Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL Как заложить рентабельность торгового центра на этапе проектирования?

Рынок проектных организаций в России высоко конкурентный, при этом у них есть одна проблема.

Руководители большинства компаний – профессиональные проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало специалистов, способных проектировать готовый бизнес для собственника. Выдать чертежи, согласно нормам СНИПа, не подразумевает применение бизнес – подхода, чего ожидает заказчик. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика.

Как правило, многие крупные компании для снижения издержекимеют свои проектные организации. Но если внешние организации бизнес-ориентированы и мотивированы на борьбу за проект, то проектные организации в структуре компании «варятся в собственном соку». Другое дело с крупными холдинговыми компаниями, функции которых разобраны по разным подрядным группам. Эта правильная форма ведения бизнеса, поскольку компания уже хорошо знает всех подрядчиков, оперативно реагирует на изменения и т.д. Если речь идет о собственномпроектном бюро, то оно должно реализовывать как внутренний проект, так и продавать услуги во внешнюю среду по рыночной стоимости. Такой подход способствует профессиональному росту компании.

Проектирование торговой недвижимости направлено на выгодное расположение арендаторов, увеличение общей арендопригодной площади, организацию движения людских потоков, входов, выходов, зон лифта и т.д. Каждое проектное решение в дальнейшем повышает или понижает маркетинговую эффективность проекта, и как следствие, доходную часть.

Архитектурная выразительность, фасадные решения, интерьеры и т.д. должны максимально отвечать задачам проекта, потребностям и ожиданиям целевой аудитории. Архитектура без четкой цели является лишь тратой денег Заказчика. Прежде чем предложить то или иное решение, необходимо найти ответы на следующие вопросы: «Насколько это решение улучшает результат проекта? Как оно отвечает требованиям конечного пользователя? Какова себестоимость проектных решений?». И только выверенные, коммерчески обоснованные решениятранслировать в проект.

Принципы эффективной работы проектной команды:

• Проектируют фасады, исходя из функции объекта, и его частей, а не наоборот.
• Отлично понимают скрытые резервы каждого здания, заложенные в планировочных, конструктивных решениях, применяемых материалах, четкости габаритов, технологии и прочих деталях, которые обычно всплывают слишком поздно.
• Предметно занимаются средой проекта с привлечением градостроительной экспертизы компании.
• Детально создают public realm (фасады, благоустройство и дизайн мест общего пользования, средовые решения и т.д.).
• В процессе проектирования проводят консалтинг по оптимизации проектных решений.

Для того чтобы избежать ошибок при проектировании, необходимо обратится к услугам профессиональных организаций, имеющих широкий опыт проектирования торговой недвижимости. Кроме того собственник должен знать требования к проекту и оценить его качетсво.

Арендаторы предъявляют требования:

К арендуемым помещениям: длина витрин, размер и конфигурация помещений и т.д.

На этапе проектирования не всегда известен список будущих арендаторов объекта, поэтому планировочные решения и инженерные системы должны предусматривать возможность объединения и разделения помещений на любом этапе реализации проекта без существенных изменений стоимости или сроков строительства. Торговый центр – это живой организм, который должен обладать способностью адаптации к изменениям: одни арендаторы выезжают, уступая место другим с разными требованиями к помещениям. Поэтому организация мобильного пространства с возможностью быстрой трансформации помещения без значительных временных и денежных затрат – важная особенность, которая закладывается на этапе проектирования.

К зонам загрузки

Должна быть организована удобная зона загрузки, которая не может пересекаться с посетителями торгового центра. Для компаний, продающих крупногабаритные товары, необходима вертикальная загрузка без пересечения с другими арендаторами.

К техническому оснащению

На каждом этаже торгового центра непременно должны быть технические помещения. Они располагаются в зонах с наименьшей коммерческой эффективностью.

Уровень комфорта для посетителей торгового центра формируется из следующих компонентов:

• организация логистики
• расположение сервисных функций

Например, технические помещения не могут быть расположены в коридорах, по которым передвигается основной поток посетителей торгового центра. Перемещение обслуживающего персонала также должно остаться незаметным для покупателей.

Существуют также требования по эксплуатации:

К инженерным системам.

Инженерные решения должны быть направлены на обеспечение высокой комфортности при эксплуатации и приемлемый уровень эксплуатационных затрат.

К помещениям для эксплуатации

К используемым материалам при отделке

Поскольку торговая недвижимость имеет высокую проходимость, то все материалы должны предусматривать повышенную нагрузку. Также есть нюансы при выборе покрытий пола, потолка, стен и т.д. Так, в торговых помещениях, как правило, выбирают покрытие пола, на котором грязь плохо заметна и легко чистится.

Экономический контроль проекта

На будущий доход и сроки окупаемости объекта влияют:

• Стоимость строительства
• Стоимость эксплуатации
• Коэффициент полезных площадей

Оценивают стоимость проекта на этапе проектирования по следующим критериям:

• Влияние логистики при использовании различных технологий и материалов.
• Скорость строительства при использовании различных технологий и материалов.
• Трудозатраты при использовании различных технологий и материалов.

Проектные работы занимают от 2-7% работ в зависимости от объема и сложности проекта. На рынке проектных организаций большую роль играет имя архитектора и бренда, поэтому стоимость проекта сильно варьируется по рынку. Конечно, все стремятся сэкономить, но стоит учитывать, что сэкономив на этапе проектирования, можно столкнуться с большими потерями на этапе строительства. Профессионалы в компании высоко оплачиваются, соответственно, и выше стоимость их услуг. Поэтому если речь идет о дорогостоящем инвестиционном проекте, то экономически целесообразно обращаться в профессиональные бюро с соответствующей ценой, поскольку такие проекты сопровождаются высокими рисками.