Шесть частых вопросов о признании сделки недействительной

Безусловно, бывает крайне неприятно, заключив важную для себя сделку (например, продав по выгодной цене квартиру), узнать, что кто-то требует её аннулировать. Но ещё печальнее, когда вы сами вдруг оказываетесь недовольны подписанным договором. В таком случае уже вы размышляете о том, как признать его недействительным. Наверняка, у вас возникают вопросы по этому поводу. В том числе и те, ответы на которые можно прочитать ниже, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Признать сделку недействительной – то же самое, что и расторгнуть её?

Возьмём следующую ситуацию. Владелец квартиры решил её продать и даже заключил предварительный договор с потенциальным покупателем, с которого успел взять аванс. А дальше выяснилось, что жилплощадь является совместно нажитым в браке имуществом и распоряжаться ею без согласия бывшей супруги никак нельзя. Сделка явно противоречила закону, и продавец предложил её расторгнуть.

Если бы несостоявшийся покупатель согласился на такой вариант, то мог создать себе некоторые проблемы. По статье 453 Гражданского кодекса (ГК РФ), всё, что удалось получить по договору до его расторжения, в большинстве случаев возврату не подлежит. Не исключено, что квартирный хозяин попытался бы ухватиться за данный пункт, чтобы удержать аванс за собой. В конкретном случае, правда, его действия пошли бы вразрез со статьёй 1102 ГК РФ, запрещающей неосновательное обогащение. Деньги всё равно, скорее всего, вернулись бы покупателю. Но признание соглашения именно недействительным, а не расторгнутым, задачу существенно облегчило. Статья 167 ГК РФ чётко говорит, что в этом случае стороны должны отдать назад всё, что им досталось в ходе сделки. Расторжение договора давало какие-то основания для спора (судебные прецеденты имеются), а здесь спорить абсолютно бессмысленно.

Всегда ли можно рассчитывать на возвращение всего уплаченного по сделке при признании её недействительной?

Но давайте теперь предположим, что речь шла не о продаже, а об аренде квартиры. Владелец, оказавшийся не единственным, сдал её постороннему человеку, не имея на то полномочий. Сделку тогда без вариантов признают недействительной. Но может ли арендатор взыскать всё, что уплатил по ней?

Разъяснение дал Пленум Высшего арбитражного суда. Согласно его постановлению № 73 от 17 ноября 2011 года, пострадавшей стороной в таких делах является не арендатор, а ущемлённый в своих правах другой собственник. Именно он, - подчеркивает адвокат Олег Сухов, - имеет основания предъявить иск недобросовестному арендодателю. А жилец жаловаться вряд ли должен, так как за выплаченные деньги получил всё, о чём договаривался. Больше того, если вдруг окажется, что он знал о неправомочности арендодателя, то рискует стать вместе с ним соответчиком по иску. Статья 322 ГК РФ и всё то же поставновление Пленума Высшего арбитражного суда оставляют такую возможность.

Окажется ли недействительной сделка купли-продажи доли при нарушении преимущественного права других собственников?

А если бы речь в нашей истории со сделкой купли-продажи шла о реализации не всей квартиры, а лишь доли общего права на неё? Той самой, которая продавцу после развода и раздела имущества и в самом деле полагалась. Здесь тоже нарушение законодательства налицо. Как известно, в соответствии со статьёй 250 ГК РФ, при продаже доли её сначала нужно предложить остальным собственникам. И раз этого не случилось, вроде бы не остаётся ничего другого, как считать и такую сделку недействительной.

Однако у Высшего арбитражного суда иная позиция. Его Президиум в постановлении от 5 апреля 2012 года N 14055/11 указал, что в подобных ситуациях восстановить справедливость можно без отмены сделки. Достаточно лишь позволить обделённой стороне всё же произвести выкуп на тех условиях, на каких часть общей собственности ушла в чужие руки. На языке юристов это называется переводом прав и обязанностей покупателя на другое лицо. Результаты сделки тогда окажутся другими, но сама по себе она недействительной не будет.

Можно ли признать сделку недействительной по соглашению сторон?

