Екатеринбург: плюсы и минусы покупки квартиры во вторичке и новостройке

Сравниваем цены

В Екатеринбурге, начиная с 2017 года, девелоперы активно взялись за возведение нового жилья. Изменения в законодательстве спровоцировали запуск большого количества новых проектов жилых комплексов. В Уральской палате недвижимости (УПН) подсчитали, что за три квартала 2018 года застройщики заложили в городе более 1,1 млн кв. м, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

Если измерять объем рынка поштучно, то есть по объектам, то на первичке продаются около 18 тыс. квартир.

При этом объем вторичного рынка с начала года сократился на 12,6% и составил 8 тыс. квартир, по данным УПН.

Ценовая разница, традиционно существующая между строящимся и готовым жильем, стала заметно сокращаться. Дело в том, что выход большого количества новых проектов, разнообразных по качеству и расположению, ограничивает рост цен и порождает конкуренцию за покупателя.

Причем борьба ведется как между застройщиками, так и между сегментами рынка: первичным и вторичным. Собственники вынуждены корректировать стоимость квартир, чтобы продать свое имущество.

Если сравнивать среднюю цену на квадратный метр на первичке и вторичке, то она оказывается приблизительно одинаковой: около 70 тыс. рублей. А вот по районам можно провести «разбивку»: в центре этот показатель составляет около 100 тыс. рублей, в близлежащих к нему жилмассивах — 75 тыс., на окраинах — 47–49 тыс.

В городе принято территориальное деление по ценовым поясам. Выглядит оно следующим образом:

• Центр: границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова.
• 1-й пояс: Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный.
• 2-й пояс: Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш.
• 3-й пояс: Елизавет, Компрессорный, Лечебный, Старая Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет, Солнечный.
• 4-й пояс: Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш.

Средняя цена на квартиры на первичном и вторичном рынках

Данные: Уральская палата недвижимости и группа компаний «Новосел»

Если «первичка» и «вторичка» приблизительно равны по стоимости, то какими критериями руководствоваться при покупке квартиры? Рассмотрим подробнее «за» и «против».

Плюсы новостройки

Первичным называют жилье, на которое еще ни разу не оформлялось право собственности.

Единственный хозяин

То есть вы являетесь первым и пока единственным владельцем квартиры: здесь никто не жил и тем более не умирал. Для многих чужой запах, свойственный старым квартирам, и возможная негативная энергетика прежних жильцов играют решающую роль при выборе недвижимости.

Скидки и другие преференции

Конкуренция между застройщиками порождает интересные предложения. Вам может подвернуться выгодная акция, скидка, беспроцентная рассрочка или удобная ипотечная программа от банка-партнера.

Вот лишь некоторые примеры таких выгодных предложений от застройщиков Екатеринбурга.

У одного из них сейчас можно купить квартиры с ремонтом во введенных домах с дисконтом 15% (при полной оплате). Экономия составит до 780 тыс. рублей. Либо как вариант можно эту скидку зачесть в качестве первого взноса по ипотеке.

Другая компания совместно с крупным федеральным банком предлагает жилье в ипотеку по ставке 8,9% годовых (первый взнос — 10%).

Третья фирма готова своим клиентам подарить паркинг при покупке 4-комнатной квартиры. Четвертая — распродает готовые квартиры по цене строящихся, и даже ниже: за 60 тыс. рублей/кв. м.

Ипотека под 6% годовых

Не забываем и о том, что ипотека с государственной поддержкой для семей с двумя и более детьми возможна только при покупке жилья напрямую у застройщика.

В Свердловской области работают 23 банка, которые стали участниками данной программы.

Это Сбербанк, «ВТБ», «Абсолют Банк», «Российский капитал», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Промсвязьбанк», «Открытие», «Райффайзенбанк», «Россия», «Совкомбанк», «ДельтаКредит», «Транскапиталбанк», АК «Барс Банк», «Запсибкомбанк», «Уралсиб», «Юникредит», «СМП Банк», «РосЕвроБанк», «Зенит», «Урал ФД» «Бинбанк», «ВБРР».

