В Новосибирске все меньше продается дешевого жилья
Спрос и предложение
Последнее в низшем ценовом сегменте все меньше предлагается на продажу.
Вместе с тем сокращение предложения дешевого жилья увязывается специалистами с психологическим осознанием участниками рынка окончания кризиса, улучшением ипотечных условий и поддержкой государства в форме выдачивоенных сертификатов и разрешения приобретать жилье за счет материнского капитала.Помимо этого на рынке снизилось предложение одно и двухкомнатных квартир. А вот количество экспонируемых трех и четырех комнатныхапартаментов наоборот увеличилось.
На этом фоне в городе отмечается предложение сокращения на рынке первичного жилья. Так если в декабре 2010 года в Новосибирске продавались квартиры в 145 новых домах, то во втором квартале 2008 года данный показатель составлял 234 дома.При этом наиболее, в 2 раза,сократилось количество экспонируемого жилья класса «элит» и «бизнес». А вот количество экспонируемых новостроек класса «эконом+» уменьшилось лишьна 8%. В свою очередь предложение новостроек класса «эконом-панель»наоборот увеличилось в два раза.
Все это сопровождается сокращением разницы между стоимостьюновостроек разного класса. В настоящий момент стоимость 1 кв. метра в новостройкебизнес-класса на 56% больше чем в новом панельном доме. До кризиса данный дисбаланс составлял 81%. При этом именно сегмент панельных новостроек пережил кризислучше, чем новое жилье бизнес-класса.
На фоне сокращения предложения дешевого и нового жилья,в городе отмечается рост ипотечных сделок. В ушедшем году до 30% жилья было приобретено при помощи ипотечного кредитования. В 2009 году данное значение не превышало 20-25%. Вместе с тем объемы ипотечного кредитования все еще далеки от докризисного уровня. Тогда в Новосибирске посредством ипотеки покупалось 40-45% всего жилья. Средняя процентная ставка ипотечного кредитования сократилась за год в городе с 14.3% до 12.8%. Средний срок кредитованиятак же уменьшился с 16.7 до 14.8 лет. При этом если в начале 2010 года горожане в большинстве своем брали ипотечные кредиты при поддержке губернаторской программы, то во втором полугодии новосибирцы все чаще стали пользоваться стандартными ипотечными программами рассчитывая на свои средства. Вместе с тем, не смотря на рост спроса показатели последнего еще не достигли докризисных значений.
Цены
В 2010 году депрессивная колебательная стабилизация цен сменилась на рынке недвижимости Новосибирска стадией восстановления. Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимостиза 11 месяцев 2010 годаувеличилась на 8.2%до средних 49.9 тыс. руб. за кв. метр. С учетом официального показателя инфляции в размере 5.2% цены выросли всего на 3%.
Вместе с тем значительного колебания цен на первичном рынке жилья Новосибирска не произошло. Незначительный спад цен втретьем квартале 2010 года был компенсирован 2.6% ростом в четвертом триместре. Благодаря этому средняя стоимость нового жилья вгороде составила 36 тыс. рублей.
На фоне общей стабильности цен снизилась и разница стоимость новостроек на разных стадиях строительства. Так до кризиса разница стоимости жилья на стадии фундамента и на стадии сдачи составляла 36%. В конце 2010 года данный показатель не превышал6%.
В целом же прогнозы озвученные большинством риэлторов о сильном росте стоимости жилья не сбылись. В настоящий момент средний уровень цен фактически соответствует данным 2005 года.В целом же разброс стоимости 1 кв. метра жилья в однокомнатных квартирах составлял на 23 января 2011 года 600-7800 рублей. «Квадрат» в двух и трехкомнатных квартирах оценивался в 870-15000 и 850-25000 руб. соответственно. При этом наиболее дешевая однокомнатная квартира реализовывалась в Кировском районе города за 600 тыс. руб. Самаядорогая двухкомнатнаяквартира реализовывалась за 7 млн. 800 тыс. рублей в Железнодорожном районе города. Наиболее дорогая трехкомнатная квартира продавалась в Центральном районе Новосибирска за 25 млн. рублей.
Стоимость аренды комнат в Новосибирске колеблется от 100до 12 тыс. рублей. При этом аренда однокомнатной квартиры обойдется от 900 до35 тыс. рублей. Вместе с тем аренда двухкомнатных квартир стоит от 1600 до 25 тыс. рублей в месяц.
Строительство
В 2010 году в Новосибирске было введено в эксплуатацию 1 млн. 17 тыс. кв. метров жилья. Из них102699 кв. метров или 475 домов пришлось на индивидуальное строительство. Еще 16.79 тыс. кв. метров или 11 домов составили малоэтажную жилую застройку. 897549 кв. метров или 103 дома пришлось на многоэтажную жилую застройку. При этом больше всего многоэтажек было возведено в Октябрьском районе, где построили 22 дома общей площадью в 256062 кв. метра. На этом фоне 34% новостроек пришлось на кирпичные дома. 30% составили панельные многоэтажки. На монолитные и сборномонолитныедомасоставили 19 и 17% от общего объема строительства. При этом общее количество квартир во всех типах домов достигло 14477. Из них 47% пришлось на однокомнатные квартиры, 32% составили двухкомнатные. Еще 18% и 2% пришлось на трехкомнатные и четырехкомнатные апартаменты. Пятикомнатные квартиры и квартиры еще большей площади составили лишь 1% от общего жилого фонда. Вместе с тем лишь 3544 квартиры было сдано строителями под ключ.
По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» сравнительная структура строящихся домов по стадиям строительства на декабрь 2010 года выглядела следующим образом.
Вместе с тем крупнейшими районами застройки в городе являются жилой микрорайон «Прибрежный» в Железнодорожном районе. Здесь площадь застраиваемой территории составляет 3.8 га, а общая площадь жилого фонда 110 тыс. кв. метров. Помимо этого 26 га застраивается на ул. Кавалерийской. Здесь общая площадь новостроек составит 230 тыс. кв. метров. Комплексная застройка ведется на ул. Кирова в Октябрьском районе. В данном случае на 9.8 га планируется построить 175 тыс. кв. метров жилья. Крупнымжилищнымпроектомявляетсярайон Ключ-Камышинский, где на площади 164 га, будет построено 2 млн. кв. метров жилья. Еще 525 тыс. кв. метров жилой недвижимости построят на 57 га в жилом районе Плющихинский в Восточной части Октябрьского района.
Прогнозы
Прогнозы на ближайшее будущее новосибирского рынка недвижимости строятся на основе восстановления последнего. В данной ситуации спрос в первую очередь возрастет на однокомнатные и двухкомнатныеквартиры вблизи линий метро. Затем покупатели обратят внимание на небольшие квартиры в спальных районах, после чего фаворитами спроса станут крупногабаритные квартиры вблизи станций метро. При этом доминировать в общей структуре спроса будут по-прежнему квартиры эконом-класса. Вследствие ограниченности предложения данного жилья, особенно востребованными станут услуги риэлторов.
Все это будет сопровождаться продолжающимся ростом стоимости квартир в 2011. Однако повышение самих цен будет незначительным вследствие медленного восстановления всей российской экономики.Согласно прогнозам стоимость жилья в Новосибирске увеличится в текущем году на 10-12% до 55-56 тыс. рублей. Вместе с тем в 2012 году малые объемы строительства и дефицит новостроек могут ускорить рост цен.
