РОСРИЭЛТ

Профессиональный аудит арендаторов – спасательный круг для собственников

29.04.2015

С ухудшением экономической ситуации многократно выросла заинтересованность собственников коммерческой недвижимости в профессиональных услугах по проведению комплексного аудита объектов. Как отмечает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, количество подготовленных экспертных заключений только за первый квартал 2015 года превысило показатели 9 месяцев 2014 года по объектам торговой недвижимости и 6 месяцев 2014 года по объектам офисной недвижимости.

Услуги специализированного аудита наиболее актуальны среди собственников торговых центров, которые в полной мере ощутили последствия кризиса.

На сегодняшний момент большинство торговых центров как в двух столицах, так и в регионах России нуждаются в независимой экспертной оценке для оперативно решения возникших проблем. Увеличение операционных расходов и удорожание коммунальных услуг, рост процентных ставок по уже действующим кредитным договорам, удорожание и труднодоступность новых займов, увеличение объема налоговых обязательств значительно увеличивают расходную часть бюджета ТРЦ. Падение посещаемости торговых центров и снижение оборотов операторов розничной торговли не позволяют говорить о росте, а во многих объектах – даже о сохранении доходной части. В совокупности эти факторы отрицательно сказываются на жизнеспособности торгового комплекса.

Кроме того, ошибки в управлении как по эксплуатационной, так и по коммерческой составляющей теперь гораздо сильнее влияют на успех или выживаемость объекта – рынок стал гораздо менее толерантным к недостаткам объектов и их операционному управлению. Стоит отметить принципиальное отличие экспертизы ТРЦ от аудита прочих объектов недвижимости – необходимость анализа коммерческой деятельности пула арендаторов ТРЦ как наполнения объекта и как главного источника доходов собственника.

За последнее время возросло количество обращений действующих арендаторов ТРЦ к собственнику.

Возникла тенденция требования различного рода скидок и преференций со стороны ритейлеров, при этом размер запрашиваемых скидок доходит до 90%. Собственники вынуждены идти навстречу и размер предоставляемых скидок составляет в среднем 15-45% в зависимости от уровня торгового центра. При этом доходы некоторых розничных компаний, как ни странно, остались на прежнем, докризисном, уровне, а доходы отдельных операторов выросли в связи со смещением потребительского спроса.

  • Аудит арендаторов позволяет оценить реальную эффективность работы каждого отдельного арендатора в отдельном торговом центре, рентабельность каждого, его текущее экономическое состояние и способность оплачивать арендную плату в ближайшем будущем, соответствие оператора настоящей и перспективной концепции ТЦ.

  • Разработанная методика позволяет точно выявить причины успеха или неудачи розничных операторов, оценить нужность и значимость каждого отдельного арендатора в конкретном ТЦ с учетом модели потребительского спроса в данном ТЦ, и, таким образом, достоверно определить необходимость предоставления скидок для каждого отдельного арендатора.

В качестве примера эксперт приводит аудит арендаторов регионального ТЦ, результаты которого позволяют собственнику экономить на непредоставленных преференциях порядка 6,5 млн. руб. ежемесячно.

Аудит проводился в четвертом квартале 2014 года. На момент начала проведения аудита среднемесячный доход торгового центра составлял 31 млн. 300 тыс. руб. Из 86 операторов ТРЦ 65 просили предоставления скидок в размере от 25 до 40 % от уровня действующей арендной платы.

Аудит арендаторов ТРЦ помог выявить настоящие причины падения оборота арендаторов, обратившихся за скидкой.

Для каждой выявленной причины были предложены пути оздоровления. В ряде случаев проблемы действительно были вызваны общим ухудшением состояния экономики, но в некоторых причины падения оборота заключались в бизнес-процессах самих операторов:

  • неэффективная работа в рамках ТЦ в определенной товарной категории,

  • недостаточная квалификация персонала торгового зала,

  • неудачный мерчендайзинг в магазине или расположение оператора в ТРЦ,

  • несоответствие товаров и услуг арендатора изменениям потребностей посетителей ТЦ.

В отдельных случаях для улучшения ситуации с выручкой арендатору достаточно было изменить оформление магазина в соответствии с полученными рекомендациями. Предоставление даже минимально запрашиваемых скидок всем арендаторам в данном примере снизило бы доход собственника на 7 800 000 рублей ежемесячно. В итоге, предоставленная скидка составила 1 млн. 200 000 рублей в месяц. С момента проведения аудита и до сих пор ни один из арендаторов не покинул ТЦ и не попросил о предоставлении дополнительных скидок или преференций.


Статью разместила компания «Репутация»

Репутация

#Коммерческая недвижимость

Просмотров: 166 | ID: 1170



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, когда нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит купля-продажа квартиры. Частный риелтор в Москве Татьяна Мамонтова подробно рассказывает о схеме проведения сделки в банке за наличные средства.

Подставные покупатели и наниматели квартир: что это за люди и в чем их функция?

Выиграть драгоценное время, расчистить поле для работы, убрать конкурента с дороги, успокоить и обнадежить собственника квартиры, создать ажиотаж и устроить аукцион, пообещать золотые горы и вообще наврать с три короба. Все это должны обеспечить агенту лжеклиенты — подставные покупатели и наниматели квартир.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости: зачем он нужен и как его оформить

Это важнейший документ, который может пригодиться владельцам недвижимости в самых разных жизненных ситуациях — от купли-продажи имущества до судебных разбирательств. Важно, чтобы он был грамотно оформлен и не содержал ошибок, иначе его могут не принять. Рассказываем, на что обратить внимание, принимая работу у оценщика.

Расчет и снижение кадастровой стоимости: к кому обращаться

По закону каждый владелец недвижимости имеет право самостоятельно проверить корректность проведенной оценки его собственности. Как это сделать и как изменить неверные сведения, а значит и кадастровую стоимость объекта — в нашей статье.

Кадастровая оценка и налог на недвижимость: еще раз о нововведениях

Оспаривание результатов кадастровой оценки (установленной кадастровой стоимости) и возможность снижения налоговых выплат — проблемные вопросы, которые волнуют всех собственников недвижимости: как юридических лиц, так и простых граждан. Отвечаем на самые распространенные из них.

Оценочная экспертиза при судопроизводстве

Судебная оценочная экспертиза — это специальная процедура, которая позволяет определить актуальную рыночную стоимость спорного имущества или нанесенного ему ущерба в ходе судебного разбирательства. Рассказываем, в каких случаях возникает необходимость в ней.

Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется Главой 3 ЖК РФ и Градостроительным кодексом.

Почему важно знать кадастровую стоимость участка?

Cегодня "налог на землю" начисляется на основании установленной кадастровой стоимости. Чем выше стоимость Вашей земельной собственности, тем больше налог! Также размер кадастровой стоимости учитывается при определении величины арендной платы (особенно в случае аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности).

Межевание земельного участка

Межевание земельного участка - это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.