РОСРИЭЛТ

Блошиные инвестиции на рынке жилья Мурманска

22.12.2016

Минимальная стоимость инвестиционного предложения на рынке жилья Мурманска составляет 130 тыс. руб. При столь мизерных вложениях доходность от эксплуатации объекта недвижимости может достигнуть 36-69% в год. Изложенные факты не фантастика и не ошибка. Рынок комнат самого крупного северного города мира вполне способен представить и не такие сюрпризы. Вглядимся в то, что обычно не замечают граждане, обремененные капиталом.

Комнаты - наиболее интенсивно сдаваемый тип жилья в Мурманске

Комнаты для небогатых и начинающих инвесторов являются наиболее интересным предложением на рынке жилой недвижимости Мурманска. Они характеризуются доступной ценой и самой высокой доходностью от сдачи в аренду.

Не случайно именно комнаты являются наиболее интенсивно сдающимся типом жилья в Мурманске. Красноречивее всего об этом свидетельствует то, что в сегменте комнат соотношение продаваемых и сдаваемых объектов больше чем в сегментах квартир и домов:

  • Так на каждые две продаваемые комнаты приходится одна сдаваемая.

  • В сегменте квартир лишь четырем реализуемым объектам противостоит один сдаваемый.

  • Среди частных домов шесть предложений о продаже приходится на одну заявку о сдаче в аренду.

И именно это подтверждает тот факт, что дома сдавать наименее выгодно. Наглядно количество продаваемых и сдаваемых объектов недвижимости представлено на нижеследующем изображении.

 

Объем и структура предложения комнат

Комнаты являются одним из самых редких типов недвижимости Мурманска. Меньше чем комнаты на рынке представлены лишь частные дома и земельные участки.

Для сравнения лидируют по объему предложения квартиры, гаражи с парковками и коммерческая недвижимость. Единовременно в Мурманске продается около 230 комнат. Что примерно в 12 раз меньше чем реализуется квартир. Самые дешевые комнаты находятся в общежитиях и "коммуналках". Дороже всего продаются комнаты в многокомнатных квартирах принадлежащих максимум двум владельцам и расположенных в домах современной постройки.

На этом фоне оптимальным выглядит предложение комнат в квартирах принадлежащих максимум двум владельцам и расположенных в деревянных домах. Цена продажи таких комнат значительно меньше, чем тех, что находятся в современных многоэтажках.

Зато стоимость аренды такого жилья ненамного отличается от предложения аренды самых дорогих помещений в современных квартирах. Комнаты в не коммунальных квартирах деревянных домов можно признать наиболее выгодными для покупки с последующей сдачей в аренду. Эти же комнаты являются самым редким предложением на рынке. Лишь 4,3% предложения приходится на них. Для сравнения лидируют по объему предложения комнаты в кирпичных домах. Детально структура предложения комнат по типу домов представлена на нижеследующем изображении.

 

Отдельно стоит упомянуть географическую сегментацию предложения комнат. Почти половина из них располагается в Ленинском районе города. Оставшуюся часть рынка примерно в равной пропорции делят Октябрьский и Первомайский районы. Наглядно это представлено на нижеследующей диаграмме.

 

Стоимость продажи и аренды комнат

Начальная цена комнат составляет лишь 130 тыс. руб. Именно по такой цене можно приобрести комнату площадью в 11 кв.м. в трехкомнатной квартире расположенной в деревянном доме в переулке Дальний. Данная комната, как и квартира в которой она располагается, не требует ремонта и вполне пригодна для проживания. Соседкой нового владельца является девушка. Для сравнения максимальной стоимостью продажи характеризуется комната в двухкомнатной квартире в на ул. Фрунзе в Октябрьском районе города. Жилье площадью в 17 кв.м. продается за 1,2 млн. руб. В данном случае цена предложения увеличивается за счет возможности продажи второй комнаты квартиры, что позволит получить владельцу целое жилье.

На этом фоне треть комнат продается не дороже 500 тыс. руб. Две трети предложения сформировано объектами стоимостью от 500 тыс. до 1 млн. руб. Дороже миллиона стоят лишь отдельные предложения.

Стартовая цена на рынке долгосрочной аренды комнат начинается от 4 тыс. руб. в месяц. Именно столько просят за комнату на ул. Генерала Щербакова в Первомайском районе города. Дороже всего предлагается комната на улице Книповича в Октябрьском районе. Ее цена равняется 12 тыс. руб. в месяц. Площадь обоих комнат практически сопоставима и составляет 15 и 17 кв.м. соответственно.

На этом фоне 40% комнат сдается по цене от 4 до 7 тыс. руб. в месяц. Еще 60% рынка приходится на предложение стоимостью от 7 до 10 тыс. руб. Дороже встречаются лишь единичные предложения.

В целом же средневзвешенная стоимость продажи комнат составляет в Мурманске 700 тыс. руб. В то время как их средняя цена аренды равняется 7500 руб. в месяц. Для сравнения однокомнатные квартиры в Мурманске характеризуются средней ценой в размере 1,69 млн. руб.**. В то время как средневзвешенная стоимость их аренды составляет 8054 руб. в месяц**. Наглядно данные показатели представлены на следующем изображении.

 

Доходность

Средняя доходность комнат при сто процентной загрузке в течение года и без учета уплаты налогов и прироста капитальной стоимости составляет 12,8%. Однокомнатные квартиры при таких же условиях генерируют доход в размере 5,7%. Разница более чем впечатляющая.

