удаленности в 10-20 км. цены равняются 10 -35 тыс. руб.В 20-40 км. от Ярославля стоимость жилья колеблется от 8 до 25 тыс. руб. за кв. Более чем в 40 км. от города цены составляют 5-18 тыс. руб. за кв.
В целом же за время кризиса жилая недвижимость города утратила от 20 до 30% от собственной стоимости. С августа 2010 года было отыграно 10-15% данного спада. Вследствие чего сейчас жилая недвижимость города на 10-15% дешевле, чем в декабре 2008 года.
Спрос и предложение
Вместе с тем основной спрос, как и происходит на начальных этапах восстановления рынка,сконцентрирован на одно и двухкомнатных квартирах располагающихся в спальных районах Ярославля.При этом в городе наблюдается не соответствие спроса и предложения. От 45% до 50% запросов приходится на однокомнатные квартиры. При этом около четверти спроса приходится на двухкомнатные квартиры. Комнаты и малосемейки вобрали в себя около 10 и 5% спроса. В свою очередь на трехкомнатные и многокомнатные квартиры пришлось 10% и 5% спроса.
На этом фоне на однокомнатные приходится около четверти всего предложения на рынке. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры вобрали в себя соответственно 30% и 23% предложения. На комнаты приходится 13-14% предложения. Многокомнатные квартиры вобрали в себя лишь 3% от общего объема предложения. При этом подавляющее большинство сделок на вторичном рынке жилья является альтернативными.
Вместе с тем большая часть горожан считает район Брагина и центр города наиболее комфортными для проживания.Тройку лидеров замыкает загородное жилье. А вот недвижимость на Перекопе, Липовой горе и Дядько считается наименее востребованной.
Нехватка предложения на первичном рынке жилья пока еще не ощущается. Во время экономической нестабильности покупатели предпочитают приобретать жилье, на вторичном рынке недвижимости справедливо опасаясь доверять испытывающим проблемы застройщикам.Поэтому сейчас на первичном рынке жилья Ярославля продажи идут куда медленнее, чем до кризиса, когда во вновь выводимых на рынок домах еще на стадии строительства раскупалось от 70 до 90% жилья.
Всего же за год на рынке жилой недвижимости Ярославской области частные лица заключили 18113 сделок с недвижимостью. При этом юридические лица осуществили еще 1407 сделок. При этом частные лица заключили 1455 договоров участия в долевом строительстве. На юрлица за год пришлось 732 аналогичных договора. В целом посткризисные объемы реализации жилья на 20-30% меньше чем до кризиса, когда ежемесячно в области регистрировалосьоколо 2 тыс. сделок с жилой недвижимостью.
На этом фоне в городе, как и прежде, отмечается дефицит элитного жилья, строительство которого, как и прежде осуществляется преимущественно в центральных районах.
Как и во всех российских городах в Ярославле отмечается «вымывание» граждан с малым достатком из престижных центральных районов в доступные микрорайоны на окраинах. На их место переезжают богатые горожане предпочитающие проживание в центральном районе, Волжской набережной и Московском проспекте.
Вместе с тем в отличие от множества других локальных рынков страны ярославский рынок жилья находится под сильным влиянием близлежащего столичного рынканедвижимости. По мере удорожания московского жилья значительное количество инвесторов, не обладающих средствами на покупку недвижимости в Москве и Подмосковье,обращают внимание на недалекий от столицы Ярославль. По последним докризисным данным около 10% сделок на рынке недвижимости города заключалось москвичами в инвестиционных целях.
Строительство
Не освоенные земельные территории позволяют построить в черте города Ярославля около 16.8 млн. кв. метров жилья. Возведение последнего в городе пока что сокращается под воздействием кризиса. Так в 2008 году в городе построили 397 тыс. кв. метров жилой недвижимости. В 2009 возвели 376.4 тыс. кв. метров, а в 2010 – 366 тыс. кв. В 2011 году в эксплуатацию планируется ввести 230 тысяч квадратных метров жилья, в 2012 - 250, в 2013 - 270, в 2014 - 290 и в 2015 - 310 тысяч.
Вместе с тем текущие объемы строительства фактически соответствуют аналогичным работам в советский период, когда в городе ежегодно возводилось около350 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
Частными примерами будущих или уже реализуемых строек являются жилой комплекс «Московская слобода» в районе ул. Слепневой и ул. Павловой, микрорайон Сокол, таунхаусы на Тутаевском шоссе в Брагино, новый жилой микрорайон на Липовой горе.
Прогнозы
В случае продолжения улучшения макроэкономического фона рынок недвижимости Ярославля будет постепенно восстанавливаться после кризиса.Рост цен наиболее активно будет происходить в сегменте одно и двухкомнатных квартир, спрос на которые превышает предложение. По мере стабилизации финансового состояния застройщиков и развития ипотечного кредитования существенно увеличится спрос на новостройки и как следствие возрастет объем договоров долевого строительства. В дополнение к этому на рынке недвижимости Ярославля вновь активизируются московские инвесторы. Объемы жилищного строительства в ближайшие годы если и будут расти то не значительно.
