Что будет с рынком недвижимости в 2017 году

К концу года российский рынок недвижимости оказался в ценовом тупике. С одной стороны, спрос замер в ожидании новых скидок и дальнейшего снижения кредитных ставок. Покупателей можно понять: спасительная программа льготной ипотеки вот-вот завершится, а «живых» денег у населения давно не осталось. С другой стороны, строители больше не могут демпинговать и удерживать объемы ввода на прежнем уровне — грань убыточности слишком близка. Удастся ли изменить ситуацию в 2017 году, и какой будет динамика стоимости жилья в новых условиях, рассказывает адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость.

Скажу честно: в то, что через пару недель на рынке недвижимости случится новогоднее экономическое чудо, верится с трудом. А других причин, чтобы в I квартале 2017-го цены пошли вверх или хотя бы замедлили падение, попросту нет.

Начну с того, что платежеспособный спрос за время кризиса почти полностью себя исчерпал. В уходящем году активность покупателей объяснялась двумя ключевыми факторами, и с ростом благосостояния они, увы, никак не связаны: доходы граждан сокращаются 26 месяцев подряд, и по итогам 2016-го просядут минимум на 5,6%.

Зато свою роль сыграл демпинг. С учетом инфляции за 11 месяцев жилье в среднем по стране подешевело на 10%. Не спорю, где-то номинальные ценники удалось удержать. Но, как известно, цифры, указанные в рекламе, и суммы, за которые продаются квартиры, — это две большие разницы. До 80% объектов сегодня уходят со скидкой. Скажем, в Москве к ноябрю «вторичка» формально потеряла 3%, новостройки упали на символический 1%. Однако если добавить сюда щедрые акции девелоперов и активный торг, стоимость метра в реальном выражении в обоих секторах снизилась на 10-15%.

Вторым драйвером для рынка стала льготная ипотека, - приводит пример адвокат Олег Сухов. Именно ожидание ее отмены позволило раскачать продажи в первом и третьем кварталах. Всего за 10 месяцев в рамках программы россияне оформили кредитов на 812 млрд рублей — это 75% от всех выданных ипотечных займов. Таким образом, недвижимость продавалась не потому, что рынок начал оживать или наметился некий «разворот тенденции», а потому что у покупателей с небольшими бюджетами вдруг появилась возможность обзавестись жильем. И все, кто хотел, воспользовались ей в 2016 году.

Что нам принесет начало 2017 год? Затишье после предновогодних распродаж, негатив из-за прекращения господдержки и вероятный рост ставок ипотеки до кабальных 14-15%. Чтобы при таких исходных данных оживить спрос, потребуется новое снижение цен и дополнительные бонусы. Пойдут ли на это застройщики? Пока у них нет другого выбора.

Все второе полугодие 2016-го девелоперы пытались сохранить хорошую мину при плохой игре. Говорили о росте продаж, забывая, что обязаны ему низкой базой 2015-го. Заявляли о повышении цен во время осеннего всплеска, хотя сделки по-прежнему проводились со средним дисконтом в 8%. Некоторые даже анонсировали запуск новых масштабных проектов. О том, что с января в России обанкротилось 2,6 тыс. застройщиков, ввод жилья упал на 6,5%, а себестоимость стройки выросла на 10-15%, старались не вспоминать.

Теперь придется вспомнить. И начать искать выход, ведь запас прочности уже на исходе, а дальше — либо сокращать объемы и поднимать ценник, либо уходить с рынка. Снижение стоимости еще на 2-5%, новые акции и активный торг в начале года помогут сохранить объем сделок и дадут строителям необходимую фору.

Как ситуация будет развиваться во втором квартале, во многом зависит от инфляции, а также позиции властей и кредитных организаций. Если первая продолжит замедляться, вторые найдут деньги для поддержки строительной отрасли, а третьи (с госпомощью или без) снизят ипотечные ставки хотя бы до 12% — спрос не заставит себя ждать. А значит, у нас будет относительно активная весна, которая закончится укреплением или даже незначительным повышением цен к маю (1-3%).

По второму сценарию никаких «пряников» от правительства и банков мы не увидим, - утверждает адвокат Олег Сухов. Зато скажутся первые признаки дефицита жилья на первичном рынке. В регионах они заметны уже сейчас: только за I полугодие 2016-го объемы начатого строительства по России сократились на 20% к уровню 2015-го. И в следующем году такая тенденция сохранится. По итогу спрос и предложение окажутся на одинаково низком уровне, что позволит зафиксировать цены вплоть до сезона отпусков.

Что касается II полугодия, то здесь мнения аналитиков разделились. Одни предрекают рынку обвал на 10%, другие — резкий рост цен до 20% к концу года. Я думаю, ближе к реальности третий вариант. «Квадрат» действительно будет дорожать. Причем постепенно: с сентября по декабрь 2017-го повышение составит около 3 - 5% с учетом сезонного фактора. Прежних скидок покупатели тоже не увидят.

Дело здесь не в том, что уже во второй половине года экономисты прогнозируют ускорение роста ВВП и восстановление доходов населения. И даже не в обещанном снижении ключевой ставки ЦБ, что приведет к удешевлению ипотеки. Просто застройщикам, которые на тот момент останутся на рынке, больше некуда будет отступать. Инфляция, высокая стоимость кредитов, переход на налог «по кадастру», рост тарифов ЖКХ и цен на стройматериалы. Если в 2016 году компании еще могли нивелировать эти факторы за счет господдержки и тотальной экономии, то в 2017-м крыть будет нечем. Как бы не хотелось победить в борьбе за покупателя, понятие рентабельности никто не отменял.