Не все из них действительно выдают ипотеку под 6%, и желающим получить такой кредит стоит уточнить информацию в самой кредитной организации.

Кстати, первой в России ипотеку с господдержкой получила именно семья из Екатеринбурга!

25 лет без капремонта

При условии, что девелопер жилого проекта добросовестно подходит к строительству и соблюдает технические нормы и правила, жильцам новостройки долго не придется думать капитальном ремонте.

Проблем он, кстати, доставляет немало.

Во-первых, это довольно затратное мероприятие, ведь в капремонт входит и замена труб, стояков, лифтов и шахт, и ремонт фасадов, кровли, чердачных помещений, лестниц, электропроводки, цоколей, фундамента, балконов, и еще много других видов работ.

Во-вторых, до сих пор механизм проведения капремонта недостаточно отлажен. Так, в Екатеринбурге известны случаи, когда после завершения работ на доме собственникам квартир приходилось делать ремонты уже в своих квартирах: подрядчики не особо церемонились с отделкой помещений при замене труб, батарей, проводов.

Зачастую скорость и качество выполняемых работ тоже вызывают серьезные нарекания у экспертов и владельцев квартир. Иногда исправление недочетов затягивается на месяцы и напоминает настоящую карусель: жильцы составляют в адрес подрядчиков претензию, устранять недоделки приходит новая бригада, она тоже допускает ошибки, потом вместо нее присылают других рабочих, которые тоже могут «напортачить». В одном из домов уральской столицы в одну и ту же квартиру переделывать друг за другом приходили девять бригад.

И еще немного о капремонте.

Многие полагают, что жильцы новостроек не должны ежемесячно сдавать деньги на него, ведь дома еще на гарантии. Однако послабления в законодательстве есть только для пенсионеров и инвалидов. Остальные екатеринбуржцы перечисляют на указанные цели каждый месяц 9 рублей с 1 кв. м занимаемой жилплощади. Средства накапливаются на специальных счетах или в региональном Фонде капремонта. Когда «час Х» настанет, то есть когда появятся первые серьезные признаки износа здания, люди могут сразу же привести его в порядок. Между тем, как признался министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов, капремонт местным новостройкам понадобится не раньше чем через 25 лет.

Справка:

В 2018 году в Екатеринбурге капитально отремонтируют 500 домов, а до 2020 года в планах мэрии заявлены 1,3 тыс. зданий. Перечень объектов представлен на сайте администрации города.

«Изюминки» новых ЖК

Еще одно преимущество нового дома — свободные планировки квартир, позволяющие обустроиться по собственному дизайн-проекту.

К тому же девелоперы стараются добавить ценности своим объектам за счет современной архитектуры, дизайнерской отделки подъездов и помещений общего пользования, огороженной территории, приватного двора без машин и с площадками для отдыха и спорта. Все эти и другие «бонусы» зачастую отсутствуют в домах «старого образца».

Так, в районе «Солнечный» застройщик строго следует концепции «двор без машин». К тому же он продумал зонирование на жилое и общественное пространство, предусмотрел рекреационные зоны. До 2020 года намерен сдать здесь ритейл-парк, ледовую арену, бассейн и школу на 1 тыс. учеников, а в качестве озеленения планирует заложить три парка.

Комплекс «Квартал Федерация» по улице Щорса в стиле «сталинский ампир» одновременно и экологичный, и спортивный. Здесь внедрена система скрытого удаления мусора: заглубленные, минимально заметные на территории двора герметичные контейнеры. Также на территории предусмотрены многофункциональный корт для футбола, тенниса, волейбола, скейтпарк, который зимой превращается в ледовый каток, зона кроссфита (полоса препятствий) и велосипедная дорожка.

В проекте ЖК «Суходольский» заявлены небольшие парковые зоны между домами, а также террасы на первых этажах, куда жители смогут выходить прямо из своих квартир.

