Что будет с рынком недвижимости в 2017 году

К концу года российский рынок недвижимости оказался в ценовом тупике. С одной стороны, спрос замер в ожидании новых скидок и дальнейшего снижения кредитных ставок. Покупателей можно понять: спасительная программа льготной ипотеки вот-вот завершится, а «живых» денег у населения давно не осталось. С другой стороны, строители больше не могут демпинговать и удерживать объемы ввода на прежнем уровне — грань убыточности слишком близка. Удастся ли изменить ситуацию в 2017 году, и какой будет динамика стоимости жилья в новых условиях, рассказывает адвокат Олег Сухов, правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость.

Скажу честно: в то, что через пару недель на рынке недвижимости случится новогоднее экономическое чудо, верится с трудом. А других причин, чтобы в I квартале 2017-го цены пошли вверх или хотя бы замедлили падение, попросту нет.

Начну с того, что платежеспособный спрос за время кризиса почти полностью себя исчерпал. В уходящем году активность покупателей объяснялась двумя ключевыми факторами, и с ростом благосостояния они, увы, никак не связаны: доходы граждан сокращаются 26 месяцев подряд, и по итогам 2016-го просядут минимум на 5,6%.

Зато свою роль сыграл демпинг. С учетом инфляции за 11 месяцев жилье в среднем по стране подешевело на 10%. Не спорю, где-то номинальные ценники удалось удержать. Но, как известно, цифры, указанные в рекламе, и суммы, за которые продаются квартиры, — это две большие разницы. До 80% объектов сегодня уходят со скидкой. Скажем, в Москве к ноябрю «вторичка» формально потеряла 3%, новостройки упали на символический 1%. Однако если добавить сюда щедрые акции девелоперов и активный торг, стоимость метра в реальном выражении в обоих секторах снизилась на 10-15%.

Вторым драйвером для рынка стала льготная ипотека, - приводит пример адвокат Олег Сухов. Именно ожидание ее отмены позволило раскачать продажи в первом и третьем кварталах. Всего за 10 месяцев в рамках программы россияне оформили кредитов на 812 млрд рублей — это 75% от всех выданных ипотечных займов. Таким образом, недвижимость продавалась не потому, что рынок начал оживать или наметился некий «разворот тенденции», а потому что у покупателей с небольшими бюджетами вдруг появилась возможность обзавестись жильем. И все, кто хотел, воспользовались ей в 2016 году.

Что нам принесет начало 2017 год? Затишье после предновогодних распродаж, негатив из-за прекращения господдержки и вероятный рост ставок ипотеки до кабальных 14-15%. Чтобы при таких исходных данных оживить спрос, потребуется новое снижение цен и дополнительные бонусы. Пойдут ли на это застройщики? Пока у них нет другого выбора.

Все второе полугодие 2016-го девелоперы пытались сохранить хорошую мину при плохой игре. Говорили о росте продаж, забывая, что обязаны ему низкой базой 2015-го. Заявляли о повышении цен во время осеннего всплеска, хотя сделки по-прежнему проводились со средним дисконтом в 8%. Некоторые даже анонсировали запуск новых масштабных проектов. О том, что с января в России обанкротилось 2,6 тыс. застройщиков, ввод жилья упал на 6,5%, а себестоимость стройки выросла на 10-15%, старались не вспоминать.

Теперь придется вспомнить. И начать искать выход, ведь запас прочности уже на исходе, а дальше — либо сокращать объемы и поднимать ценник, либо уходить с рынка. Снижение стоимости еще на 2-5%, новые акции и активный торг в начале года помогут сохранить объем сделок и дадут строителям необходимую фору.

Как ситуация будет развиваться во втором квартале, во многом зависит от инфляции, а также позиции властей и кредитных организаций. Если первая продолжит замедляться, вторые найдут деньги для поддержки строительной отрасли, а третьи (с госпомощью или без) снизят ипотечные ставки хотя бы до 12% — спрос не заставит себя ждать. А значит, у нас будет относительно активная весна, которая закончится укреплением или даже незначительным повышением цен к маю (1-3%).

