Руслан Сухий: "В какую недвижимость выгодно инвестировать с небольшим бюджетом в 2023 году?"
Однако, как отмечают эксперты, интересных ниш для этого в нашей стране по-прежнему достаточно.
? Куда можно вложиться, чтобы сохранить или преумножить свои сбережения?
? Какие объекты недвижимости в 2023 году останутся надежной гаванью для частных инвесторов с небольшим бюджетом?
? Какие стратегии будут хорошей альтернативой покупке новостройки для сдачи в аренду, и сколько прибыли они принесут?
Об этом рассказал Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Кладовые
Порог входа в сегмент (минимальный объем инвестиций) – 10 млн рублей
Доходность – от 15 до 50% годовых
Безусловно, хорошим инвестиционным потенциальном сегодня обладают объекты недвижимости, которые пользуются повышенным спросом при дефиците предложения. По этому принципу на рынке складской недвижимости частным инвесторам даже с очень скромным бюджетом доступны инвестиции в кладовые для хранения личных вещей.
Тенденция к сокращению площадей квартир на фоне роста их стоимости в крупных городах сохраняется. Соответственно, у людей возникает потребность в хранении за пределами жилья вещей, которыми они активно не пользуются, – лыж, санок, снаряжения для рыбалки, инструментов и т.п.
Чтобы организовать такую кладовую, необходимо купить или арендовать цокольное помещение площадью от 150 квадратных метров в крупном жилом массиве. Еще порядка двух миллионов рублей потребуется на покупку необходимого оборудования.
При покупке помещения доходность инвестиций в кладовые составляет порядка 15-20% годовых. Если оборудовать кладовую на арендуемой площади, то окупаемость инвестиций составит около двух лет, то есть принесет инвестору до 50% годовых. При этом инвестиции в кладовые можно превратить в пассивный доход, поскольку на рынке появились операторы, профессионально занимающиеся управлением таких объектов.
Требования к помещениям под кладовые минимальны. Для них подойдут и подвалы, и цокольные этажи без окон, и помещения не на первой линии домов, и со входом со двора.
«Главное требование – это расположение в густонаселенном районе с плотной жилой застройкой. Также следует отдавать предпочтения объектам с высокими потолками. Чем больше высота помещения, тем больше можно разместить ярусов и ячеек для хранения, что позволит получить более высокую прибыль с каждого метра используемой площади», ? отмечает Руслан Сухий.
Стрит-ритейл
Порог входа – 25 млн рублей
Доходность – от 8% до 12,5% годовых
Традиционно одним из самых надежных и востребованных у российских инвесторов активом считаются торговые помещения уличного формата. Данный сегмент не подвел и в этот раз, показав свою устойчивость к потрясениям 2022 года.
Спрос на объекты стрит-ритейла ликвидной площади в хороших локациях есть всегда, а сегодня они и вовсе мегавостребованы как у покупателей, так и у арендаторов. Для стрит-ритейла период ковидных ограничений оказался гораздо более стрессовым, нежели текущая социально-экономическая ситуация. Сегодня ликвидные помещения не простаивают, арендаторы заходят в них даже на высокие ставки.
В Москве покупка стрит-ритейл помещения площадью 30-50 кв. м в формате готового арендного бизнеса сегодня приносит инвестору 7-8,5% годовых. Инвестиции в объекты в более простых и менее проходных локациях, но с надежной компанией-арендатором, дают 9-12,5% годового дохода.
С доходностью выше 12,5% годовых приобрести ликвидное помещения стрит-ритейла в Москве вряд ли получится, только если это не стрессовый актив, который предлагается с хорошей скидкой.
Квартиры
Порог входа – 15 млн рублей
Доходность – от 3 до 20% годовых
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению данного рынка в ближайшее время, квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше – до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Инвестиции в новостройки на этапе котлована также стали не такими простыми и надежными. Чтобы реально заработать необходимо очень взвешенно выбирать жилой комплекс. Однако, интересные варианты в сегменте остаются.
«Например, сейчас в локации неподалеку от стадиона «Лужники» стоится жилой комплекс, квадратный метр в котором на старте продаж стоил 570 тысяч рублей, при средней стоимости вторичного жилья в том же районе в миллион рублей за «квадрат». Инвесторы, успевшие зайти в данный проект, уже заработали на росте цен. Инвестиции вот в такие объекты по-прежнему приносят хороший доход. Даже если рынок упадет, а цены на жилье в столице снизятся на все 20%», ? рассказывает руководитель «Рентавед».
Туристическая недвижимость
Порог входа – 15 млн рублей
Доходность – от 5 до 50% годовых
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных стран на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом. Да, за 15-20 миллионов рублей пятизвездочный отель с номерным фондом в 1000 юнитов не построишь. Однако на создание проекта глэмпингов этого вполне достаточно.
Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта – удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой, например, в лесу рядом с речкой или озером. С другой – расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Окупаемость у новых интересных проектов очень высокая, если они реализуются в правильной локации и с хорошей концепцией.
«Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка 2 лет. То есть уровень доходности – 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», ? делится эксперт.
Коллективные инвестиции
Порог входа – 300-500 тысяч рублей
Доходность – от 6 до 30% годовых
Также перспективным вариантом вложения средств в текущих условиях являются коллективные инвестиции в недвижимость через паевые фонды, кооперативы, покупку доли в проекте. Такая модель позволит инвестору даже с самым скромным бюджетом стать совладельцем высоколиквидного торгового центра и складского комплекса стоимость свыше миллиарда рублей.
Один из плюсов такой модели вложения средств – минимальный входной билет. Инвесторам доступны проекты с бюджетом от 300-500 тысяч рублей. Встречаются даже фонды коллективных инвестиций, с которыми можно сотрудничать имея от 5 тысяч рублей.
Доходность коллективных инвестиций зависит от компании, объекта недвижимости, стратегии вложения средств. Условно фонды можно разделить на рентные, которые выкупают объект и получают прибыль от сдачи его в аренду, и девелоперские, привлекающие капиталы для реализации проектов строительства новых объектов или редевелопмента.
Первые – менее рисковые, приносят прибыль сразу, так как покупается уже готовый объект. Но уровень дохода ниже – в среднем 9-12% годовых. Вторые более рискованные, но при правильном выборе и удачной реализации проекта могут принести 35-40% годовых и даже больше.
Стрессовые активы
Конечно, в условиях экономической турбулентности инвестору в недвижимость нельзя забывать про стрессовые активы, которые ввиду различных обстоятельств выставляются на продажу с хорошим дисконтом. Залоговые квартиры, помещения, реализуемые на торгах по банкротству, да просто любые объекты, которые собственники продают с пометкой «срочно», ? все это может стать хорошей инвестицией.
Данный сегмент рынка инвестиций очень конкурентный с большим количеством профессиональных игроков. Кто-то в ежедневном режиме мониторит торги, а кто-то давно автоматизировал этот процесс. Они массово подают заявки на большое количество аукционов. Однако в непростых условиях подобных активов с высоким потенциалом для инвестирования становится значительно больше.Если системно подойти к работе, то найти действительно интересный объект для инвестирования можно.