Богатство выбора

На старте продаж больше шансов найти подходящий вариант жилья, учитывая вид из окна, выход на солнечную или теневую сторону, этаж, подъезд и даже номер квартиры, который будет соответствовать любимому числу. Напомним, квартиры на первичном рынке по своей численности почти вдвое превосходят вторичный: 18 тыс. против 8 тыс. Еще несколько лет назад такого многообразия в Екатеринбурге не было.

Соседи

Важный момент — однородный социальный статус соседей. Приобретение квартиры в новостройке снижает риск поселиться рядом с сумасшедшей бабушкой или неблагополучной семьей, склонной злоупотреблять алкоголем.

Минусы новостройки

И все же у таких объектов есть свои «но» — как у тех, что еще не сданы, так и у готовых.

Сроки ввода в эксплуатацию

Ожидание — существенный недостаток, который отталкивает многих людей. Особенно это касается покупателей, которые не имеют собственного жилья, но готовы вложиться в первую квартиру, а также планирующих переезд из другого города.

Таких людей, кстати, немало. Екатеринбург — город-миллионник, и, естественно, он привлекает переселенцев из разных населенных пунктов Свердловской области и других регионов. По информации мэрии, в 2017 году миграционный прирост составил 9,1 тыс. человек. Власти связывают это «с повышающимся уровнем жизни горожан и растущей привлекательностью Екатеринбурга как места для жизни и ведения бизнеса».

Конечно, не все приезжие готовы сразу же обзавестись жильем. Но количество сделок на первичном рынке наводит на мысль, что и местные жители, и переселенцы действительно активно вкладываются в недвижимость. По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, в 2017-м было заключено порядка 15,3 тыс. сделок (на 13,5% больше, чем в 2016-м).

Обманутые дольщики

Еще хуже — риски, которые связаны с новостройкой. Сроки сдачи дома в эксплуатацию могут сдвигаться на месяцы или годы. Даже если вы тщательно проверяли застройщика перед покупкой, вы не сможете угадать его будущее. В России известно достаточно случаев банкротства крупных девелоперов с безупречной репутацией.

Точное число обманутых дольщиков в Екатеринбурге (да и вообще в Свердловской области) сейчас не известно, потому что у каждого ведомства свои критерии подсчета. Прокуратура региона в 2017 году заявляла о 2 тыс. пострадавших, а администрация области в начале этого года сообщила, что в «дорожную карту» включен 21 долгострой.Жилье в них купили 3387 человек, из которых 1,06 тыс. — это дольщики, а остальные 2,327 тыс. — пайщики. Согласно планам властей, последний дом для них всех должен быть сдан в 2020 году.

За последние девять лет в регионе введены в эксплуатацию 53 долгостроя, восстановлены права более 8,5 тыс. свердловчан. В этом году список проблемных строек в областном центре покинул один из блоков жилого комплекса «Западный», информирует пресс-служба губернатора.

Впрочем, добиваться решения своего вопроса гражданам приходится радикальными мерами: голодовки и прочие акции протеста на Урале не редкость.

Даже хорошо зарекомендовавшие себя застройщики иногда позволяют себе сильные просрочки по сдаче объектов. Покупатели могут расторгнуть договор с такой компанией, обратиться в суд и взыскать с нее неустойку, плюс компенсацию за моральный вред, расходы на юридические издержки. Одна семья екатеринбуржцев отсудила у застройщика 4 млн рублей (квартиру покупали за 2,4 млн), а другая — более 500 тыс. И это не единичные случаи.

Проблемы с соцобъектами

Оборотная сторона медали первичного рынка — отдаленное от центра расположение и дефицит инфраструктуры. В новых районах может не хватать дорог, транспорта, школ, детских садов, больниц, магазинов и т.д. Обещания властей и застройщиков обеспечить жителей всем необходимым могут исполняться годами, а в худшем случае не исполниться вовсе.

Это типичная проблема для крупных городов России, и Екатеринбург она не обошла.

