Что будет с рынком недвижимости в 2017 году

К концу года российский рынок недвижимости оказался в ценовом тупике. С одной стороны, спрос замер в ожидании новых скидок и дальнейшего снижения кредитных ставок. Покупателей можно понять: спасительная программа льготной ипотеки вот-вот завершится, а «живых» денег у населения давно не осталось. С другой стороны, строители больше не могут демпинговать и удерживать объемы ввода на прежнем уровне — грань убыточности слишком близка. Удастся ли изменить ситуацию в 2017 году, и какой будет динамика стоимости жилья в новых условиях, рассказывает адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость.

Скажу честно: в то, что через пару недель на рынке недвижимости случится новогоднее экономическое чудо, верится с трудом. А других причин, чтобы в I квартале 2017-го цены пошли вверх или хотя бы замедлили падение, попросту нет.

Начну с того, что платежеспособный спрос за время кризиса почти полностью себя исчерпал. В уходящем году активность покупателей объяснялась двумя ключевыми факторами, и с ростом благосостояния они, увы, никак не связаны: доходы граждан сокращаются 26 месяцев подряд, и по итогам 2016-го просядут минимум на 5,6%.

Зато свою роль сыграл демпинг. С учетом инфляции за 11 месяцев жилье в среднем по стране подешевело на 10%. Не спорю, где-то номинальные ценники удалось удержать. Но, как известно, цифры, указанные в рекламе, и суммы, за которые продаются квартиры, — это две большие разницы. До 80% объектов сегодня уходят со скидкой. Скажем, в Москве к ноябрю «вторичка» формально потеряла 3%, новостройки упали на символический 1%. Однако если добавить сюда щедрые акции девелоперов и активный торг, стоимость метра в реальном выражении в обоих секторах снизилась на 10-15%.

Вторым драйвером для рынка стала льготная ипотека, - приводит пример адвокат Олег Сухов. Именно ожидание ее отмены позволило раскачать продажи в первом и третьем кварталах. Всего за 10 месяцев в рамках программы россияне оформили кредитов на 812 млрд рублей — это 75% от всех выданных ипотечных займов. Таким образом, недвижимость продавалась не потому, что рынок начал оживать или наметился некий «разворот тенденции», а потому что у покупателей с небольшими бюджетами вдруг появилась возможность обзавестись жильем. И все, кто хотел, воспользовались ей в 2016 году.

Что нам принесет начало 2017 год? Затишье после предновогодних распродаж, негатив из-за прекращения господдержки и вероятный рост ставок ипотеки до кабальных 14-15%. Чтобы при таких исходных данных оживить спрос, потребуется новое снижение цен и дополнительные бонусы. Пойдут ли на это застройщики? Пока у них нет другого выбора.

Все второе полугодие 2016-го девелоперы пытались сохранить хорошую мину при плохой игре. Говорили о росте продаж, забывая, что обязаны ему низкой базой 2015-го. Заявляли о повышении цен во время осеннего всплеска, хотя сделки по-прежнему проводились со средним дисконтом в 8%. Некоторые даже анонсировали запуск новых масштабных проектов. О том, что с января в России обанкротилось 2,6 тыс. застройщиков, ввод жилья упал на 6,5%, а себестоимость стройки выросла на 10-15%, старались не вспоминать.

Теперь придется вспомнить. И начать искать выход, ведь запас прочности уже на исходе, а дальше — либо сокращать объемы и поднимать ценник, либо уходить с рынка. Снижение стоимости еще на 2-5%, новые акции и активный торг в начале года помогут сохранить объем сделок и дадут строителям необходимую фору.

Как ситуация будет развиваться во втором квартале, во многом зависит от инфляции, а также позиции властей и кредитных организаций. Если первая продолжит замедляться, вторые найдут деньги для поддержки строительной отрасли, а третьи (с госпомощью или без) снизят ипотечные ставки хотя бы до 12% — спрос не заставит себя ждать. А значит, у нас будет относительно активная весна, которая закончится укреплением или даже незначительным повышением цен к маю (1-3%).

По второму сценарию никаких «пряников» от правительства и банков мы не увидим, - утверждает адвокат Олег Сухов. Зато скажутся первые признаки дефицита жилья на первичном рынке. В регионах они заметны уже сейчас: только за I полугодие 2016-го объемы начатого строительства по России сократились на 20% к уровню 2015-го. И в следующем году такая тенденция сохранится. По итогу спрос и предложение окажутся на одинаково низком уровне, что позволит зафиксировать цены вплоть до сезона отпусков.

Что касается II полугодия, то здесь мнения аналитиков разделились. Одни предрекают рынку обвал на 10%, другие — резкий рост цен до 20% к концу года. Я думаю, ближе к реальности третий вариант. «Квадрат» действительно будет дорожать. Причем постепенно: с сентября по декабрь 2017-го повышение составит около 3 - 5% с учетом сезонного фактора. Прежних скидок покупатели тоже не увидят.

Дело здесь не в том, что уже во второй половине года экономисты прогнозируют ускорение роста ВВП и восстановление доходов населения. И даже не в обещанном снижении ключевой ставки ЦБ, что приведет к удешевлению ипотеки. Просто застройщикам, которые на тот момент останутся на рынке, больше некуда будет отступать. Инфляция, высокая стоимость кредитов, переход на налог «по кадастру», рост тарифов ЖКХ и цен на стройматериалы. Если в 2016 году компании еще могли нивелировать эти факторы за счет господдержки и тотальной экономии, то в 2017-м крыть будет нечем. Как бы не хотелось победить в борьбе за покупателя, понятие рентабельности никто не отменял.