Однако настоящими рекордсменами являются столь редкие комнаты в полноценных квартирах на двух хозяев в деревянных домах. Фактические примеры свидетельствуют о том, что при начальной стоимости продажи и аренды в размере соответственно 130 и 4 тыс. руб. данное жилье способно генерировать прибыль в размере 36% годовых. Если же самую доступную комнату сдать, хотя бы по средней цене для рынка в размере 7500 руб. в месяц то ее доходность возрастет до 69% в год. Конечно, данное предположение является более чем смелым. Однако как знать, чем оно вам покажется, если вы рискнете инвестировать в комнаты.

Итоги

В целом комнаты являются альтернативным источником инвестиций. Их эксплуатация, а в нашем случае успешная сдача в аренду, существенно зависит от соседей, инженерных коммуникаций за пределами самой комнаты (общая с другими жильцами кухня и санузел) и т.д. Влиять на эти факторы сам арендодатель может лишь ограничено. В этом и заключается главный риск инвестиций в супердоходное и доступное жилье Мурманска. Вследствие этого комнаты можно назвать активом, вкладывать в который могут лишь инвесторы с очень крепкими нервами и большим жизненным опытом.

* Средняя площадь 36 кв.м. при средней цене в 47 тыс. руб. за кв.м.

** Стоимость аренды квартир размещенных в базе портала Росриэлт и экспонируемых в Мурманске

Кулюк Павел

#Аренда квартир #Вторичный рынок

Просмотров: 237 | ID: 1641



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Незначительная активность индивидуальных застройщиков повышает общую устойчивость строительной индустрии Мурманской области

Основной объем строительства приходится на крупные компании, характеризующиеся стабильной работой. Например, в 2014 году общая площадь построенного жилья составила 25101 кв.м. Из них население возвело примерно четверть или 7488 кв.м. В 2013 году при общем объеме строительства в размере 24843 кв.м. площадь жилья возведенного населением составила 2913 кв.м. В 2012 году размер обоих показателей составил соответственно 24327 и 4625 кв.м. Как видим, частные застройщики возводят от 18% до 24% от общей площади жилья, что не позволяет им оказывать существенного влияния на общее положение дел.

Рынок торговой недвижимости Мурманска - хорошенького понемножку

Активное развитие новых проектов не может быть в Мурманске длительным. Всему виной незначительная емкость местного рынка. По данному значению Мурманск замыкает дюжину аутсайдеров. Соответствующий индекс отводит городу лишь около 7 тыс. пунктов.

Кризис на рынке недвижимости Мурманска

В начале 2015 года мы решили провести аудит и составить комплексную оценку ситуации с недвижимостью в Мурманске и Мурманской области. В последний раз мы писали про Мурманск в декабре 2013 года и нам было интересно, что изменилось за прошедший год с небольшим. Январь месяц охладил начавшийся в декабре ажиотаж на недвижимость вызванный резким ростом курса доллара. Мурманчане, имеющие сбережения в рублях, следуя за общей паникой начали вкладывать деньги в недвижимость. Первыми ощутили на себе появление ажиотажа владельцы однокомнатных квартир. К новому году все однушки эконом класса приобрели новых хозяев.

В Мурманске дорогостоящие гаражи не всегда размещаются законно

Стоимость гаражей размещенных в базе портала Росриэлт и экспонируемых на территории Мурманска составляет 310-320 тыс. руб. за объект. Минимальная стоимость отдельно взятых квартир в Мурманске лишь в два раза выше. Например, в базе портала Росриэлт размещается однокомнатная квартира стоимостью в 620 тыс. руб.

В Мурманске реализуется около 1500 квартир. Их средняя стоимость составляет 47 тыс. руб. за кв.м.

В марте наибольшая часть реализуемых квартир располагалась в Октябрьском районе города, вобравшем в себя около 45% всего предложения. На втором месте по значимости находился Ленинский район. В нем экспонировалось 35% всего жилья. Еще 20% квартир реализовывалось в Первомайском районе.

Мурманск за год не сдал в эксплуатацию ни одного дома

Мурманск самый крупный город за полярным кругом. Об этом знают все жители этого необычного города. Удивительной красоты северная природа окружает город со всех сторон. Но, на этом, пожалуй, заканчиваются плюсы этого города. Город, в котором полярная ночь на несколько месяцев замораживает деловую и прочую активность не очень подходит для полноценной человеческой жизни.

Самый северный пляж России - загорать можно, купаться из-за холода нельзя, штраф 500 руб.

Проживание у самого северного пляжа России стоит лишь 450 руб. в сутки. Для сравнения наиболее доступные курорты Черноморского побережья способны приютить вас за 650 руб. в день. По сравнению с Сочи купание за Полярным кругом обойдется в 2-3 раза дешевле.

В Мурманской области отмечается последовательное улучшение жилищного фонда

В Мурманской области насчитывается 18940,1 тыс. кв. метров жилой недвижимости, что составляет 24,7 кв. метров на каждого жителя региона. На этом фоне львиная доля недвижимости находится в городских населенных пунктах. Там размещено 17537 тыс. кв. метров жилья. Для сравнения в сельской местности эксплуатируется 1354,3 тыс. кв. метров жилья. Примечательно, что в городах большая часть жилья находится в частной собственности. В сельских населенных пунктах главным "домовладельцем" являются муниципальные власти.

Устраняем нарушения земельного законодательства: на что обратить внимание

Разберем ситуацию: при проверке земельного участка государственным инспектором было выявлено нарушение земельного законодательства, выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Расскажем подробнее, что это значит.

Право собственности на дом: регистрируем правильно

Вы построили жилой дом, причем неважно когда: вчера, несколько лет назад или полвека назад. Не забудьте о последнем важном шаге — регистрации права собственности на объект недвижимости.