Жильцы некоторых новых микрорайонов жалуются на переполненность школ: заниматься физкультурой вынуждены по три класса детей одновременно. Те, кто не получил место в ближайшей к дому школе, вынуждены вставать в 6 утра, чтобы успеть отвезти ребенка в другой микрорайон.

А война за попадание в дошкольные учреждения и вовсе ведется нешуточная: родителям буквально приходится ночевать у дверей районо, чтобы «выбить» путевку в садик.

Некачественная отделка

Многие новостройки, в том числе в эконом- и комфорт-классах, сдаются с черновой отделкой. Вы приобретаете «голые стены», в которых невозможно жить: без пола, межкомнатных перегородок и коммуникаций. Все это требует внушительных затрат.

Но и покупка квартиры с чистовой отделкой не обходится без прецедентов.

Застройщики иногда пытаются оптимизировать затраты, чтобы увеличить прибыль с проекта. Попытки сэкономить приводят к снижению качества строительства и отделки. На первый взгляд, изъяны могут быть не заметны. Если вы не разбираетесь в тонкостях строительства, то лучше нанять эксперта, который поможет оценить качество и составить акт о необходимых доработках.

В Екатеринбурге уже есть опыт разрешения подобных споров в судах в пользу новоселов. За выявленные после переезда недостатки (влага на потолке и стенах, дефекты окон, вздувшийся ламинат, плесень) можно взыскать не одну сотню тысяч рублей. Впрочем, застройщики стараются обжаловать подобные решения судов, и порой им удается существенно уменьшить заявленную истцом сумму.

Новым домам также свойственна «усадка», которая длится несколько лет независимо от качества строительства. Стены могут потрескаться, потолок перекоситься, и придется снова делать ремонт.

Издержки ремонта

Шум, пыль, грязь и «трели дрели» — постоянные спутники жителей новостройки. Терпеть звуки строительных работ, доносящихся от соседей, придется несколько лет.

Преимущества квартиры на вторичном рынке

Вторичной называется недвижимость, которая уже находится в чьей-то собственности. Собственником может выступать один или несколько человек, юридическое лицо, муниципалитет и даже государство, если квартира не приватизирована.

Ориентируясь на это определение, эксперты нередко относят ко вторичному жилью непроданные квартиры в новостройках после сдачи дома в эксплуатацию. Право собственности на них оформляет компания-девелопер.

У таких квартир есть серьезное преимущество: они обладают всеми плюсами новостройки, но при этом уже сданы, а значит, покупатель не потеряет деньги, если сделка проведена чисто. Впрочем, все остальные возможные риски и минусы (некачественный ремонт, усадка дома, нехватка инфраструктуры) остаются.

Еще одно преимущество покупки готового жилья — быстрая прописка. Для тех, кто ждет очереди в садик или школу, это важно.

Покупая жилье в сданном доме, можно не только пощупать стены, но и пообщаться с соседями, оценить район: достаточно ли в нем всего, что необходимо для жизни именно вам?

Если не хватает денег на отделку или дизайн-проект мечты, можно ограничиться косметическим ремонтом или пожить какое-то время с обоями от прежнего хозяина.

А если выбрали дом, введенный несколько лет назад, не придется ждать его усадки или нервничать из-за постоянного ремонта у соседей.

При этом на вторичном рынке Екатеринбурга достаточно квартир в построенных недавно домах, которые имеют интересный экстерьер, либо обладают другими «изюминками».

ЖК «Аврора» по улице Соболева привлекает внимание своей архитектурной задумкой: в облике домов прослеживаются черты средневековой крепости. Территория огорожена и охраняется.

Застройщик ЖК «Астон-Парк Север» по улице Кунарской, продавая квартиры, делал акцент на индивидуальных проектах домов и применении инновационных строительных технологий. Здания оснащены бесшумными высокоскоростными лифтами, современными системами связи.

Кирпичный ЖК «Жемчужина» по улице Волгоградской пятиэтажный, но тоже оснащен лифтами. Располагает подземной парковкой, на крыше которой расположены детская площадка и зона отдыха.