По второму сценарию никаких «пряников» от правительства и банков мы не увидим, - утверждает адвокат Олег Сухов. Зато скажутся первые признаки дефицита жилья на первичном рынке. В регионах они заметны уже сейчас: только за I полугодие 2016-го объемы начатого строительства по России сократились на 20% к уровню 2015-го. И в следующем году такая тенденция сохранится. По итогу спрос и предложение окажутся на одинаково низком уровне, что позволит зафиксировать цены вплоть до сезона отпусков.

Что касается II полугодия, то здесь мнения аналитиков разделились. Одни предрекают рынку обвал на 10%, другие — резкий рост цен до 20% к концу года. Я думаю, ближе к реальности третий вариант. «Квадрат» действительно будет дорожать. Причем постепенно: с сентября по декабрь 2017-го повышение составит около 3 - 5% с учетом сезонного фактора. Прежних скидок покупатели тоже не увидят.

Дело здесь не в том, что уже во второй половине года экономисты прогнозируют ускорение роста ВВП и восстановление доходов населения. И даже не в обещанном снижении ключевой ставки ЦБ, что приведет к удешевлению ипотеки. Просто застройщикам, которые на тот момент останутся на рынке, больше некуда будет отступать. Инфляция, высокая стоимость кредитов, переход на налог «по кадастру», рост тарифов ЖКХ и цен на стройматериалы. Если в 2016 году компании еще могли нивелировать эти факторы за счет господдержки и тотальной экономии, то в 2017-м крыть будет нечем. Как бы не хотелось победить в борьбе за покупателя, понятие рентабельности никто не отменял.

Так что ждать какого-то мифического ценового «дна» покупателям в следующем году не стоит. Особенно тем, кто хочет приобрести квартиру непосредственно для проживания и обладает нужной суммой. Заключать сделку им лучше в январе-марте, пока застройщики идут на хорошие скидки, а сбережения не «съела» инфляция.

Потенциальным ипотечникам придется ориентироваться на месте: или решиться на покупку в I квартале или, если после Нового года ставки все-таки поднимут, дождаться июня. К этому времени Банк России вполне может снизить ключевую ставку, которая потянет за собой ипотеку, а у девелоперов как раз начнется очередной сезон распродаж.

В принципе, эти же сроки будут оптимальными и для частных инвесторов. С одной лишь поправкой — перед тем как вкладывать деньги, надо четко понять, что вернуть их быстро не получится, - утверждает адвокат Олег Сухов. Даже при самом лучшем сценарии развития экономики, рынок недвижимости полностью восстановится не раньше 2020 года. А инфляция, высокие расходы на содержание жилья и кризисное снижение стоимости аренды могут свести доходность от такой инвестиции к нулю.


Для тех же, кто по каким-то причинам собирается продать недвижимость в 2017 году, главный совет — не торопиться. Выходить на рынок необходимо не раньше августа-сентября, когда спрос достигнет максимума, а цены начнут расти после летнего застоя.



Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Покупка квартиры #Жилая недвижимость

14.02.2017

Просмотров: 1553 | ID: 1673


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

фото

Как продать квартиру на первом этаже - советы риэлтора

Высокий первый этаж — неловкая попытка завуалировать или приукрасить “ущербность” жилья, но порой это то единственное что могут предложить риэлторы своим клиентам стараясь продать квартиру на первом этаже на вторичке как можно дороже.

Как оценить квартиру в Москве

Как оценить стоимость квартиры в Москве самостоятельно, онлайн или обратиться в риэлторскую компанию, ведь правильная оценка главный ключ в продажи недвижимости.

Как лучше оценить свою долю в квартире в Москве?

Оценка доли в квартире является довольно непростой и сложной процедурой, надо учесть факторы влияющие на стоимость доли. В интернете достаточно объявлений о продаже долей, размещенных различными агентствами, риелторами и частными лицами. Как правило, оценка доли завышена, что негативно сказывается на продаже. Если цена доли в квартире определяется неопытными лицами, подобные объявления «зависают» порой годами.

фото

Что скрывают продавцы вторичных квартир?

Какие тайны и секреты хранят продавцы вторички, что они пытаются скрыть от покупателей. О чём умалчивают и что не договаривают собственники вторичного жилья при продаже. Советы и рекомендации риэлтора в Москве, как вывести продавца вторичной квартиры на чистую воду...

