Покупаем землю: на что обратить внимание
Алгоритм стандартный, но есть нюансы
Важно понимать: разница между покупкой квартиры и земельного участка очень существенная. Какие есть нюансы, которых нет в обороте квартир?
При подготовке сделки купли-продажи земли сохраняется стандартный алгоритм проверки продавца по всем базам. Проводится работа с Росреестром: подтверждение права собственности, история приобретения земельного участка. Но в отношении земельного участка, напоминает Яна Кузовлёва, есть дополнительные риски. Они вряд ли приведут к оспариванию сделки купли-продажи, но могут заметно увеличить расходы нового собственника.
Первый этап. Границы.
Если границы участка не определены, вам могут отказать в регистрации на основании Федерального закона от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости».
Проверяйте всё, что касается границ земельного участка. Это не сложно: откройте публичную кадастровую карту, наберите кадастровый номер и посмотрите, какие границы зафиксированы официально. Если их когда-либо определяли.
“— В единую базу в своё время подгрузили данные о выданных земельных участках, — говорит Яна. —Там есть кадастровые номера, площадь, но по факту никто не выходил на местность.”
“Вывод: прежде, чем купить, посетите ваш будущий участок. Возможно, этот вариант вам не подходит.
Не скупитесь — закажите геодезическую проверку объекта. Потраченные 15-20 тысяч полностью оправдывают себя: вы будете чётко видеть, где границы участка, сможете сопоставить фактические данные с информацией Росреестра. В дальнейшем это позволит избежать уже ставших классикой споров с соседями о пресловутом заборе.
“— Фактические и юридические границы — разные вещи, — говорит Яна. — Людям сложно договориться, они начинают пугаться”
— «вы хотите отнять у меня землю, всё, идём в суд». Судебный процесс по спору о реестровой границе между собственниками даже в регионе обойдётся от 100 тысяч рублей, ав крупных городах — и 200, и 300 тысяч рублей. Это одна из самых сложных категорий дел: много аналитики по документам, изучение кадастровых и инвентаризационных дел, сопоставление истории земельного участка, всех границ, землеустроительная экспертиза.
Если выяснилось, что участок не проходил межевание, его границы не координировались, будет правильно решение этих вопросов возложить на продавца. Ведь есть риск не получить согласование границ со смежными землепользователями. И это ещё одна перспектива встречи в суде.
Второй этап. Проверка градостроительного статуса земельного участка.
В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определённые ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому важно приобретать землю под конкретные нужды.
Яна советует всегда заказывать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Станет ясна полная картина: в ГПЗУ указаны схемы, охранные зоны, утверждённые проекты планировки, что и где можно строить. Как минимум — посмотреть карты генерального плана, карты землепользования и застройки.
— У меня была в практике сделка, когда люди хотели построить малоэтажный многоквартирный дом. ВРИ позволял это сделать, но там были ограничения по проценту застройки. Изначально участок продавался под индивидуальный жилой дом. Пришлось отказаться от покупки: по ПЗЗ площадь была меньше, чем это допустимо для застройки.
“Чтобы изучить ГПЗУ, достаточно обратиться в администрацию населённого пункта, зайдя к ним на сайт. Если власти планируют организацию промзоны или строительство федеральной трассы, об этом станет известно до того, как документы будут подписаны, а деньги — уплачены.
Третий этап. Сети.
Если вы не заказываете ГПЗУ — обращайтесь к геодезистам для проведения топографической съёмки. Пусть запрашивают планшеты, картплан территории. Это документы, где отражены сети и их охранные зоны.
— К сожалению, по выпискам из ЕГРН мы можем увидеть не всё. Многие сети не поставлены на кадастровый учёт. Но они нанесены на планшеты.
Почему это важно? Чаще всего непонятно, что было вперёд, границы участка либо сети. Практика неоднозначная. Обязать собственника сетей перенести эти сети зачастую нереально:
● невозможно найти собственника;
● затраты по переносу слишком велики;
● сети положены раньше, чем сформирован земельный участок.
В любом случае получается, что-либо вообще невозможно использовать земельный участок, либо вы его не можете использовать полноценно. Перенос сетей за границы земельного участка, говорит Яна, обойдётся в 1,5-2 миллиона.
— У нас в практике был случай, когда собственник начал возведение торгового центра на земельном участке и перерубил военный кабель, который нигде не был зарегистрирован, — рассказывает управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин. — Одним взмахом ковша экскаватора половину Ленинградского военного округа оставили без связи. На такие разборки всегда тратится много времени и денег. Поэтому гораздо проще обратиться к специалисту и узнать о проблемах заранее.
— Классный земельный участок без плохой истории найти реально, хотя, может быть, не с первого раза. Поэтому пожалуйста максимально ответственно относитесь к покупке объекта недвижимости. Это не сходить в магазин, это несколько сложнее, — напоминает Яна.
Покупать ли недвижимость сейчас? Как говорил Марк Твен, «покупайте землю — её больше не производят». Это то, что всегда в цене, но, чтобы не прогадать, обязательно консультируйтесь с юристами. Категория земли, местоположение, наличие обременений и сервитутов, корректность в документах — слишком много важных нюансов.
Смотрите «Диалоги о недвижимости»: мы стремимся сделать этот рынок более цивилизованным, но он всегда будет сопряжён с определёнными рисками.
За помощь в подготовке программы мы благодарим наших традиционных партнёров: Агентство строительных новостей, официальный публикатор нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга и новостей строительной отрасли нашего города и всей страны; форум ProNovostroy; деловой журнал Точка опоры
