РОСРИЭЛТ

Ожидания и реалии 2014 года на рынке недвижимости Екатеринбурга

25.10.2014

Те, кто следит за рынком недвижимости Екатеринбурга помнит, что весь 2013 год жилая недвижимость пользовалась постоянно растущим спросом. Это сказывалось на динамике роста цен. Новостройки и вторичка прибавляли весь год от 0,3 до 1,5% в месяц. Только декабрь 2013 выпал из общего тренда, снизив достигнутые показатели примерно на 2,5%. Тем не менее, общий рост цен на недвижимость в секторе новостроек и вторичного рынка оказался следующим: новстройки, по данным статистики портала Росриэлт, прибавили 7.28%, средняя стоимость квадрата достигла, таким образом, отметки 70,5 тыс.руб, а вторичка прибавила за 2013 год 9,09% и достигла цифры 72,85 тыс.руб.

Новой тенденцией 2013 года стало рассредоточение новостроек по окраинам уральской столицы.

Наиболее популярным стало южное направление. Это микрорайоны:

Их доля в общей застройке города составила 70%. Северные окраины вместили в себя 26% новостроек. На долю центрального района пришлось только 4%. Обозначились и новые проблемы. Инфраструктура города явно не поспевала за темпами строительства в отдаленных микрорайонах. Вероятно поэтому вместо запланированного 1 млн кв.м. Екатеринбург ввёл в эксплуатацию только 870 тыс.кв.м. жилья. Основными потребителями являются покупатели класса эконом, на них приходится 66% построенных квартир, на комфорт – класс приходится 27%, аппартаменты занимают лишь 6%, предложения по элитному жилью занимают около 0,6% рынка недвижимости.

 

Единого мнения в прогнозах на 2014 год эксперты не демонстрировали.

Михаил Хорьков эксперт портала «Деловой квартал» считал, что востребованная недвижимость центральных районов Екатеринбурга будет продолжать рости в цене, но средняя стоимость квадрата может остаться на прежнем уровне или даже опуститься ниже показателей 2013 года за счёт невостребованных новостроек по окраинам города.

Михаил Скоробрещук эксперт компании «Уралэнергостройкомплекс» был настроен более оптимистично и предполагал, что активность на рынке недвижимости будет только возрастать, как среди застройщиков, так и среди покупателей. Поэтому прогнозировал рост стоимости квадратных метров в объёме сравнимом с инфляционными показателями.

Павел Маслихин – зам директора ГК ЦН «»Северная казна» также был настроен позитивно. При этом жестко связывал ожидания роста объемов продаж с активностью банковского сектора. Он считал, что в случае увеличения процентных ставок по кредитам, ни о каком росте продаж не может быть и речи.

Начало 2014 года оправдало ожидания риэлторов и экспертов рынка недвижимости Екатеринбурга.

По данным аналитического отдела портала «Бюллетень Недвижимости» в феврале 2014 стоимость квадратных метров выросла на 0,2% на вторичном рынке, первичка выросла на 0,7%.

Начало весны принесло некоторое разочарование девелоперам. Новостройки практически остановились в цене за исключением однокомнатных квартир, которые демонстрировали некоторое оживление на рынке новостроек. Вторичный рынок так же не показал стремительного роста цен. Подъём в марте составил около 0,5%. Апрель продолжил весеннюю тенденцию. Новостроки остановились в цене демонстрируя незначительные колебания. Вторичный рынок подрос, в среднем на 1%. Больше всех дорожали однушки, на 1,2% показав, таким образом, непрерывный рост в этом сегменте в течении 9 месяцев подряд.

Летний сезон уже не стал ни для кого неожиданностью. Стагнация на рынке новостроек продолжилась. Вторичка продолжала постепенно расти в цене поднявшись за лето на 1,5%. Только осенью девелоперы отметили небольшое увеличение спроса на новостройки. Сентябь показал +0,5% на новостройки и небольшой но стабильный рост +0,2% на вторичном рынке.

 

По оценкам различных участников рынка, в октябре, средняя стоимость квадратного метра новостроек оценивается от 69 до 73 тыс.руб за кв.м.

Доля квартир представленных на продажу в диапазоне от 55 до 75 т.р. составляет примерно 63%. Дешёвые новостройки, стоимость которых менее 50 т.р. за квадрат на рынке так же имеются, но их доля от общей экспозиции составляет немногим более 5%.

По всей видимости речь идёт о новостройках в дешевых микрорайонах:

о которых предупреждал Михаил Хорьков. Новое жильё стоимость которого более 80 т.р. составляет примерно 10,5% от общего предложения.

Самыми востребованными, по-прежнему, остаются однокомнатные квартиры, их доля на рынке составляет 45%, двушки на второй позиции с показателем в 30,5%, третье место у трёхкомнатных квартир с долей 24%, доля многокомнатных квартир на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга исчезающе мала.

