РОСРИЭЛТ

Шесть частых вопросов о признании сделки недействительной

20.07.2017

Безусловно, бывает крайне неприятно, заключив важную для себя сделку (например, продав по выгодной цене квартиру), узнать, что кто-то требует её аннулировать. Но ещё печальнее, когда вы сами вдруг оказываетесь недовольны подписанным договором. В таком случае уже вы размышляете о том, как признать его недействительным. Наверняка, у вас возникают вопросы по этому поводу. В том числе и те, ответы на которые можно прочитать ниже, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Признать сделку недействительной – то же самое, что и расторгнуть её?

Возьмём следующую ситуацию. Владелец квартиры решил её продать и даже заключил предварительный договор с потенциальным покупателем, с которого успел взять аванс. А дальше выяснилось, что жилплощадь является совместно нажитым в браке имуществом и распоряжаться ею без согласия бывшей супруги никак нельзя. Сделка явно противоречила закону, и продавец предложил её расторгнуть.

Если бы несостоявшийся покупатель согласился на такой вариант, то мог создать себе некоторые проблемы. По статье 453 Гражданского кодекса (ГК РФ), всё, что удалось получить по договору до его расторжения, в большинстве случаев возврату не подлежит. Не исключено, что квартирный хозяин попытался бы ухватиться за данный пункт, чтобы удержать аванс за собой. В конкретном случае, правда, его действия пошли бы вразрез со статьёй 1102 ГК РФ, запрещающей неосновательное обогащение. Деньги всё равно, скорее всего, вернулись бы покупателю. Но признание соглашения именно недействительным, а не расторгнутым, задачу существенно облегчило. Статья 167 ГК РФ чётко говорит, что в этом случае стороны должны отдать назад всё, что им досталось в ходе сделки. Расторжение договора давало какие-то основания для спора (судебные прецеденты имеются), а здесь спорить абсолютно бессмысленно.

Всегда ли можно рассчитывать на возвращение всего уплаченного по сделке при признании её недействительной?

Но давайте теперь предположим, что речь шла не о продаже, а об аренде квартиры. Владелец, оказавшийся не единственным, сдал её постороннему человеку, не имея на то полномочий. Сделку тогда без вариантов признают недействительной. Но может ли арендатор взыскать всё, что уплатил по ней?

Разъяснение дал Пленум Высшего арбитражного суда. Согласно его постановлению № 73 от 17 ноября 2011 года, пострадавшей стороной в таких делах является не арендатор, а ущемлённый в своих правах другой собственник. Именно он, - подчеркивает адвокат Олег Сухов, - имеет основания предъявить иск недобросовестному арендодателю. А жилец жаловаться вряд ли должен, так как за выплаченные деньги получил всё, о чём договаривался. Больше того, если вдруг окажется, что он знал о неправомочности арендодателя, то рискует стать вместе с ним соответчиком по иску. Статья 322 ГК РФ и всё то же поставновление Пленума Высшего арбитражного суда оставляют такую возможность.

Окажется ли недействительной сделка купли-продажи доли при нарушении преимущественного права других собственников?

А если бы речь в нашей истории со сделкой купли-продажи шла о реализации не всей квартиры, а лишь доли общего права на неё? Той самой, которая продавцу после развода и раздела имущества и в самом деле полагалась. Здесь тоже нарушение законодательства налицо. Как известно, в соответствии со статьёй 250 ГК РФ, при продаже доли её сначала нужно предложить остальным собственникам. И раз этого не случилось, вроде бы не остаётся ничего другого, как считать и такую сделку недействительной.

Однако у Высшего арбитражного суда иная позиция. Его Президиум в постановлении от 5 апреля 2012 года N 14055/11 указал, что в подобных ситуациях восстановить справедливость можно без отмены сделки. Достаточно лишь позволить обделённой стороне всё же произвести выкуп на тех условиях, на каких часть общей собственности ушла в чужие руки. На языке юристов это называется переводом прав и обязанностей покупателя на другое лицо. Результаты сделки тогда окажутся другими, но сама по себе она недействительной не будет.

