Апартаменты получат статус жилья: московские власти рассматривают новую законодательную инициативу
Проблема апартаментов стоит на московском рынке настолько остро, что ее уже невозможно игнорировать. Несмотря на многочисленные ограничения, главные из которых - невозможность прописаться и высокие налоги, спрос на апартаменты растет, а за ним растут и объемы ввода. Сегодня апартаменты занимают треть рынка жилых новостроек столицы. Но, как это ни курьезно, законодательно не имеют статуса жилья. Новый законопроект, призванный урегулировать правовые нормы растущего сегмента недвижимости, подготовил «Институт экономике города». Именно эту инициативу обсудили участники сессии «Апартаменты приравняют к жилью: плюсы и минусы для формата», которая прошла в рамках выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров» и форума RREF. Модератором мероприятия выступил Игнат Бушухин, главный редактор проекта «РБК-Недвижимость».
Как рассказал представитель разработчиков проекта, генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, развитие сегмента сдерживают несколько факторов, на ряд из которых находится свой противовес. Во-первых, в апартаментах нельзя прописаться. Но, несмотря на это, покупателей становится все больше и больше. Во-вторых, и это один из главных камней преткновения для органов власти, девелоперы не обязаны строить в них объекты социальной инфраструктуры. Однако именно благодаря этому затраты на реализацию проекта, а соответственно, итоговая цена для покупателя ниже, что во многом и обуславливает популярность апартаментов у потребителей. В третьих, и большинство населения пока даже не осознает этого, законодательно апартаменты не имеют статуса жилья, не входят в поле жилищного законодательства, а значит, на них не распространяются никакие права и обязанности, которые законодатель наложил на жилой фонд.
Работая над законопроектом, специалисты Института не только ставили перед собой задачу урегулировать эти противоречия, но и максимально безболезненно решить проблему переходного периода.
«Мы исходили из того, что запретить апартаменты невозможно, – рассказал Александр Пузанов, – Многие апарт-проекты уже построены, они востребованы и не нарушают прав и интересов, как сторон договора – девелопера и покупателя, так и городского сообщества. Нужно только понять, в какую правовую форму их облечь. Кроме того, и это более фундаментальная предпосылка для стимулирования строительства, современный город, особенно в центральных районах, нуждается в формате многофункциональных комплексов. Власти должны стимулировать их развитие, вписывая МФК в планы развития городской среды. Кстати, можно воспользоваться интересным зарубежным опытом, в котором растет роль инструментов Градостроительного регулирования в формировании разнообразного городского ландшафта, но это тема другого разговора. И, наконец, необходимо урегулировать судебную практику. Сегодня в сегменте апартаментов она противоречива и по одинаковым случаям суды принимают разные решения. Это создает дополнительную неустойчивость при развития рынка».
Таким образом, перед специалистами института стояла задача легализации физически существующих, но не отраженных ни в жилищном, ни в строительном законодательстве объектов. А поскольку в большинстве апарт-проектов помещения продаются и покупаются для проживания, специалисты Института пришли к выводу, что апартаментам необходимо присвоить статус жилых помещений.
В настоящее время жилыми помещениями, то есть объектами жилищных прав, являются многоквартирный дом, квартира и комната. В Институте предлагают внести в Жилищный кодекс РФ два новых термина: собственно, «апартаменты» и «дом смешанного использования», а в законодательство о градостроительной деятельности – термин «многофункциональное здание» (МФЗ), который уже существует в ряде подзаконных актов и сводов правил, но без строгого юридического определения.
В чем смысл этих нововведений? МФЗ – здание, в котором разрешено продавать жилые и нежилые помещения. Главные отличия – МФЗ можно строить в общественно деловой зоне, а жилые и нежилые площади могут располагаться поэтажно, в то время как в многоквартирных домах коммерческие помещения разрешены только на первых и вторых этажах. А дом смешанного использования – это совокупность жилых и нежилых помещений общего пользования в таком МФЗ. ДСИ – это правовая конструкция многофункционального здания, которая отличается от существующего правового режима многоквартирного дома. Апартаменты – это жилые помещения в ДСИ.