Вторичный рынок недвижимости Екатеринбурга демонстрирует завидное постоянство. Снова небольшой, но устойчивый рост. Однокомнатные и двушки прибавили в сентябре по 0,3%, трёхкомнатные в плюсе на 0,1%. Наиболее часто на вторичном рынке недвижимости встречается недвижимость оценённая от 60 до 90 тысяч рублей. Такие предложения занимают почти 72% рынка. Дешёвые объекты до 60 тысяч рублей за квадрат занимают 22,5%, на долю квартир от 90 тысяч и выше приходится 5,5% предложений. Вторичный рынок не имеет превосходства в предложении однокомнатных квартир. Они занимают здесь второе место с показателем 29,9%. На первом месте оказались двушки с долей в 37,1%, трёхкомнатные немного отстают от однокомнатных и занимают 26,9% рынка. Доля многокомнатных 6,1% от всего предложения.

Рынок аренды жилья следует за ростом цен на недвижимость. Однокомнатные квартиры сдаются, в среднем по цене 20 тыс.руб/мес. В сентябре аренда однокомнатных квартир выросла на 3,%. Двухкомнатные квартиры сдаются, в среднем по 25 тыс.руб/мес. Рост аренды в сентябре составил 2,2%. Трёшки поднялись в цене на 1,9% и достигли арендной ставки 34 тысячи рублей в месяц. Аренда комнат осталась на прежнем уровне, снять комнату можно, в среднем за 10 тысяч рублей в месяц.

 

Обманутые ожидания

В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга представлено около 10 тысяч предложений о продаже, и эта цифра продолжает расти. Не смотря на рост цен, за 2014 год, по различным оценкам, стоимость квартир на вторичном рынке поднялась не более чем на 5%, что ниже инфляционного показателя. Это значит, что в абсолютных значениях квартиры на вторичном рынке недвижимости дешевеют. Большое количество предложений порождает проблемы с реализацией недвижимости. Риэлторы уже отметили трудности с продажей экспонируемых квартир. Но процесс этот дифференцируемый. Как и предполагалось, центр, в отличие от периферии крепко держит позиции, растёт в цене и при этом быстро находит новых хозяев. Тем не менее, общее настроение на вторичном рынке недвижимости депрессивное, количество сделок снижается впервые за несколько лет. Наиболее резкий спад был летом, когда количество сделок сократилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Осенью разрыв между прошлогодними значениями сократился, но не настолько, чтобы развеять опасения участников рынка о снижении активности.

На этом фоне первичный рынок выглядит намного уверенней. Если два года назад доля сделок с недвижимостью на первичном рынке составляла 20%, то сейчас уже 40%. Но и здесь не всё гладко. Сравнительный анализ показывает, что по отношению к прошлому году количество сделок сокращается.

 

Названы три основных причины снижения активности на рынке недвижимости

Одной из главных причин падения спроса на недвижимость эксперты считают общий негативный информационный фон, связанный с макроэкономическим положением России. Война на Украине, санкции, обострение отношений с Североатлантическим Альянсом не придают уверенности в будущем ни инвесторам, ни потенциальным покупателям.

Другая причина падения спроса это неразбериха с процентными ставками по ипотеке. Финансовые организации, попав в сложную политическую ситуацию, не выработали единой стратегии поведения. В то время как одни продолжают удерживать прошлогодние ставки, другие повышают, третьи снижают. Всё это вносит сумятицу. Люди, потеряв чёткие ориентиры, не знают уже какому банку можно доверять в такой ситуации, поэтому остерегаются совершать любые крупные финансовые сделки, приберегая деньги на черный день.

Не менее других на снижение активности влияет то, что непрерывно растёт количество предложений о продаже. Это относится как к первичному, так и вторичному рынку. Темпы строительства бьют рекорды. Как сообщает М. Хорьков, в настоящее время город возводит 2,5 млн. кв.м. жилья, поэтому количество предложений будет только расти. В то же время факторов, которые бы способствовали повышению спроса на недвижимость, не наблюдается. Это может привести к тому, что к новому году мы будем наблюдать снижение средней стоимости квадратных метров, как это было в декабре 2013-го.

 

Где и что строят в Екатеринбурге

Напоследок, кратко пробежимся по новостройкам Екатеринбурга. Подробней о новостройках Екатеринбурга можно узнать в специальном разделе «Каталог Новостроек». Как уже говорилось выше, новостройки активно перекочёвывают в пригороды. Не стихает строительная суета в Березовском, где строится ЖК «Центральный парк», в Среднеуральске, где возводят ЖК «Южный берег». В это же время в Арамиле строят ЖК «Красноармейский». С размахом развивается микрорайон Широкая речка. Здесь возводят ЖК «Аврора», ЖК «Перемена», ЖК «Хрустальногорский», микрорайон Академический также застраивается новыми высотками.