Так что ждать какого-то мифического ценового «дна» покупателям в следующем году не стоит. Особенно тем, кто хочет приобрести квартиру непосредственно для проживания и обладает нужной суммой. Заключать сделку им лучше в январе-марте, пока застройщики идут на хорошие скидки, а сбережения не «съела» инфляция.

Потенциальным ипотечникам придется ориентироваться на месте: или решиться на покупку в I квартале или, если после Нового года ставки все-таки поднимут, дождаться июня. К этому времени Банк России вполне может снизить ключевую ставку, которая потянет за собой ипотеку, а у девелоперов как раз начнется очередной сезон распродаж.

В принципе, эти же сроки будут оптимальными и для частных инвесторов. С одной лишь поправкой — перед тем как вкладывать деньги, надо четко понять, что вернуть их быстро не получится, - утверждает адвокат Олег Сухов. Даже при самом лучшем сценарии развития экономики, рынок недвижимости полностью восстановится не раньше 2020 года. А инфляция, высокие расходы на содержание жилья и кризисное снижение стоимости аренды могут свести доходность от такой инвестиции к нулю.

Для тех же, кто по каким-то причинам собирается продать недвижимость в 2017 году, главный совет — не торопиться. Выходить на рынок необходимо не раньше августа-сентября, когда спрос достигнет максимума, а цены начнут расти после летнего застоя.

Советы риэлтора | Жилая недвижимость | Просмотров: 1845 | Дата размещения: 14.02.2017

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

Дизайн офиса «ВКонтакте» признали лучшим в Санкт-Петербурге

Новый офис «ВКонтакте», проект которого разработало московское бюро UNK corporate interiors, стал победителем премии Best Office Awards SPb в номинации «Дизайн-идея».

Дизайн и ремонт | Коммерческая недвижимость | 19.10.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 44

фото

Как увеличить площадь квартиры при реновации и получить две квартиры вместо одной?

Участники столичной программы реновации могут существенно улучшить свои жилищные условия, докупив дополнительные метры. Таким образом, из однокомнатной квартиры можно переехать в более просторную квартиру, увеличив количество комнат или обменять старую двухкомнатную квартиру на две полноценные "однушки"

Советы риэлтора | Жилая недвижимость | 12.10.2021 | Частный риэлтор Татьяна Мамонтова | Просмотров: 268

Коттеджи серии С360 от корпорации S.Holding позволят застройщикам получить проектное финансирование ИЖС, а жителям – кредит эскроу

В рамках старта проектного финансирования ИЖС корпорация S.Holding выводит на рынок новый продукт – коттеджи серии С360, спроектированные по требованиям «ДОМ.РФ». Строительство малоэтажного жилья серии С360 обеспечит застройщикам быстрое получение льготных кредитов в банке «ДОМ.РФ» и других кредитных организациях, финансирующих ИЖС.

Строительство | Загородная недвижимость | 08.10.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 288

фото

Как определить реальную цену своей квартиры перед продажей?

Доля квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, выставляемых по завышенным ценам, за последние 5 лет сократилась более чем в 2,5 раза. Как рядовому россиянину самостоятельно вычислить реальную цену собственного жилья перед продажей, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Вторичный рынок | 08.10.2021 | Агентство | Просмотров: 346

В столице определят лучшие офисы трехлетия

Эксперты в области архитектуры, дизайна, разработки офисного пространства выберут лучшие проекты офисов в Москве, реализованные за последние 3 года. Жюри будет оценивать проекты по итогам личных визитов и с учетом мнения заказчиков.

Коммерческая недвижимость | 06.10.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 228

ЖК «Лобня Сити»: ход строительных работ

Строительство третьей и четвертой очереди жилого комплекса «Лобня Сити», который реализует ГК Атлант, идет полным ходом. Близятся к завершению фасадные работы и работы по отделке МОПов в корпусе № 3 – пятом по счету доме, который возводится в новом микрорайоне подмосковной Лобни.

Первичный рынок | 22.09.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 240

Новостройки с отделкой – это уже норма, а не конкурентное преимущество

Нужна ли отделка покупателям новостроек? Пульс Продаж Новостроек изучил продажи квартир с отделкой в 841 проекте с 2018 года в Москве, Новой Москве (далее НМ), Санкт-Петербурге (СПб), Московской (МО) и Ленинградской областях (ЛО).

Первичный рынок | 21.09.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 173

Московский филиал Александринского театра удивит смелыми современными интерьерами

Архитекторы группы компаний UNK разработали проект интерьеров для московского филиала Александринского театра. Национальный драматический театр России (Александринский театр) является старейшим национальным театром России, он учрежден Сенатским указом от 30 августа 1756 года. По замыслу авторов столичная сцена Александринки будет представлять собой современное многофункциональное культурное пространство.

Дизайн и ремонт | 20.09.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 238

Рейтинг проектов с самыми высокими потолками в премиальном сегменте

Экосистема Kalinka Group провела исследование рынка премиальной недвижимости и составила ТОП-10 проектов с высокими потолками. Аналитики компании Kalinka Group отмечают в последние годы увеличение средней высоты потолка в квартирах премиум-класса, где этот показатель является неотъемлемой характеристикой сегмента. На сегодняшний день она составляет 3,2м без отделки и 3,1м с отделкой.

Первичный рынок | Инвестиции в недвижимость | 13.09.2021 | Пользователь: Екатерина | Просмотров: 273

Компания MD Facility Management стала победителем тендера на оказание услуг профессиональной уборки самой крупной клиники российской сети «Европейский медицинский центр» (European Medical Centre)

Клиника по ул. Щепкина, 35 в Москве заключила с FM-оператором договор, согласно которому MD Facility Management в течение следующих 12 месяцев будет оказывать услуги профессиональной уборки.

Коммерческая недвижимость | 09.09.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 270