Блошиные инвестиции на рынке жилья Мурманска
Комнаты - наиболее интенсивно сдаваемый тип жилья в Мурманске
Комнаты для небогатых и начинающих инвесторов являются наиболее интересным предложением на рынке жилой недвижимости Мурманска. Они характеризуются доступной ценой и самой высокой доходностью от сдачи в аренду.
Не случайно именно комнаты являются наиболее интенсивно сдающимся типом жилья в Мурманске. Красноречивее всего об этом свидетельствует то, что в сегменте комнат соотношение продаваемых и сдаваемых объектов больше чем в сегментах квартир и домов:
- Так на каждые две продаваемые комнаты приходится одна сдаваемая.
- В сегменте квартир лишь четырем реализуемым объектам противостоит один сдаваемый.
- Среди частных домов шесть предложений о продаже приходится на одну заявку о сдаче в аренду.
И именно это подтверждает тот факт, что дома сдавать наименее выгодно. Наглядно количество продаваемых и сдаваемых объектов недвижимости представлено на нижеследующем изображении.
Объем и структура предложения комнат
Комнаты являются одним из самых редких типов недвижимости Мурманска. Меньше чем комнаты на рынке представлены лишь частные дома и земельные участки.
Для сравнения лидируют по объему предложения квартиры, гаражи с парковками и коммерческая недвижимость. Единовременно в Мурманске продается около 230 комнат. Что примерно в 12 раз меньше чем реализуется квартир. Самые дешевые комнаты находятся в общежитиях и "коммуналках". Дороже всего продаются комнаты в многокомнатных квартирах принадлежащихмаксимум двум владельцам и расположенных в домах современной постройки.
На этом фоне оптимальным выглядит предложение комнат в квартирах принадлежащих максимум двум владельцам и расположенных в деревянных домах. Цена продажи таких комнат значительно меньше, чем тех, что находятся в современных многоэтажках.
Зато стоимость аренды такого жилья ненамного отличается от предложения аренды самых дорогих помещений в современных квартирах. Комнаты в не коммунальных квартирахдеревянных домов можно признать наиболее выгодными для покупки с последующей сдачей в аренду. Эти же комнаты являются самым редким предложением на рынке. Лишь 4,3% предложения приходится на них. Для сравнения лидируют по объему предложения комнаты в кирпичных домах. Детально структура предложения комнат по типу домов представлена на нижеследующем изображении.
Отдельно стоит упомянуть географическую сегментацию предложения комнат. Почти половина из них располагается в Ленинском районе города. Оставшуюся часть рынка примерно в равной пропорции делят Октябрьский и Первомайский районы. Наглядно это представлено на нижеследующей диаграмме.
Стоимость продажи и аренды комнат
Начальная цена комнат составляет лишь 130 тыс. руб. Именно по такой цене можно приобрести комнату площадью в 11 кв.м. в трехкомнатной квартире расположенной в деревянном доме в переулке Дальний. Данная комната, как и квартира в которой она располагается, не требует ремонта и вполне пригодна для проживания. Соседкой нового владельца является девушка. Для сравнения максимальной стоимостью продажи характеризуется комната в двухкомнатной квартире в на ул. Фрунзе в Октябрьском районе города. Жилье площадью в 17 кв.м. продается за 1,2 млн. руб. В данном случае цена предложения увеличивается за счет возможности продажи второй комнаты квартиры, что позволит получить владельцу целое жилье.
На этом фоне треть комнат продается не дороже 500 тыс. руб. Две трети предложения сформировано объектами стоимостью от 500 тыс. до 1 млн. руб. Дороже миллиона стоят лишь отдельные предложения.
Стартовая цена на рынке долгосрочной аренды комнат начинается от 4 тыс. руб. в месяц. Именно столько просят за комнату на ул. Генерала Щербакова в Первомайском районе города. Дороже всего предлагается комната на улице Книповича в Октябрьском районе. Ее цена равняется 12 тыс. руб. в месяц. Площадь обоих комнат практически сопоставима и составляет 15 и 17 кв.м. соответственно.
На этом фоне 40% комнат сдается по ценеот 4 до 7 тыс. руб. в месяц. Еще 60% рынка приходится на предложение стоимостью от 7 до 10 тыс. руб. Дороже встречаются лишь единичные предложения.
В целом же средневзвешенная стоимость продажикомнат составляет в Мурманске 700 тыс. руб. В то время как их средняя цена аренды равняется 7500 руб. в месяц. Для сравнения однокомнатные квартиры в Мурманске характеризуются средней ценой в размере1,69 млн. руб.**. В то время как средневзвешенная стоимость их аренды составляет 8054 руб. в месяц**.Наглядно данные показатели представлены на следующем изображении.
Доходность
Средняя доходность комнат при сто процентной загрузке в течение года и без учета уплаты налогов и прироста капитальной стоимостисоставляет 12,8%. Однокомнатные квартиры при таких же условиях генерируют доход в размере 5,7%. Разница более чем впечатляющая.
Однако настоящими рекордсменами являются столь редкие комнаты в полноценных квартирах на двух хозяев в деревянных домах. Фактические примеры свидетельствуют о том, что при начальной стоимости продажи и аренды в размере соответственно 130 и 4 тыс. руб. данное жилье способно генерировать прибыль в размере 36% годовых. Если же самую доступную комнату сдать, хотя бы по средней цене для рынка в размере 7500 руб. в месяц то ее доходность возрастет до 69% в год. Конечно, данное предположение является более чем смелым. Однако как знать, чем оно вам покажется,если вы рискнете инвестировать в комнаты.
Итоги
В целом комнаты являются альтернативным источником инвестиций. Их эксплуатация, а в нашем случае успешная сдача в аренду, существенно зависит от соседей, инженерных коммуникаций за пределами самой комнаты (общая с другими жильцами кухня и санузел) и т.д. Влиять на эти факторы сам арендодатель может лишь ограничено. В этом и заключается главный риск инвестиций в супердоходное и доступное жилье Мурманска. Вследствие этого комнаты можно назвать активом, вкладывать в который могут лишь инвесторы с очень крепкими нервами и большим жизненным опытом.
* Средняя площадь 36 кв.м. при средней цене в 47 тыс. руб. за кв.м.
** Стоимость аренды квартир экспонируемых в Мурманске
