Курортная недвижимость Алтая находится в стадии становления

Рынок курортной недвижимости Алтая настолько же не сформирован насколько и привлекателен. В регионе имеются отличные предпосылки для развития рекреационных курортов и зеленого туризма. Однако низкая платежеспособность местного населения и слабая транспортная доступность региона сдерживают реализацию проектов комплексного освоения территории.

Т.е. не смотря на то, что больше половины строящегося жилья является на Алтае малоэтажным,организованных коттеджных поселков вблизи курортов- лишь единицы. Практически все частные дома возводятся населением либо в уже существующих населенных пунктах либо на земельных участках без подряда на территориях, отведенных под ИЖС.

Подобная неорганизованность рынка помимо низкого качества недвижимости и малой информационной прозрачностисоздает и еще одну проблему – неоднородность и экономическую необоснованность цен. Особенно отчетливо это видно вблизи наиболее раскрученных курортов Алтая, где стоимость на идентичные объекты недвижимости может отличаться фактически вдвое.

Цены

Разброс цен на дома на крупнейших курортах Республики Алтайрегиона выглядит следующим образом.

Как видим дороже всего жилая недвижимость стоит в районе Белокурихи. Здесь же отмечено и максимальное количество качественных домов возведенных из современных строительных материалов. В свою очередь средняя стоимость краткосрочной аренды составляет 300-400 руб. в день. При долгосрочной аренде дом можно снять в среднем за 3 тыс. руб. в месяц.

На этом фоне стоимость земельных участков в отдаленных участках Алтая начинается от 100тыс. рублей. При этом аренда таких наделов, располагающихся, как правило, в глубине тайги обходится от 10 тыс. руб. в год. Максимальная стоимость земельных наделов достигает 18-20 млн. рублей. Как и в случае с жилой недвижимостью наиболее дорогие земельные участки располагаются в Белокурихе. В данном случае разброс цен в зависимости от размера и местоположения участка составляет от 100 тыс. до 18 млн. В Чемале цены на земельные участки колеблются в пределах 75 тыс. -5.5 млн. рублей. В Усть-Коксе 50 тыс. - 5.9 млн. рублей.

Инвестиционная активность и доходность недвижимости

Благодаря государству, стимулирующемуразвитие местных курортов на законодательном уровне и посредством реализации инфраструктурных проектов,частные инвесторы постепенно втягиваются в развитие рынка загородной недвижимости вблизи рекреационных площадок региона. Средний размер вложений не велик и составляет от 1 до 3 млн. рублей. За счет данных средств, как правило, приобретается крупный участок земли (50-100 соток) который затем застраивается деревянными гостевыми домиками, стоящими от 40 тыс. (без удобств) до 200 тыс. рублей (с удобствами). В дальнейшем данная недвижимость сдается по 300-400 руб. за объект в день. За сезон предприниматель способен заработать около 30-40 тыс. руб., что позволяет говорить о средней доходности в размере 20% в год без учета стоимости земельного участка. Последний при минимальной стоимости земли от 5 тыс. за сотку способен удлинить окупаемость гостевых домов как минимум еще на 2 года. Это приблизительно опускает доходность подобных проектов до 15% или 7 лет.

Спрос

Особенности курортной недвижимости Алтая заключается в том, что она как правило, ориентирована на приезжих. Обуславливается это слабой платежеспособностью местного населения. Так, например даже в таком крупном городе как Барнаул лишь 1-2% горожан могут позволить себе покупку загородного дома при уже имеющейся квартире.

На этом фоне приток потенциальных клиентов из других российских регионов крайне ограничен вследствие удаленности Алтая и высокой стоимости трафика. В складывающейся ситуации приобретают жилье в регионе лишь истинные ценители местного потенциала или же представители творческой интеллигенции, нуждающиеся в особых условиях для продуктивной работы. Например, село Аскат уже сейчас фактически полностью заселено художниками, писателями и т.д.

Между тем основным фактором определяющим покупку продолжает оставаться стоимость жилого дома. С учетом того, что дома в организованных поселках стоят дороже, чем на рынке загородной недвижимости в целом подавляющее количество покупателей предпочитают приобретать недвижимость у частников в неорганизованных жилых поселках. Т.е. речь идет о покупке домов низшего ценового сегмента или же домов эконом-класса. Предложения обоих видов предусматривает разброс цен от 600 тыс. 5 млн. рублей.При этом покупки на первичном рынке недвижимости крайне малы, что обуславливает и минимальный спрос на земельные участки под строительство. Исключение составляют лишь наиболее состоятельные граждане покупающие наделы с хорошими видовыми характеристиками и возводящие на них дома бизнес-класса стоимостью от 5 до 20 млн. рублей.

Предложение

Большая часть предложения жилой загородной недвижимости представлена объектами на вторичном рынке. При этом на первичном рынке недвижимости экспонируется лишь несколько организованных коттеджных поселков, чье строительство уже ведется либо лишь планируется. Речь идет о поселке «Катунский», расположенномна правом берегу реки Катунь в 1 км от села Узнезя, в сторону села Чемал. Помимо этого покупателям предлагаются дома в поселке «Барантал» практически сливающемся с поселком Чемал. Так же на рынок выведен поселок «Заречье», расположенный на территории Чепошского муниципального образования в 18 км. от поселка Чемал. Цены в данных поселках публично не оглашаются и являются темой отдельного обсуждения. Как правило, вблизи немногих организованных поселков располагаются многочисленные туристические базы и курорты. Сами же населенные пункты ориентированы исключительно на отдыхающих, так как вблизи их не расположено сколь либо существенных населенных пунктов и не сформирован рынок труда.

Совсем иным является предложение на вторичном рынке недвижимости в уже существующих населенных пунктах. Как правило, данная недвижимость представлена объектами эконом-класса и низкокачественными домами советской постройки. Элитной недвижимости в регионе нет как таковой. А объекты бизнес-класса вследствие дефицита предложения явно переоценены.

Прогноз

Массовое развитие организованной коттеджной застройки возможно на Алтае лишь по мере реализации крупныхпроектов туристско-рекреационного типа. Речь идет о проекте «Каракольские озера» в Чемальском районе, спортивном курорте в Майминском районе, семейном курорте Алтайская долина, горнолыжном курорте «Манжерок» у горы Синюха и т.д. Помимо этого в регионе должны быть реализованы крупные инфраструктурные проекты подобные строительству газопровода соединяющего Горно-Алтайск с Чемалом.

По мере выполнения двух этих условий в регионе будут реализовываться проекты загородной жилой недвижимости ориентированной на постоянное или временное проживание отдыхающих.

Все это будет сопровождаться ростом цен и спроса. Однако оба эти показателя существенно смогут вырасти лишь по факту массового интереса к региону жителей «богатых» регионов РФ и иностранцев.

В целом же развитие рынка курортной недвижимости Алтая сейчас в большей степени зависит от экономических и законодательных усилий государства, а так же желанием представителей частного бизнеса вкладывать средства в РФ.