Можно ли признать сделку недействительной по соглашению сторон?

Этот вопрос задают часто. Казалось бы, чего проще? Если все участники вдруг решили от сделки отказаться, почему бы им самим не объявить её недействительной и не тратить время на судебную волокиту? В конце концов, если нет ничего невозможного в расторжении договора по взаимному согласию (статья 452 ГК РФ служит тому подспорьем), то вряд ли должно быть иначе с признанием его недействительным.

И всё же предположение неверно. Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые, как можно узнать из статьи 166 ГК РФ, становятся недействительными лишь после соответствующего судебного вердикта. И раз задача состоит именно в признании договора недействительным, в суд обращаться придётся. И там приводить доводы в пользу решения о недействительности. Потому как если суд сочтёт сделку юридически чистой, то оставит её в силе.

Нужно ли идти в суд для признания недействительными ничтожных сделок?

А как быть с другой разновидностью недействительных сделок – названными в законе ничтожными? К их числу относят ситуации, когда кто-то переписывает на другого человека, допустим, дачу или квартиру, которых может лишиться за долги, но продолжает фактически ими владеть (мнимые сделки). Или когда с целью ухода от налогов имущество и впрямь меняет владельца, но не на объявленных условиях: продаётся под видом дарения или по более высокой цене, по сравнению со значащейся в документах (притворные сделки). Бывают и ничтожные сделки иного рода (к примеру, заключённые с недееспособными людьми). И, как можно узнать из всё той же статьи 166 ГК РФ, подобные соглашения становятся недействительными без судебного решения уже в момент их заключения.

Данный нюанс иногда трактуют слишком буквально, - объясняет адвокат Олег Сухов, - полагая, что насчёт ничтожных сделок суд вообще беспокоить не надо. Но даже если считать, что ничтожная сделка недействительна изначально и не порождает никаких последствий, то должен ведь кто-то официально установить факт её ничтожности. Иначе как в судебном порядке это сделать вряд ли удастся. Поэтому и здесь, скорее всего, без обращения в суд не обойтись.

Всякие ли заблуждения в момент совершения сделки позволяют требовать признания её недействительной?

Статья 178 ГК РФ содержит дополнительное основание для признания договора недействительным. Он становится таковым, если кто-либо из заключавших его принимал решение под влиянием серьёзного заблуждения. Причём настолько серьёзного, что если бы не оно, то сделка бы и не состоялась вовсе.

На данное положение закона порой чрезмерно рассчитывают при подписании соглашений. Держат в уме, что в случае чего отменят сделку, сославшись на незнание тех или иных деталей. Хочется предостеречь от подобных упований. На самом деле отнюдь не каждое заблуждение судьи готовы признавать доводом за аннулирование договора. В этом, в частности, слишком поздно убедился покупатель московской квартиры. Приобретал он её с надеждой на покрывающий ипотечные платежи стабильный доход от сдачи жилья. Благо цены на аренду тогда позволяли рассчитывать на подобное. Вот только из-за очередной волны кризиса они почти сразу упали, а ипотечные платежи выросли, поскольку начислялись в валюте.

Об этом незадачливый покупатель и поведал сразу в двух судебных инстанциях. Но поддержки не нашёл. Суды указали, что заблуждение истца относится не к предмету сделки, а к её мотивам. Вот если бы он имел резоны полагать, что у квартиры окажется другой метраж, иное количество комнат и т.п., то здесь можно было бы найти основания для признания покупки недействительной. А в ошибочных ожиданиях насчёт того, что с этой квартирой делать дальше, виноват только он сам.


Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Юридический справочник

Просмотров: 618 | ID: 1775



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Квартира в Иркутске

1ком., 55 кв.м., Центр, Советская ул.

Коттедж в Томском районе Томской области

167 кв.м., 11 сот., Кисловка (деревня)

Жилой дом в Улан-Удэ

56 кв.м., 9 сот., Октябрьский район, Силикатный

Квартира в Тюмени

1ком., 30 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.

Квартира в Тюмени

1ком., 25 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.