РОСРИЭЛТ

Размен "по-калужски" или на что рассчитывают люди, меняющие шесть соток земли в пригороде на квартиру в центре

24.12.2016

Обмен жилья, как ни одна другая операция на рынке недвижимости свидетельствует об истинных аппетитах и намерении сторон. Эта же процедура ярко демонстрирует максимальные возможности предоставляемые рынком, глупость и гениальность игроков на нем. Частным проявлением всего этого является размен жилья в Калуге, городе в 88 км. от Троицкого административного округа Москвы. Рассмотрим детально фактические предложения и результаты их реализации на этом рынке дальнего Подмосковья.

Единовременно в Калуге актуально около 130 вариантов обмена жилой недвижимости. Наиболее часто обмениваются комнаты и квартиры. Такие сделки обеспечивают три четверти всего обмена. Еще четверть приходится на обмен домов на квартиры и наоборот. Причем съезды и разъезды, при которых владельцы квартир хотят объединить или наоборот "разбить" имеющуюся жилплощадь составляют лишь 16,4% всех сделок мены или же четвертую часть обмена всех квартир. Подавляющее количество транзакций с квартирами, 56,7% в общем выражении осуществляется с использованием доплат. Как предлагают обменять жилье в Калуге, представлено на нижеследующем изображении.

Каждый тип сделок мены характеризуется своей средней прибылью. Наиболее прогнозируемо можно определить прибыль от операций с квартирами, как с доплатой, так и без таковой. Для сравнения наименее прогнозируемым может оказаться "навар" от обмена квартир на дома. Помимо этого на рынке существуют сделки из раздела "очевидное не вероятное". Но обо все по порядку.

Обмен квартир с доплатой

  • Минимальной разменной монетой является отдельно взятая комната в общежитии или квартире. Данную единицу мены с доплатой предлагают обменять на полноценную однокомнатную квартиру. При всех равнозначных показателях стоимость комнаты оказывается как минимум в два раза меньше, чем стоимость отдельно взятой однокомнатной квартиры.

Однако доплата в большинстве случаев обмена составляет лишь половину от стоимости комнаты, что позволяет меняющемуся владельцу комнаты заработать как минимум четверть от стоимости однокомнатной квартиры. В реалиях местного рынка это составляет 504 тыс. руб.*

Несмотря на кажущуюся очевидность неравноправия вышеозначенные сделки все-таки заключаются. Как правило, расстаются с "однушками" безденежные пенсионеры, тяжело больные граждане или отчаявшиеся после развода супруги без детей.

Т.е. проигравшей стороной в данном случае становятся люди, которые не способны заработать крупную сумму денег, но очень в ней нуждаются или. К потенциальным участникам этих транзакций так же относятся граждане, не видящие ценности в отдельном жилье, но испытывающие недостаток средств на повседневные нужды.

Эта же мотивация и примерно такая же прибыль извлекается при обмене однокомнатных на двух или трехкомнатные апартаменты, "двушек" на "трешки" и т.д. Как правило стоимость доплаты покрывает лишь половину от необходимой суммы. Причем по мере увеличения комнатности квартир получаемая прибыль возрастает до 750 тыс. руб. Именно столько можно наварить, меняя однокомнатную на трехкомнатную с доплатой.

Обмен квартир без доплаты при разъезде или съезде

Как правило, при таких сделках максимальную выгоду приносит обмен двухкомнатных квартир на две однокомнатные или размер "трешки" на двух и однокомнатную квартиру.

Разумеется, в обоих случаях доплата не вносится, что собственно и обеспечивает существенную прибыль. Так же четверть от общей стоимости сделки можно получить, разменивая двух комнатную на две однокомнатные без доплаты или же меняя две однокомнатные на двухкомнатную с доплатой. За счет большей общей стоимости сделки денежный эквивалент прибыли будет в данном случае значительно больше.

  • Так обмен двухкомнатной на две однокомнатные без доплаты при всех равнозначных показателях может обеспечить уже 1 млн. руб. прибыли.

