Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL Как заложить рентабельность торгового центра на этапе проектирования?

Рынок проектных организаций в России высоко конкурентный, при этом у них есть одна проблема.

Руководители большинства компаний – профессиональные проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало специалистов, способных проектировать готовый бизнес для собственника. Выдать чертежи, согласно нормам СНИПа, не подразумевает применение бизнес – подхода, чего ожидает заказчик. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика.

Как правило, многие крупные компании для снижения издержек имеют свои проектные организации. Но если внешние организации бизнес-ориентированы и мотивированы на борьбу за проект, то проектные организации в структуре компании «варятся в собственном соку». Другое дело с крупными холдинговыми компаниями, функции которых разобраны по разным подрядным группам. Эта правильная форма ведения бизнеса, поскольку компания уже хорошо знает всех подрядчиков, оперативно реагирует на изменения и т.д. Если речь идет о собственном проектном бюро, то оно должно реализовывать как внутренний проект, так и продавать услуги во внешнюю среду по рыночной стоимости. Такой подход способствует профессиональному росту компании.

Проектирование торговой недвижимости направлено на выгодное расположение арендаторов, увеличение общей арендопригодной площади, организацию движения людских потоков, входов, выходов, зон лифта и т.д. Каждое проектное решение в дальнейшем повышает или понижает маркетинговую эффективность проекта, и как следствие, доходную часть.

Архитектурная выразительность, фасадные решения, интерьеры и т.д. должны максимально отвечать задачам проекта, потребностям и ожиданиям целевой аудитории. Архитектура без четкой цели является лишь тратой денег Заказчика. Прежде чем предложить то или иное решение, необходимо найти ответы на следующие вопросы: «Насколько это решение улучшает результат проекта? Как оно отвечает требованиям конечного пользователя? Какова себестоимость проектных решений?». И только выверенные, коммерчески обоснованные решения транслировать в проект.

Принципы эффективной работы проектной команды:

  • Проектируют фасады, исходя из функции объекта, и его частей, а не наоборот.

  • Отлично понимают скрытые резервы каждого здания, заложенные в планировочных, конструктивных решениях, применяемых материалах, четкости габаритов, технологии и прочих деталях, которые обычно всплывают слишком поздно.

  • Предметно занимаются средой проекта с привлечением градостроительной экспертизы компании.

  • Детально создают public realm (фасады, благоустройство и дизайн мест общего пользования, средовые решения и т.д.).

  • В процессе проектирования проводят консалтинг по оптимизации проектных решений.

Для того чтобы избежать ошибок при проектировании, необходимо обратится к услугам профессиональных организаций, имеющих широкий опыт проектирования торговой недвижимости. Кроме того собственник должен знать требования к проекту и оценить его качетсво.

Арендаторы предъявляют требования:

К арендуемым помещениям: длина витрин, размер и конфигурация помещений и т.д.

На этапе проектирования не всегда известен список будущих арендаторов объекта, поэтому планировочные решения и инженерные системы должны предусматривать возможность объединения и разделения помещений на любом этапе реализации проекта без существенных изменений стоимости или сроков строительства. Торговый центр – это живой организм, который должен обладать способностью адаптации к изменениям: одни арендаторы выезжают, уступая место другим с разными требованиями к помещениям. Поэтому организация мобильного пространства с возможностью быстрой трансформации помещения без значительных временных и денежных затрат – важная особенность, которая закладывается на этапе проектирования.

К зонам загрузки

Должна быть организована удобная зона загрузки, которая не может пересекаться с посетителями торгового центра. Для компаний, продающих крупногабаритные товары, необходима вертикальная загрузка без пересечения с другими арендаторами.

К техническому оснащению

На каждом этаже торгового центра непременно должны быть технические помещения. Они располагаются в зонах с наименьшей коммерческой эффективностью.

Уровень комфорта для посетителей торгового центра формируется из следующих компонентов:

  • организация логистики

  • расположение сервисных функций

Например, технические помещения не могут быть расположены в коридорах, по которым передвигается основной поток посетителей торгового центра. Перемещение обслуживающего персонала также должно остаться незаметным для покупателей.

Существуют также требования по эксплуатации:

К инженерным системам.

Инженерные решения должны быть направлены на обеспечение высокой комфортности при эксплуатации и приемлемый уровень эксплуатационных затрат.

К помещениям для эксплуатации

К используемым материалам при отделке

Поскольку торговая недвижимость имеет высокую проходимость, то все материалы должны предусматривать повышенную нагрузку. Также есть нюансы при выборе покрытий пола, потолка, стен и т.д. Так, в торговых помещениях, как правило, выбирают покрытие пола, на котором грязь плохо заметна и легко чистится.

Экономический контроль проекта

На будущий доход и сроки окупаемости объекта влияют:

  • Стоимость строительства

  • Стоимость эксплуатации

  • Коэффициент полезных площадей

Оценивают стоимость проекта на этапе проектирования по следующим критериям:

  • Влияние логистики при использовании различных технологий и материалов.

  • Скорость строительства при использовании различных технологий и материалов.

  • Трудозатраты при использовании различных технологий и материалов.

Проектные работы занимают от 2-7% работ в зависимости от объема и сложности проекта. На рынке проектных организаций большую роль играет имя архитектора и бренда, поэтому стоимость проекта сильно варьируется по рынку. Конечно, все стремятся сэкономить, но стоит учитывать, что сэкономив на этапе проектирования, можно столкнуться с большими потерями на этапе строительства. Профессионалы в компании высоко оплачиваются, соответственно, и выше стоимость их услуг. Поэтому если речь идет о дорогостоящем инвестиционном проекте, то экономически целесообразно обращаться в профессиональные бюро с соответствующей ценой, поскольку такие проекты сопровождаются высокими рисками.