Этот вопрос задают часто. Казалось бы, чего проще? Если все участники вдруг решили от сделки отказаться, почему бы им самим не объявить её недействительной и не тратить время на судебную волокиту? В конце концов, если нет ничего невозможного в расторжении договора по взаимному согласию (статья 452 ГК РФ служит тому подспорьем), то вряд ли должно быть иначе с признанием его недействительным.

И всё же предположение неверно. Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые, как можно узнать из статьи 166 ГК РФ, становятся недействительными лишь после соответствующего судебного вердикта. И раз задача состоит именно в признании договора недействительным, в суд обращаться придётся. И там приводить доводы в пользу решения о недействительности. Потому как если суд сочтёт сделку юридически чистой, то оставит её в силе.

Нужно ли идти в суд для признания недействительными ничтожных сделок?

А как быть с другой разновидностью недействительных сделок – названными в законе ничтожными? К их числу относят ситуации, когда кто-то переписывает на другого человека, допустим, дачу или квартиру, которых может лишиться за долги, но продолжает фактически ими владеть (мнимые сделки). Или когда с целью ухода от налогов имущество и впрямь меняет владельца, но не на объявленных условиях: продаётся под видом дарения или по более высокой цене, по сравнению со значащейся в документах (притворные сделки). Бывают и ничтожные сделки иного рода (к примеру, заключённые с недееспособными людьми). И, как можно узнать из всё той же статьи 166 ГК РФ, подобные соглашения становятся недействительными без судебного решения уже в момент их заключения.

Данный нюанс иногда трактуют слишком буквально, - объясняет адвокат Олег Сухов, - полагая, что насчёт ничтожных сделок суд вообще беспокоить не надо. Но даже если считать, что ничтожная сделка недействительна изначально и не порождает никаких последствий, то должен ведь кто-то официально установить факт её ничтожности. Иначе как в судебном порядке это сделать вряд ли удастся. Поэтому и здесь, скорее всего, без обращения в суд не обойтись.

Всякие ли заблуждения в момент совершения сделки позволяют требовать признания её недействительной?

Статья 178 ГК РФ содержит дополнительное основание для признания договора недействительным. Он становится таковым, если кто-либо из заключавших его принимал решение под влиянием серьёзного заблуждения. Причём настолько серьёзного, что если бы не оно, то сделка бы и не состоялась вовсе.

На данное положение закона порой чрезмерно рассчитывают при подписании соглашений. Держат в уме, что в случае чего отменят сделку, сославшись на незнание тех или иных деталей. Хочется предостеречь от подобных упований. На самом деле отнюдь не каждое заблуждение судьи готовы признавать доводом за аннулирование договора. В этом, в частности, слишком поздно убедился покупатель московской квартиры. Приобретал он её с надеждой на покрывающий ипотечные платежи стабильный доход от сдачи жилья. Благо цены на аренду тогда позволяли рассчитывать на подобное. Вот только из-за очередной волны кризиса они почти сразу упали, а ипотечные платежи выросли, поскольку начислялись в валюте.

Об этом незадачливый покупатель и поведал сразу в двух судебных инстанциях. Но поддержки не нашёл. Суды указали, что заблуждение истца относится не к предмету сделки, а к её мотивам. Вот если бы он имел резоны полагать, что у квартиры окажется другой метраж, иное количество комнат и т.п., то здесь можно было бы найти основания для признания покупки недействительной. А в ошибочных ожиданиях насчёт того, что с этой квартирой делать дальше, виноват только он сам.


Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Юридический справочник

20.07.2017

Просмотров: 790 | ID: 1775


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

фото

Оформить права на квартиру в новостройке станет проще

С 1 июля 2019 года в России начинает действовать правило обязательного использования эскроу-счетов: переход от долевого финансирования строительства к проектному обусловлен необходимостью минимизировать риски для всех участников рынка первичной недвижимости. По мнению экспертов Федеральной Кадастровой палаты, новая инвестиционная модель упростит гражданам задачу по оформлению собственности в новостройке.