Застраивают площадки рядом с Екатеринбургской кольцевой автодорогой – ЖК «Солнечный», рядом с аэропортом строится ЖК «Светлый». Застраиваются не только окраины. Девелоперы взялись за промышленные зоны. Так в Железнодорожном районе на месте бывшей автобазы уже строится новый ЖК «Малевич».

Подробней ознакомиться с новостройками Екатеринбурга и Свердловской области можно в специально созданных разделах «Каталог новостроек Екатеринбурга» и «Каталог новостроек Свердловской области».

 

Всего, в 2014 году, по словам зам главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Мямина С. В. заложено порядка 3 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. Поэтому в 2014 году столица Урала имеет все шансы ввести в эксплуатацию 1 миллион квадратных метров жилья. Насколько долго будут реализовываться эти квадраты, и по каким ценам, это уже совсем другая история.

Ворсов Андрей,

e-mail: a.vorsov@gmail.com

#Покупка квартиры #Новостройки

Просмотров: 234 | ID: 957



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Преимущества новостроек комфорт-класса в Екатеринбурге

Эксперты единодушно отмечают, что за последние два года мотивированный стагнацией и требующий оживления рынок новостроек стал гораздо более клиентоориентированным в демократичных сегментах.

Требования к современным жилым комплексам массового сегмента

Массовый сегмент отечественного рынка недвижимости в настоящее время демонстрирует тенденцию к размыванию четких границ. Прежде всего речь идет об условном делении квартир на эконом- и комфорт-класс. Понятие комфорт-класса, возникшее почти 10 лет назад в ответ на кризис, постепенно вбирает в себя актуальные представления о качественном экономичном жилье.

Настало время покупательского экстремизма. На рынке коммерческой недвижимости покупатель диктует условия сделки

В связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости вообще и производственно-складских объектов в частности. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, заставляют собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования.

В Екатеринбурге арендаторы торговых помещений оказываются в более выгодном положении, чем их собственники

Пока стоимость аренды снижается, цена продажи торговой недвижимости наоборот растет. По данным Росриэлт с января по март средняя цена объектов размещенных в базе портала и реализуемых в Екатеринбурге увеличилась на 14,22% до 108072 руб. за кв. метр. За этот же период стоимость аренды торговых площадей сократилась в городе на 9,67% до 10657руб. за кв. метр в год.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга характеризуется дефицитом предложения и долей вакантных площадей в размере 2%

В начале 2015 года Екатеринбург находился на четвертом месте в России по общей площади качественной складской недвижимости. Общая площадь таковой составляла в городе 672,7 тыс. кв. метров. Из них 573,2 тыс. кв. метров приходилось на склады класса А. Еще 99,5 тыс. кв. метров складов относилось к классу В.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга лидирует на периферии России, однако местным арендаторам складов от этого не легче

Стоимость аренды складов в Екатеринбурге почти сопоставима со ставками аренды в Московской области, чего нельзя сказать о доходах местных компаний, чей оборот базируется на платежеспособном спросе, куда меньшем, чем в столице. Ведь по данным сервиса «Яндекс работа» средняя зарплата в Екатеринбурге составила в декабре 30 тыс. руб., в то время как в Москве это же значение равнялось 42 тыс. руб.

Пригород Екатеринбурга, где купить участок. Преимущества и недостатки направлений.

Не секрет, что выбор земельных участков вблизи Екатеринбурга огромен, что усложняет выбор участка. Поэтому сначала надо определиться: а где должен находиться участок и как я к нему доеду. Считаю написано просто и понятно для каждого читателя. Итак, представляю Вашему вниманию описания направлений в пригороде Екатеринбурга.

Рынок гостиничной недвижимости Екатеринбурга насыщен качественным предложением, что является редким явлением среди российских городов

На этом фоне средняя загрузка городских гостиниц составила по последним данным за сентябрь 2014 года 55%. Тогда же ADR и RevPAR равнялись 4000 и 2200 руб. соответственно. Инвестиционные сделки с объектами гостиничной недвижимости отсутствовали. Всего же в городе насчитывается 69 гостиниц с общим номерным фондом в 4,5 тыс. номеров.

Екатеринбург обладает крупнейшим региональным рынком складской недвижимости в России

В городе насчитывается 5% от общего объема качественных складов России. Больше чем в столице Урала располагается складов лишь в Москве и Санкт-Петербурге, где сконцентрировано соответственно 63% и 14% всей качественной складской недвижимости.

Тенденции в строительстве жилой недвижимости Екатеринбурга

В Прошлом году Екатеринбург недосчитался примерно 130 тыс.кв.м. жилья. Вместо запланированного 1 млн.кв.м. было введено в эксплуатацию только 870 тысяч квадратных метров жилья. При этом, риэлторы отмечают, что спрос на новостройки остался на уровне прошлого года и это может вызвать, в скором времени, дефицит на рынке жилья эконом и бизнес класса. Всё это вызывает опасение специалистов рынка недвижимости, что из-за неудовлетворённого спроса на первичном рынке застройщики могут сыграть на повышение цен.