Коммерческая недвижимость | Строительство | Просмотров: 317 | Дата размещения: 19.06.2014

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

Российские архитекторы получили международное признание

Московский офис Росбанка, разработанный UNK corporate interiors, стал победителем международной премии Rethinking The Future Awards 2021 в номинации «Реализованный интерьер офиса».

Коммерческая недвижимость | Новости о недвижимости | 29.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 307

Рынку новостроек пообещали скачок спроса длиной в полтора месяца

Грядущая отмена льготной ипотеки и рост ключевой ставки в мае-июне может привести к скачку спроса на новостройки в Московском регионе, повторяющему пиковые показатели 2020 года. Такой прогноз с учетом анализа рыночных тенденций и статистики сделок в компании сделали аналитики ГК «Атлант».

Первичный рынок | 27.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 311

UNK рассказала о ключевых трендах на рынке проектирования

Эксперты группы компаний UNK на пресс-конференции «20 лет XXI века в проектировании «снаружи» и «внутри» глазами очевидцев» рассказали об основных вехах развития сегмента проектирования жилой и коммерческой недвижимости, а также новых трендах в архитектуре и дизайне.

Строительство | Дизайн и ремонт | 23.04.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 167

фото

Ситуация на рынке недвижимости в 2020 - 2021 годах

В начале 2020 года столичный рынок жилой недвижимости страдал от неопределенности. В связи с этим для поддержки сферы недвижимости властями было предпринято немало мер. К концу 2020 года эти меры возымели воздействие – начался активный рост цен и спроса. И, по мнению экспертов, в 2021 году стоимость жилья также будет постоянно расти, несмотря на снижение доходов граждан. Почему дорожают новостройки?

Жилая недвижимость | Инвестиции в недвижимость | 14.04.2021 | Риэлтор «Алексей Барсуков» | Просмотров: 190

фото

Чиновники начали инвестировать в премиальный стрит-ритейл

Столичные чиновники нашли элегантный способ скрывать свои доходы с помощью инвестиций в недвижимость. По информации Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», с 2020 года госслужащие начали активно интересоваться и вкладывать средства в покупку помещений формата стрит-ритейл на центральных улицах Москвы.

Коммерческая недвижимость | 25.03.2021 | Агентство | Просмотров: 316

фото

Как проверить надёжность застройщика перед покупкой квартиры в новостройке - советы риэлтора

Приобретение жилья на первичном рынке - это для клиента всегда определённый риск. О подводных камнях и всех надёжных способах проверки компании застройщика читаете подробнее в статье. Удивительно, но факт - как показывает практика наиболее эффективными являются нестандартные и экстраординарные способы исследования.

Первичный рынок | Советы риэлтора | 24.03.2021 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 219

фото

Бизнес loft-квартал «Товарищество Рябовской мануфактуры» объявил об интеграции в свою экосистему торгово-развлекательного комплекса «Ролл Холл»

Бизнес loft-квартал «Товарищество Рябовской мануфактуры» объявил об интеграции в свою экосистему торгово-развлекательного комплекса «Ролл Холл», с целью создания единого креативно-делового пространства, на территории которого будут располагаться штаб-квартиры известных брендов и формироваться уникальная общественная культура. На сегодняшний день «Товарищество» объединяет под одной крышей более 300 арендаторов – здесь ежедневно трудятся более 3000 человек, территория постоянно растет и трансформируется. Уникальность бизнес-концепции ТРМ заключается в предоставлении своим арендаторам полной свободы мыслей и действий – каждый новый «товарищ» может предложить свое видение рабочего пространства, в которому ему предстоит работать – начиная от дизайн-проекта, заканчивая мебелью и предметами интерьера.

Коммерческая недвижимость | Новости о недвижимости | 19.03.2021 | Пользователь: Товарищество Рябовской мануфактуры | Просмотров: 202

фото

Чем рискуют собственники квартир, накопившие задолженности по оплате коммуналки?

Чем опасен для хозяина жилья огромный долг по ЖКХ? Коммунальщики могут перекрыть подачу энергоресурсов, отрезать помещение от света и заблокировать водоотведение, и создать тем самым невыносимые условия для эксплуатации и проживания. В крайних случаях по решению суда приставы вправе наложить арест на банковские счета и изъять другие имущественные активы должника, запретить пересекать государственную границу,отобрать жильё и пустить квартиру с молотка. Но на самом деле, не всё так безнадёжно, приемлемые варианты выхода из аналогичных затруднительных ситуаций существуют, о них подробно в статье...

Жилая недвижимость | Советы риэлтора | 17.03.2021 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 207

фото

Руслан Сухий: "Плюсы и минусы инвестиций в апартаменты сегодня"

Намерения российских властей окончательно решить вопрос с определением статуса апартаментов делают данный сегмент недвижимости в моменте одним из самых перспективных для инвестиций, отмечают эксперты. Вложения средств в такие объекты выглядят интересными как с учетом краткосрочной, так и среднесрочной перспектив, как для аренды, так и для перепродажи. Однако и о существующих рисках забывать не стоит.

Советы риэлтора | Инвестиции в недвижимость | 29.01.2021 | Агентство | Просмотров: 760

«РосЕвроСити» представляет новый формат аренды офисной недвижимости

Компания «РосЕвроСити» представляет уникальную возможность сократить расходы на аренду офиса благодаря динамической ставке аренды. Выгодные условия аренды офисной недвижимости в новых реалиях – вы платите только за тех сотрудников, которые находятся на работе.

Коммерческая недвижимость | Рынок аренды | 26.01.2021 | Пользователь: Дарья | Просмотров: 549