Ожидания и реалии 2014 года на рынке недвижимости Екатеринбурга
Новой тенденцией 2013 года стало рассредоточение новостроек по окраинам уральской столицы.
Наиболее популярным стало южное направление. Это микрорайоны:
Их доля в общей застройке города составила 70%. Северные окраины вместили в себя 26% новостроек. На долю центрального района пришлось только 4%. Обозначились и новые проблемы. Инфраструктура города явно не поспевала за темпами строительства в отдаленных микрорайонах. Вероятно поэтому вместо запланированного 1 млн кв.м. Екатеринбург ввёл в эксплуатацию только 870 тыс.кв.м. жилья. Основными потребителями являются покупатели класса эконом, на них приходится 66% построенных квартир, на комфорт – класс приходится 27%, аппартаменты занимают лишь 6%, предложения по элитному жилью занимают около 0,6% рынка недвижимости.
Единого мнения в прогнозах на 2014 год эксперты не демонстрировали.
Михаил Хорьков эксперт портала «Деловой квартал» считал, что востребованная недвижимость центральных районов Екатеринбурга будет продолжать рости в цене, но средняя стоимость квадрата может остаться на прежнем уровне или даже опуститься ниже показателей 2013 года за счёт невостребованных новостроек по окраинам города.
Михаил Скоробрещук эксперт компании «Уралэнергостройкомплекс» был настроен более оптимистично и предполагал, что активность на рынке недвижимости будет только возрастать, как среди застройщиков, так и среди покупателей. Поэтому прогнозировал рост стоимости квадратных метров в объёме сравнимом с инфляционными показателями.
Павел Маслихин – зам директора ГК ЦН «»Северная казна» также был настроен позитивно. При этом жестко связывал ожидания роста объемов продаж с активностью банковского сектора. Он считал, что в случае увеличения процентных ставок по кредитам, ни о каком росте продаж не может быть и речи.
Начало 2014 года оправдало ожидания риэлторов и экспертов рынка недвижимости Екатеринбурга.
По данным аналитического отдела портала «Бюллетень Недвижимости» в феврале 2014 стоимость квадратных метров выросла на 0,2% на вторичном рынке, первичка выросла на 0,7%.
Начало весны принесло некоторое разочарование девелоперам. Новостройки практически остановились в цене за исключением однокомнатных квартир, которые демонстрировали некоторое оживление на рынке новостроек. Вторичный рынок так же не показал стремительного роста цен. Подъём в марте составил около 0,5%. Апрель продолжил весеннюю тенденцию. Новостроки остановились в цене демонстрируя незначительные колебания. Вторичный рынок подрос, в среднем на 1%. Больше всех дорожали однушки, на 1,2% показав, таким образом, непрерывный рост в этом сегменте в течении 9 месяцев подряд.
Летний сезон уже не стал ни для кого неожиданностью. Стагнация на рынке новостроек продолжилась. Вторичка продолжала постепенно расти в цене поднявшись за лето на 1,5%. Только осенью девелоперы отметили небольшое увеличение спроса на новостройки. Сентябь показал +0,5% на новостройки и небольшой но стабильный рост +0,2% на вторичном рынке.
По оценкам различных участников рынка, в октябре, средняя стоимость квадратного метра новостроек оценивается от 69 до 73 тыс.руб за кв.м.
Доля квартир представленных на продажу в диапазоне от 55 до 75 т.р. составляет примерно 63%. Дешёвые новостройки, стоимость которых менее 50 т.р. за квадрат на рынке так же имеются, но их доля от общей экспозиции составляет немногим более 5%.
По всей видимости речь идёт о новостройках в дешевых микрорайонах:
о которых предупреждал Михаил Хорьков. Новое жильё стоимость которого более 80 т.р. составляет примерно 10,5% от общего предложения.
Самыми востребованными, по-прежнему, остаются однокомнатные квартиры, их доля на рынке составляет 45%, двушки на второй позиции с показателем в 30,5%, третье место у трёхкомнатных квартир с долей 24%, доля многокомнатных квартир на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга исчезающе мала.
Вторичный рынок недвижимости Екатеринбурга демонстрирует завидное постоянство. Снова небольшой, но устойчивый рост. Однокомнатные и двушки прибавили в сентябре по 0,3%, трёхкомнатные в плюсе на 0,1%. Наиболее часто на вторичном рынке недвижимости встречается недвижимость оценённая от 60 до 90 тысяч рублей. Такие предложения занимают почти 72% рынка. Дешёвые объекты до 60 тысяч рублей за квадрат занимают 22,5%, на долю квартир от 90 тысяч и выше приходится 5,5% предложений. Вторичный рынок не имеет превосходства в предложении однокомнатных квартир. Они занимают здесь второе место с показателем 29,9%. На первом месте оказались двушки с долей в 37,1%, трёхкомнатные немного отстают от однокомнатных и занимают 26,9% рынка. Доля многокомнатных 6,1% от всего предложения.
