РОСРИЭЛТ

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

05.12.2018

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

Подготовительный этап

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный (вмешательство опеки), разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность.

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан — покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку. Что дальше?

Как, наверное, в любом другом деле львиную часть времени занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения намерений сторонам необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение — это стандартная процедура.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

• время и место ее проведения,

• сроки физического и юридического освобождения квартиры,

• порядок финансовых взаиморасчетов,

• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств,

• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права.

Аванс обычно вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также в подтверждение намерения купить квартиру может быть внесен не аванс, а задаток. В отличии от аванса, задаток — сумма невозвратная.

Некоторые клиенты считают внесение аванса атавизмом, лишним и давно устаревшим. Люди уверены, что аванс, внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей, — не гарантия того, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином. Стоит отметить, что действительно стадия аванса носит чисто символический характер. И все же следует придерживаться устоявшихся правил делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания между участниками процесса.

После принятия аванса каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

• продавец собирает необходимый пакет документов,

• покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта.

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

• в отсутствии наложенных ограничений на квартиру,

• в психическом и физическом здоровье продавца,

• в отсутствии законных наследников и лиц, претендующих на долю в праве,

• в легитимности возникновения права собственности,

• в отсутствии долгов по ЖКХ.

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

1. удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт),

2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы,

3. справки из психоневрологического и Нневрологического диспансера,

4. ЕЖД (единый жилищный документ),

5. выписку из домовой книги,

6. нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака.

Следующий этап — согласование конкретного отделения банка для проведения сделки. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами — продавцом и покупателем, их представителями — контрагентами, юристами, риелторами.

Составление проекта договора купли-продажи квартиры

Составить его договора может любая из сторон: риелтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить договор необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить ситуацию в кратчайшие сроки. Тогда как в аналогичном случае бюрократическая машина в лице МФЦ может сильно забуксовать.

Сама сделка

Все участники собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи. В это время банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов

Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.

Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.

Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку.

Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности.

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иное соглашение в этой части.

Есть два варианта, где может храниться комиссия риелтора:

• в одной ячейке с деньгами продавца; выплачивается только после полного завершения сделки,

• в отдельном сейфе на таких же условиях выемки, как и деньги продавца — только после предоставления документов, подтверждающих успешную регистрацию перехода права

Также она может выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риелтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО).

Договор подписан, стороны «заложились» («заложиться» жарг. — произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.

Окончание срока регистрации

Его просто нужно дождаться. Сейчас, в 2018 году, это порядка десяти рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

• договор аренды банковской ячейки,

• паспорт продавца,

• договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости,

• выписка из ЕГРН.

Физическая передача квартиры новому владельцу

Стороны встречаются непосредственно в самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет претензий к объекту и продавцу.

Этот проверенный временем метод популярен среди большинства риелторов и агентств недвижимости в нашей стране. Он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно. Тем не менее, надеемся, что вам процесс проведения сделок по купле-продаже стал чуть более понятен.


Статью разместил риелтор «Mamontova Tatyana»

Mamontova Tatyana

#Покупка квартиры #Покупка квартиры

Просмотров: 283 | ID: 2003



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Подставные покупатели и наниматели квартир: что это за люди и в чем их функция?

Выиграть драгоценное время, расчистить поле для работы, убрать конкурента с дороги, успокоить и обнадежить собственника квартиры, создать ажиотаж и устроить аукцион, пообещать золотые горы и вообще наврать с три короба. Все это должны обеспечить агенту лжеклиенты — подставные покупатели и наниматели квартир.

Жилые комплексы на северо-востоке Москвы

Эксперты агентства элитной недвижимости «Great reality» подготовили обзор популярных жилых комплексов бизнес-класса на северо-востоке Москвы

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

Расчет и снижение кадастровой стоимости: к кому обращаться

По закону каждый владелец недвижимости имеет право самостоятельно проверить корректность проведенной оценки его собственности. Как это сделать и как изменить неверные сведения, а значит и кадастровую стоимость объекта — в нашей статье.

Кадастровая оценка и налог на недвижимость: еще раз о нововведениях

Оспаривание результатов кадастровой оценки (установленной кадастровой стоимости) и возможность снижения налоговых выплат — проблемные вопросы, которые волнуют всех собственников недвижимости: как юридических лиц, так и простых граждан. Отвечаем на самые распространенные из них.

Оценочная экспертиза при судопроизводстве

Судебная оценочная экспертиза — это специальная процедура, которая позволяет определить актуальную рыночную стоимость спорного имущества или нанесенного ему ущерба в ходе судебного разбирательства. Рассказываем, в каких случаях возникает необходимость в ней.

Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется Главой 3 ЖК РФ и Градостроительным кодексом.

Почему важно знать кадастровую стоимость участка?

Cегодня "налог на землю" начисляется на основании установленной кадастровой стоимости. Чем выше стоимость Вашей земельной собственности, тем больше налог! Также размер кадастровой стоимости учитывается при определении величины арендной платы (особенно в случае аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности).

Межевание земельного участка

Межевание земельного участка - это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.