фото

Реконструкция и перепланировка – актуальные вопросы

Обычная житейская ситуация: у гражданина в собственности находится жилой дом. Необходимые документы оформлены: технический паспорт и Свидетельство на право собственности (выдавались ранее) либо технический план и Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются сейчас). Но возникла необходимость расширить жилую площадь дома, например, сделать теплый пристрой или надстроить второй этаж. С точки зрения современного законодательства – это будет реконструкция. Если же гражданин решит что-то перестроить в своей квартире, например, снести стену между кухней и одной из комнат, и сделать большую кухню-столовую, то это будет перепланировка.

фото

Задумал строить, строй

Решив заняться индивидуальным жилищным строительством, гражданин приобретает земельный участок с видом разрешенного использования - для ИЖС. Но со временем планы относительно земельного участка меняются. На приобретенную территорию гражданин длительное время не наведывается, и земля зарастает бурьяном. В этом случае его действия будут квалифицированы по ч. 3 статьи 8.8 КоАП РФ: неиспользование земельного участка, предоставленного для строительства. Совершение указанного нарушения влечет наложение штрафа на граждан от 20 до 100 тысяч рублей, на юридических лиц - от 400 до 700 тысяч рублей.

фото

Книжка садовода – нужный документ?

Из документов на земельный участок у меня имеется только членская книжка садовода. Купил этот участок лет двадцать назад, тогда же переписали членскую книжку с продавца на меня. Собственность не регистрировал, а сейчас хотел бы. Как быть?

фото

Договор дарения: как составить и зарегистрировать

Совершать сделки с недвижимостью, не разбираясь в гражданском праве рискованно. При составлении всех видов договоров существует масса юридических вопросов, с которыми лучше разобраться до осуществления регистрационных действий. Наше законодательство позволяет множество вариантов отчуждения недвижимости: его можно продать, обменять или подарить. В статье мы рассмотрим один из самых частых видов договоров – договор дарения.

фото

Обмен квартир - ньюансы

Многие люди, желающие обменять квартиру надеются на более комфортные условия проживания в новой. На что конкретно они имеют возможность рассчитывать? Изменение района проживания и только? Огромную роль в решении данной проблемы играет статус жилья и статус сделки, ее текущее состояние. Если квартира является муниципальной, то есть не приватизированная, вряд ли вам удастся обменять ее на что-то лучшее. Скорее всего, самым хорошим вариантом будет такая же квартира в аналогичном доме, но в другом районе.

фото

Теория заблуждений: "Имущество в гражданском браке"

После визита к нотариусу Наталья Сергеевна была в замешательстве. Нотариус пояснил: «Сам по себе факт совместного проживания без регистрации брака, между вами, не может свидетельствовать о наличии договоренности о создании или приобретении имущества на праве совместной (долевой) собственности».

фото

Теория Заблуждений: Расписка

Задумал Покупатель документы на дом привести в порядок. А Продавца найти не могут, телефон не отвечает. Кое-как, через многих знакомых все-таки нашли его. И началось …. Продавец говорит: «А вы вместе с землей дом покупать будете, а то мы землю продадим другим людям…. И денег пока нет на оформление документов… Я тут заезжала, посмотрела – дом-то не узнать, картинка: крыша и забор новые, окна пластиковые, стены сайдингом обшиты. И … опять Продавец «потерялся». Что делать?»

фото

Оформление прав на гараж

В России давно назрела проблема гаражной недвижимости, точнее оформления прав собственности на нее. По данным ФНС России в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) содержится информация о почти 37 тыс. юридических лицах, зарегистрированных в качестве гаражных (гаражно-строительных) кооперативов. Зарегистрированных в Росреестре и стоящих на кадастровом учете гаражей числится более 5,6 миллионов. Подсчитать число неоформленных в установленном порядке гаражей весьма сложно, но эксперты предполагают, что порядка 70% гаражных объектов не поставлено на официальный учет.

фото

Меняем квартиру на дом: как самостоятельно проверить чистоту сделки

Однажды, бабушка Валя - продвинутый пользователь ЭВМ, бороздила океаны интернета в преддверии наступающей весны в поисках интересненького. А продам-ка я свою квартиру и куплю дом, по расходам экономия, огород опять же под окном, урожай не снимут, да и сын приедет в гости и машину будет куда по дворе поставить, опять же внуки на свежем воздухе. Все решено, ищем дом с участком в черте города! Поиски бабушки Вали увенчались успехом, нашелся и домик с участком и покупатель на её однушку. Вопрос как проверить чистоту сделки бабушка решила просто

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор, по которому объект недвижимости приобретается в долевую собственность? Имеют ли юридическую силу свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные до 15 июля 2016 года?