Так что ждать какого-то мифического ценового «дна» покупателям в следующем году не стоит. Особенно тем, кто хочет приобрести квартиру непосредственно для проживания и обладает нужной суммой. Заключать сделку им лучше в январе-марте, пока застройщики идут на хорошие скидки, а сбережения не «съела» инфляция.

Потенциальным ипотечникам придется ориентироваться на месте: или решиться на покупку в I квартале или, если после Нового года ставки все-таки поднимут, дождаться июня. К этому времени Банк России вполне может снизить ключевую ставку, которая потянет за собой ипотеку, а у девелоперов как раз начнется очередной сезон распродаж.

В принципе, эти же сроки будут оптимальными и для частных инвесторов. С одной лишь поправкой — перед тем как вкладывать деньги, надо четко понять, что вернуть их быстро не получится, - утверждает адвокат Олег Сухов. Даже при самом лучшем сценарии развития экономики, рынок недвижимости полностью восстановится не раньше 2020 года. А инфляция, высокие расходы на содержание жилья и кризисное снижение стоимости аренды могут свести доходность от такой инвестиции к нулю.

Для тех же, кто по каким-то причинам собирается продать недвижимость в 2017 году, главный совет — не торопиться. Выходить на рынок необходимо не раньше августа-сентября, когда спрос достигнет максимума, а цены начнут расти после летнего застоя.

Советы риэлтора | Жилая недвижимость | Просмотров: 1737 | Дата размещения: 14.02.2017

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

фото

Руслан Сухий: "Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты сегодня"

Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают данный сегмент недвижимости в моменте одним из самых перспективных для инвестиций, отмечают эксперты. Вложения средств в такие объекты выглядят интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив, как для аренды, так и для перепродажи. Однако и о существующих рисках забывать не стоит.

Советы риэлтора | Инвестиции в недвижимость | 29.01.2021 | Агентство | Просмотров: 600

«РосЕвроСити» представляет новый формат аренды офисной недвижимости

Компания «РосЕвроСити» представляет уникальную возможность сократить расходы на аренду офиса благодаря динамической ставке аренды. Выгодные условия аренды офисной недвижимости в новых реалиях – вы платите только за тех сотрудников, которые находятся на работе.

Коммерческая недвижимость | Рынок аренды | 26.01.2021 | Пользователь: Дарья | Просмотров: 482

фото

Более 90% коммерческих помещений в новостройках покупают инвесторы

В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее.

Коммерческая недвижимость | Первичный рынок | 13.01.2021 | Агентство | Просмотров: 479

фото

В 2020 году новые квартиры в Москве получили 2.7 тысячи обманутых дольщиков

По официальным данным столичного Правительства, в 2020 году в Москве ввели в эксплуатацию 26 домов-долгостроев. Долгожданные квартиры получили свыше 2 700 человек.

Первичный рынок | Строительство | 27.12.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 460

фото

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году - мнение риэлтора и прогноз эксперта

Уверена, в условиях существующей турбулентности абсолютно всех участников рынка волнует один единственный вопрос о том, что же будет с ценами на недвижимость в 2021 году. Как непосредственный участник событий, как специалист, который варится в этой каше ежедневно, постараюсь объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию и изложить своё экспертное мнение на счёт возможных изменений цен на жильё. Для полноты картины, предлагаю немного расширить предмет обсуждения

Инвестиции в недвижимость | Советы риэлтора | 24.12.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 1768

«Ростелеком» запустил в Москве уникальную цифровую экосистему для жилых комплексов

«Ростелеком» первым на рынке объединил в единую цифровую экосистему решения для формирования «умного» жилого пространства. Комплексное решение «Ростелеком Ключ», созданное на основе собственных разработок компании, в полной мере учитывает интересы и запросы жильцов, управляющих компаний и застройщиков.

Жилая недвижимость | Новости | 04.12.2020 | Пользователь: Info | Просмотров: 489

АО МИСК ДОСРОЧНО ЗАВЕРШИЛО СТРОИТЕЛЬСТВО ЮЖНОГО ДУБЛЕРА КУТУЗОВСКОГО ПРОСПЕКТА

Московская инженерно-строительная компания (МИСК) завершила строительство Южного дублера Кутузовского проспекта, опережая назначенные сроки почти на полгода. Магистраль существенно разгрузит дороги на западе Москвы. Первый участок дублёра от МКАД до Аминьевского шоссе (14 км) был построен в сентябре 2019 года.

Инвестиции в недвижимость | Переезд | 21.10.2020 | Пользователь: b2bnews | Просмотров: 473

Лучшие агентства недвижимости Москвы

Лучшие агентства недвижимости Москвы, рейтинг и его влияние на продавца в выборе профессионального агентства недвижимости.

Советы риэлтора | 02.10.2020 | АН «HOMEWAY» | Просмотров: 401

Навесить или покрасить: почему застройщики предпочитают вентилируемые фасады штукатурным

Эксперты выделяют два основных вида фасадных систем в современном многоэтажном строительстве: навесные (вентилируемые) и штукатурные. Считается, что свои преимущества имеет как первый, так и второй тип. Тем не менее, в последние годы все больше застройщиков отдает предпочтение навесным системам. В чем причина этой тенденции, и будет ли она продолжена в ближайшем будущем?

Строительство | Первичный рынок | 06.08.2020 | АН «Alegria» | Просмотров: 768

фото

За сколько можно купить комнату в Москве?

Сколько стоит комната в коммуналке в Москве рядом с метро, минимальная цена на отдельные изолированные комнаты в спальных районах столицы внутри МКАДа, актуальная информация об условиях и нюансах приобретения данного формата жилья на 2020 год в советах риэлтора Татьяны Мамонтовой

Вторичный рынок | Жилая недвижимость | 13.07.2020 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 674