  • Размен "трешки" на двух и однокомнатную квартиру при тех же условиях сгенерирует доход в размере 1,5 млн. руб.

  • В обоих случаях прибыль в денежном эквиваленте указывается из расчета продажи обретенного жилья по среднерыночным ценам. С учетом формата и средней стоимости квартир обмен трехкомнатной на двух и однокомнатную без доплаты можно признать наиболее доходной сделкой мены на рынке жилой недвижимости Калуги.

Люди идут на подобные схемы в условиях дефицита наличных средств и кредитов. По мере развития кризиса альтернативные сделки захватывают все большую часть рынка. При этом транзакции без денежной оплаты становятся не редкостью. В данном случае материальные потери обуславливаются не возможностью продажи уже имеющегося жилья и приобретения необходимого.

Дома VS квартиры

Обмен домов на квартиры является наименее прогнозируемым типом сделок. Обуславливается это трудностью оценки частных домов, чья стоимость существенно зависит от площади участка, качества строительства и т.д. С учетом того что дома меняются на квартиры в два раза чаще чем квартиры на дома, частные домостроения вообще можно отнести к мало ликвидным сооружениям, чей обмен на квартиры при всех равнозначных показателях является не выгодным для самих владельцев квартир.

  • Т.е. не рискуя называть усредненную прибыль от подобного рода сделок можно утверждать, что обмен квартиры на дом выгоден лишь в том случае если сам дом как минимум в два раза больше, характеризуется отличным техническим состоянием и располагается в наиболее популярных местах частной застройки города Калуги.

  • Во всех остальных случаях обмен квартиры на дом для владельца квартиры является крайне сомнительным мероприятием, особенно если учесть что эксплуатация дома обходится значительно дороже использования типовой квартиры.

  • Для владельца самого дома, ситуация выглядит с точностью наоборот.

Разное-заразное

Во всех трех категориях встречаются предложения, выходящие за рамки здравого смысла. Например, на начало декабря 2016 года в Калуге было как минимум три предложения по обмену земельных участков под ИЖС на однокомнатные квартиры в центре города. Предлагаемые участки располагались на ул. Секиотовской и Михалевской, что не позволяет их отнести к популярным районам коттеджной застройки. Землевладельцев инициировавших подобный обмен можно отнести к категории бизнесменов-авантюристов больше полагающихся на удачу чем проверенные рыночные тренды.

Однако они не одиноки в своих поползновениях.

  • Так в Калуге регулярно делаются попытки обменять два дачных дома на однокомнатную квартиру.

  • Помимо этого в городе есть предложение обмена комнаты в общаге + дачного дома на трехкомнатную квартиру.

С учетом средней стоимости трехкомнатной квартиры в размере 3,36 млн. руб. А так же средней цены комнаты и дачи в размере 1 млн. и 600 тыс. руб. навар дельца составит как минимум 1,76 млн. руб. или почти половину от стоимости получаемой квартиры. Несмотря на баснословную прибыль, вряд ли подобного рода сделки будут, когда-нибудь заключены. В отличие от трех первых схем они не базируются на рыночных принципах и не имеют логического обоснования. Но именно это, то и оказывается наиболее привлекательным. Кто из нас не мечтал выиграть джек-пот? В целом же возможные варианты дохода от мены недвижимости в Калуге наглядно представлены на нижеследующем изображении.

Итоги

В целом же сделки обмена недвижимости будут широко практиковаться в условиях финансового кризиса. По мере улучшения экономической ситуации, повышения ликвидности и активизации кредитования данный вид транзакций начнет сокращаться. Уйдет в небытие и прибыль, которая генерируется им. Пока же предприимчивые дельцы могут реализовать имеющиеся возможности ну или хотя бы помечтать, о том как было бы хорошо обменять заросший бурьяном участок на квартиру в центре города.

Кулюк Павел

#Покупка квартиры #Загородная недвижимость

Просмотров: 161 | ID: 1644



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код