Многофункциональный ЖК «Каменный ручей» понравится любителям шопинга и разнообразного досуга: все четыре высотки объединены общим вестибюлем с офисами, магазинами, кафе и спортзалами.

«Фишка» жилого комплекса «Де"Геннин» по улице Николая Никонова — панорамное остекление некоторых квартир, палубы-террасы-балконы, а также вентилируемые фасады, облицованные иностранным керамогранитом, которые должны быть долговечнее оштукатуренных.

На безрамном панорамном остеклении, а также «правильной» инсоляции (освещенности), которая достигается благодаря таким окнам и переменной этажности, делает акцент и застройщик ЖК «Квартал Новаторов» по улице Новаторов.

В ЖК «Фаворит» предлагают свою систему сбора отходов: частично раздельную. Помимо этого, среди преимуществ комплекса перечислены солнечные батареи для электропитания мест общего пользования, «энергосберегающие» окна, пожарная сигнализация в каждой комнате и на кухне.

А девелопер ЖК «Солнечный остров» (улица 8 Марта) решил предложить в качестве бонуса своим новоселам оснащение дома системой дополнительной очистки воды.

Минусы квартиры на вторичном рынке

Сделка может быть обременена большим количеством собственников или наследников. Чистоту и прозрачность необходимо тщательно проверять с помощью юристов, чтобы в будущем недвижимость не отобрали через суд.

Значительная часть предложений на вторичке — это квартиры в «хрущевках» и «сталинках». В довесок могут достаться тараканы, грязные подъезды и ветхие коммуникации.

Большой недостаток старого жилого фонда — мизерные площади комнат, крошечные кухни и ванные. Узкие лестничные пролеты и отсутствие грузового лифта затрудняют покупку новой мебели, а готовые несущие стены делают невозможной перепланировку. Немало старых домов имеют свои конструктивные особенности, которые нужно учитывать при демонтаже стен, чтобы не случилось беды. Но документация на них уже много лет как потеряна.

У квартиры может быть нехорошая история и неблагополучные соседи. Если дом старый, то жилье досталось людям от государства бесплатно, и велика вероятность, что среди жильцов встретятся неадекватные персонажи.

Окно в окно

Застройщики обычно осваивают новые территории комплексно, особенно сейчас, когда это стало трендом. При реализации масштабных проектов просчитываются расстояния между домами, необходимый уровень инсоляции дворов и квартир, пропускная способность коммунальных сетей и дорог. Но несколько лет назад застройка территорий велась точечно, и это было большой проблемой для города. Возводя дома на небольших участках, девелоперы не всегда заботились о грамотном распределении нагрузки на инженерную инфраструктуру и комфорте людей из ближайших зданий.

Таким образом, на вторичке есть риск «нарваться» на квартиру, которая практически никогда не видит света солнца, зато в нее могут заглядывать жильцы соседней многоэтажки: еще совсем недавно застройщики частенько проектировали свои ЖК прямо во дворах. Горожане, конечно, возмущались, но не всегда у них получалось добиться отмены выданного разрешения.

Зато некоторым екатеринбуржцам удается выхлопотать себе компенсацию за то, что новые высотки не пропускают свет в их квартиры. В этом году одной из потерпевших присудили выплату в размере рыночной стоимости затененной комнаты. А кому-то застройщики вместо живых денег предлагают обновить ремонт в квартире.

Итог

С одной стороны, недвижимость в новостройке, особенно на старте продаж, привлекает стоимостью, современным образом жизни и тем фактом, что в ней никто не жил. С другой стороны — всегда есть риск превратиться в «ждуна» долгостроя и испытать на себе все тяготы обманутых дольщиков.

Вторичный рынок манит готовыми предложениями и обжитым районом, однако немало экспонируемых объектов сосредоточены в старых домах с советскими планировками, крошечными кухнями, изношенными коммуникациями и невозможностью припарковать автомобиль.

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, но определяющим фактором для большинства покупателей все же остается цена.