Рынок аренды жилья следует за ростом цен на недвижимость. Однокомнатные квартиры сдаются, в среднем по цене 20 тыс.руб/мес. В сентябре аренда однокомнатных квартир выросла на 3,%. Двухкомнатные квартиры сдаются, в среднем по 25 тыс.руб/мес. Рост аренды в сентябре составил 2,2%. Трёшки поднялись в цене на 1,9% и достигли арендной ставки 34 тысячи рублей в месяц. Аренда комнат осталась на прежнем уровне, снять комнату можно, в среднем за 10 тысяч рублей в месяц.
В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга представлено около 10 тысяч предложений о продаже, и эта цифра продолжает расти. Не смотря на рост цен, за 2014 год, по различным оценкам, стоимость квартир на вторичном рынке поднялась не более чем на 5%, что ниже инфляционного показателя. Это значит, что в абсолютных значениях квартиры на вторичном рынке недвижимости дешевеют. Большое количество предложений порождает проблемы с реализацией недвижимости. Риэлторы уже отметили трудности с продажей экспонируемых квартир. Но процесс этот дифференцируемый. Как и предполагалось, центр, в отличие от периферии крепко держит позиции, растёт в цене и при этом быстро находит новых хозяев. Тем не менее, общее настроение на вторичном рынке недвижимости депрессивное, количество сделок снижается впервые за несколько лет. Наиболее резкий спад был летом, когда количество сделок сократилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Осенью разрыв между прошлогодними значениями сократился, но не настолько, чтобы развеять опасения участников рынка о снижении активности.
На этом фоне первичный рынок выглядит намного уверенней. Если два года назад доля сделок с недвижимостью на первичном рынке составляла 20%, то сейчас уже 40%. Но и здесь не всё гладко. Сравнительный анализ показывает, что по отношению к прошлому году количество сделок сокращается.
Названы три основных причины снижения активности на рынке недвижимости
Одной из главных причин падения спроса на недвижимость эксперты считают общий негативный информационный фон, связанный с макроэкономическим положением России. Война на Украине, санкции, обострение отношений с Североатлантическим Альянсом не придают уверенности в будущем ни инвесторам, ни потенциальным покупателям.
Другая причина падения спроса это неразбериха с процентными ставками по ипотеке. Финансовые организации, попав в сложную политическую ситуацию, не выработали единой стратегии поведения. В то время как одни продолжают удерживать прошлогодние ставки, другие повышают, третьи снижают. Всё это вносит сумятицу. Люди, потеряв чёткие ориентиры, не знают уже какому банку можно доверять в такой ситуации, поэтому остерегаются совершать любые крупные финансовые сделки, приберегая деньги на черный день.
Не менее других на снижение активности влияет то, что непрерывно растёт количество предложений о продаже. Это относится как к первичному, так и вторичному рынку. Темпы строительства бьют рекорды. Как сообщает М. Хорьков, в настоящее время город возводит 2,5 млн. кв.м. жилья, поэтому количество предложений будет только расти. В то же время факторов, которые бы способствовали повышению спроса на недвижимость, не наблюдается. Это может привести к тому, что к новому году мы будем наблюдать снижение средней стоимости квадратных метров, как это было в декабре 2013-го.
Где и что строят в Екатеринбурге
Напоследок, кратко пробежимся по новостройкам Екатеринбурга. Подробней о новостройках Екатеринбурга можно узнать в специальном разделе «Каталог Новостроек». Как уже говорилось выше, новостройки активно перекочёвывают в пригороды. Не стихает строительная суета в Березовском, где строится ЖК «Центральный парк», в Среднеуральске, где возводят ЖК «Южный берег». В это же время в Арамиле строят ЖК «Красноармейский». С размахом развивается микрорайон Широкая речка. Здесь возводят ЖК «Аврора», ЖК «Перемена», ЖК «Хрустальногорский», микрорайон Академический также застраивается новыми высотками.
Застраивают площадки рядом с Екатеринбургской кольцевой автодорогой – ЖК «Солнечный», рядом с аэропортом строится ЖК «Светлый». Застраиваются не только окраины. Девелоперы взялись за промышленные зоны. Так в Железнодорожном районе на месте бывшей автобазы уже строится новый ЖК «Малевич».
Подробней ознакомиться с новостройками Екатеринбурга и Свердловской области можно в специально созданных разделах «Каталог новостроек Екатеринбурга» и «Каталог новостроек Свердловской области».
Всего, в 2014 году, по словам зам главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Мямина С. В. заложено порядка 3 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. Поэтому в 2014 году столица Урала имеет все шансы ввести в эксплуатацию 1 миллион квадратных метров жилья. Насколько долго будут реализовываться эти квадраты, и по каким ценам, это уже совсем другая история.