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор, по которому объект недвижимости приобретается в долевую собственность? Имеют ли юридическую силу свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные до 15 июля 2016 года, или нужно менять их на выписку из ЕГРП? Как право собственности будет подтверждаться после отмены свидетельств о регистрации прав?

Как получить компенсацию за плохие коммунальные услуги

Рост тарифов на коммунальные услуги, к сожалению, не приводит к повышению их качества. Многие сталкиваются с тем, что оказываемые услуги далеки от стандартов – в квартире холодно, горячая вода чуть теплая и т.д. Не все знают, что по закону в таких случаях граждане имеют полное право на компенсацию. Об этом рассказал адвокат Олег Сухов.

фото

Выбираем кадастрового инженера

Ошибки кадастровых инженеров, которые могут быть обнаружены и через десять лет после проведения кадастровых работ, подчас дорого обходятся владельцам недвижимости. Как свести до минимума просчеты инженеров или вовсе их не допускать? На что стоит обратить внимание при выборе специалиста?

Подарить квартиру: плюсы и минусы

Передача имущества по договору дарения представляет собой безвозмездную сделку, к которой часто прибегают для отчуждения жилого помещения. Заключается она чаще всего между родственниками. По своей природе такой договор не может содержать условий об имущественном возмещении, однако ничто не мешает включить в него нематериальные обязательства. Самое распространенное из них – право пожизненного проживания в жилом помещении. О преимуществах и недостатках передачи квартиры в дар.

Как наследуют имущество несовершеннолетние

Российское законодательство не содержит ограничений по возрасту для возможных наследников. Однако несовершеннолетние все же относятся к специальным субъектам права, поэтому порядок наследования у них имеет свои особенности. О том, как наследуют собственность несовершеннолетние граждане, расскажет адвокат Олег Сухов.

Какие преференции для многодетных семей гарантирует государство

Семья с тремя детьми должна стать нормой в каждом субъекте РФ. Такую задачу перед правительством и губернаторами президент поставил еще в начале 2010-х.

Почему владельцы недвижимости все чаще встречаются в суде

Относительно молодой рынок российской недвижимости становится с каждым годом все более цивилизованным и продолжает обрастать новыми формами отношений прав собственности и их передачи. Судебная практика следует за этим усложнением, реагируя на ключевые явления последних лет: приватизация, банкротства застройщиков, кризис, налоги. Значительное количество споров с недвижимостью показывает, что традиционно доминирующие в структуре судебной статистики тяжбы собственников стали и многообразнее, и специфичнее. О семи самых популярных из них рассказал адвокат Олег Сухов.

Как освободиться от обязанности оплачивать кредит бывшего супруга

Россияне привыкли жить в кредит. По статистике ЦБ, сегодня количество заемщиков в нашей стране превышает 40 млн. человек. В общей сложности население задолжало банкам свыше 9 триллионов рублей. Вместе с тем, в кризис растет и показатель просроченной задолженности. Люди не желают платить по долгам и при малейшей возможности скидывают с себя финансовое бремя. Нередко этим грешат и бывшие супруги. Как бороться за свои права и максимально подстраховаться, связывая себя денежными обязательствами, расскажет адвокат Олег Сухов.

Почему государство планирует избавиться от служебного жилья

С нынешнего года Министерство обороны перестало строить служебное жильё для военных. Решать квартирный вопрос большинству из них предложат через механизмы военной ипотеки. Тем временем стало известно, что срок бесплатной приватизации, истекающий 1 марта 2017 года, на сей раз, похоже, не продлят. Касается это, разумеется, и служебных квартир и домов. В результате фактически они перестанут быть служебными в прежнем понимании. Пользоваться ими жильцы будут в значительной степени как арендаторы. Правда, с некоторыми оговорками. О том, почему государство планирует избавиться от служебного жилья в его классическом понимании, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Юридический центра адвоката Олега Сухова)