фото

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

фото

Перепланировка квартиры

Перепланировка - это произведение строительных работ в квартире по улучшению или изменению её конфигурации. Также под перепланировкой подразумевают кардинальное переустройство внутренних помещений, по результатам которого необходимо внесение соответствующих сведений в технический паспорт объекта. Вопросы перепланировки раскрываются в ст. 25 ЖК РФ.

Беспроцентная рассрочка как эффективный инструмент стимулирования сбыта

Инвестиционно-строительная компания «Желдорипотека» разработала собственные выгодные условия при покупке квартир в рассрочку в своих столичных и региональных жилых проектах.

фото

Обзор первичного рынка жилья Московского региона за III квартал 2016 г.

Специалисты департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» подготовили обзор рынка жилой недвижимости Московского региона по итогам IIIквартала 2016 г. По данным Департамента аналитики и консалтинга в III квартале 2016 года объем предложения на первичном рынке жилья «старой» Москвы увеличился на 6,1% в количестве корпусов и на 4,8% в суммарной площади квартир. При этом средневзвешенная цена кв. м в новостройках «старой» Москвы (без учета элитных объектов) увеличилась на 1,9% относительно предыдущего квартала и по итогам III квартала 2016 года оставила 213,5 тыс. руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средневзвешенная цена снизилась на 4,2%. Достаточно стабильный уровень спроса позволил продавцам заложить небольшое увеличение стоимости. Также стоит отметить оживление спроса с началом делового сезона.


«Метриум Групп»: Как сэкономить на ипотеке или что скрывается за разницей в долях процента?

Порядка 70% потенциальных ипотечных заемщиков подают заявки только в 1-2 самых крупных банка. Аналитики компании «Метриум Групп» проанализировали условия жилищных кредитов в рамках одного проекта и пришли к выводу, что небольшие банки предлагают гораздо более выгодные условия по ипотеке. Разница в выплатах за весь срок кредита может составить миллион рублей.

«Метриум Групп»: 5 мифов о женщинах при покупке квартиры

Существуют десятки стереотипов о загадочной женской логике, непредсказуемом женском поведении и чрезмерной женской эмоциональности. Накануне международного женского дня 8 марта эксперты компании «Метриум Групп» развеяли несколько мифов о поведении прекрасной половины при покупке недвижимости.

Как вернуть ошибочно или излишне оплаченную госпошлину

По ошибке государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимость оплачена в большем размере. Что делать и как вернуть деньги?

Покупка квартиры - несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя

Покупка квартиры - это серьёзная сделка, требующая особого внимания со стороны покупателя. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обратить внимание на несколько аспектов, которые позволят обезопасить себя как покупателя, и совершить сделку не переживая за то, что Вас обманут или выселят.

фото

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Кто сегодня может получить бесплатное жилье

Согласно Конституции, Россия является социальным государством, которое обеспечивает условия, необходимые для достойной жизни и развития человека. В соответствии с этими положениями, в России у граждан есть возможность получить жилье бесплатно от государства. Как правило, это малоимущие и нуждающиеся граждане, которые сами не в состоянии приобрести жилые помещения в собственность. Жилье предоставляются в порядке очередности, но у некоторых категорий граждан есть приоритет. Кто сегодня имеет право на бесплатную квартиру, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если в купленной квартире прописан посторонний

На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять, рассказал адвокат Олег Сухов.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность.. Советы опытного юриста и его мнение о новой инициативе властей.

Отвечаем на вопросы: ипотека на вторичном рынке, как проверить квартиру? кто может претендовать на жилье, если участник долевого строительства ушел из жизни до окончания строительства?

Собираемся с супругом взять ипотеку на вторичное жилье. Но в наше время нужно проверять абсолютно все. Каким образом можно обезопасить себя при покупке квартиры? Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до того, как строение сдадут в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено? Ведь деньги за жилое помещение застройщику были уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно.

Основные правила оформления кооперативной квартиры при невыплаченном пае

Эра кооперативов канула в лету, оставив после себя богатое наследство в виде неоформленных в собственность квартир, недоплаченных паевых взносов и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре ими не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен.


Подозрительные личности: 5 продавцов, у которых нельзя покупать квартиру

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть, как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Ипотека 2016 - проверка на прочность

Удивительно, но факт: в нынешнее непростое время финансово-экономического кризиса, именно ипотека становится единственным доступным ресурсом для приобретения собственного жилья. Просто потому, что все остальные варианты, слишком кабальные.