РОСРИЭЛТ

Курортная недвижимость Алтая находится в стадии становления

26.09.2011

Рынок курортной недвижимости Алтая настолько же не сформирован насколько и привлекателен. В регионе имеются отличные предпосылки для развития рекреационных курортов и зеленого туризма. Однако низкая платежеспособность местного населения и слабая транспортная доступность региона сдерживают реализацию проектов комплексного освоения территории.

Т.е. не смотря на то, что больше половины строящегося жилья является на Алтае малоэтажным, организованных коттеджных поселков вблизи курортов - лишь единицы. Практически все частные дома возводятся населением либо в уже существующих населенных пунктах либо на земельных участках без подряда на территориях, отведенных под ИЖС.

Подобная неорганизованность рынка помимо низкого качества недвижимости и малой информационной прозрачности создает и еще одну проблему – неоднородность и экономическую необоснованность цен. Особенно отчетливо это видно вблизи наиболее раскрученных курортов Алтая, где стоимость на идентичные объекты недвижимости может отличаться фактически вдвое.

Цены

Разброс цен на дома на крупнейших курортах Республики Алтайрегиона выглядит следующим образом.

Разброс цен на дома на крупнейших курортах Республики Алтай

Как видим дороже всего жилая недвижимость стоит в районе Белокурихи. Здесь же отмечено и максимальное количество качественных домов возведенных из современных строительных материалов. В свою очередь средняя стоимость краткосрочной аренды составляет 300-400 руб. в день. При долгосрочной аренде дом можно снять в среднем за 3 тыс. руб. в месяц.

На этом фоне стоимость земельных участков в отдаленных участках Алтая начинается от 100 тыс. рублей. При этом аренда таких наделов, располагающихся, как правило, в глубине тайги обходится от 10 тыс. руб. в год. Максимальная стоимость земельных наделов достигает 18-20 млн. рублей. Как и в случае с жилой недвижимостью наиболее дорогие земельные участки располагаются в Белокурихе. В данном случае разброс цен в зависимости от размера и местоположения участка составляет от 100 тыс. до 18 млн. В Чемале цены на земельные участки колеблются в пределах 75 тыс. -5.5 млн. рублей. В Усть-Коксе 50 тыс. - 5.9 млн. рублей.

Инвестиционная активность и доходность недвижимости

Благодаря государству, стимулирующему развитие местных курортов на законодательном уровне и посредством реализации инфраструктурных проектов, частные инвесторы постепенно втягиваются в развитие рынка загородной недвижимости вблизи рекреационных площадок региона. Средний размер вложений не велик и составляет от 1 до 3 млн. рублей. За счет данных средств, как правило, приобретается крупный участок земли (50-100 соток) который затем застраивается деревянными гостевыми домиками, стоящими от 40 тыс. (без удобств) до 200 тыс. рублей (с удобствами). В дальнейшем данная недвижимость сдается по 300-400 руб. за объект в день. За сезон предприниматель способен заработать около 30-40 тыс. руб., что позволяет говорить о средней доходности в размере 20% в год без учета стоимости земельного участка. Последний при минимальной стоимости земли от 5 тыс. за сотку способен удлинить окупаемость гостевых домов как минимум еще на 2 года. Это приблизительно опускает доходность подобных проектов до 15% или 7 лет.

Спрос

Особенности курортной недвижимости Алтая заключается в том, что она как правило, ориентирована на приезжих. Обуславливается это слабой платежеспособностью местного населения. Так, например даже в таком крупном городе как Барнаул лишь 1-2% горожан могут позволить себе покупку загородного дома при уже имеющейся квартире.

На этом фоне приток потенциальных клиентов из других российских регионов крайне ограничен вследствие удаленности Алтая и высокой стоимости трафика. В складывающейся ситуации приобретают жилье в регионе лишь истинные ценители местного потенциала или же представители творческой интеллигенции, нуждающиеся в особых условиях для продуктивной работы. Например, село Аскат уже сейчас фактически полностью заселено художниками, писателями и т.д.

Между тем основным фактором определяющим покупку продолжает оставаться стоимость жилого дома. С учетом того, что дома в организованных поселках стоят дороже, чем на рынке загородной недвижимости в целом подавляющее количество покупателей предпочитают приобретать недвижимость у частников в неорганизованных жилых поселках. Т.е. речь идет о покупке домов низшего ценового сегмента или же домов эконом-класса. Предложения обоих видов предусматривает разброс цен от 600 тыс. 5 млн. рублей. При этом покупки на первичном рынке недвижимости крайне малы, что обуславливает и минимальный спрос на земельные участки под строительство. Исключение составляют лишь наиболее состоятельные граждане покупающие наделы с хорошими видовыми характеристиками и возводящие на них дома бизнес-класса стоимостью от 5 до 20 млн. рублей.

Предложение

Большая часть предложения жилой загородной недвижимости представлена объектами на вторичном рынке. При этом на первичном рынке недвижимости экспонируется лишь несколько организованных коттеджных поселков, чье строительство уже ведется либо лишь планируется. Речь идет о поселке «Катунский», расположенном на правом берегу реки Катунь в 1 км от села Узнезя, в сторону села Чемал. Помимо этого покупателям предлагаются дома в поселке «Барантал» практически сливающемся с поселком Чемал. Так же на рынок выведен поселок «Заречье», расположенный на территории Чепошского муниципального образования в 18 км. от поселка Чемал. Цены в данных поселках публично не оглашаются и являются темой отдельного обсуждения. Как правило, вблизи немногих организованных поселков располагаются многочисленные туристические базы и курорты. Сами же населенные пункты ориентированы исключительно на отдыхающих, так как вблизи их не расположено сколь либо существенных населенных пунктов и не сформирован рынок труда.

Совсем иным является предложение на вторичном рынке недвижимости в уже существующих населенных пунктах. Как правило, данная недвижимость представлена объектами эконом-класса и низкокачественными домами советской постройки. Элитной недвижимости в регионе нет как таковой. А объекты бизнес-класса вследствие дефицита предложения явно переоценены.

Прогноз

Массовое развитие организованной коттеджной застройки возможно на Алтае лишь по мере реализации крупных проектов туристско-рекреационного типа. Речь идет о проекте «Каракольские озера» в Чемальском районе, спортивном курорте в Майминском районе, семейном курорте Алтайская долина, горнолыжном курорте «Манжерок» у горы Синюха и т.д. Помимо этого в регионе должны быть реализованы крупные инфраструктурные проекты подобные строительству газопровода соединяющего Горно-Алтайск с Чемалом.

По мере выполнения двух этих условий в регионе будут реализовываться проекты загородной жилой недвижимости ориентированной на постоянное или временное проживание отдыхающих.

Все это будет сопровождаться ростом цен и спроса. Однако оба эти показателя существенно смогут вырасти лишь по факту массового интереса к региону жителей «богатых» регионов РФ и иностранцев.

В целом же развитие рынка курортной недвижимости Алтая сейчас в большей степени зависит от экономических и законодательных усилий государства, а так же желанием представителей частного бизнеса вкладывать средства в РФ.

Кулюк Павел

Просмотров: 71 | ID: 170



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Мурзиева Гульмира Бисенгалиевна, ген. директор ООО Риэлт-Лидер: «По сравнению с 2007-2008 гг. процентов на 20 увеличилось количество покупок жителями других регионов недвижимости в Республике Алтай»

Цены на земельные участки в Горном Алтае по сравнению с 2007-2008 гг. упали в среднем в 4 раза. По сравнению с началом прошлого 2015 года в среднем цены снизились в 1,3 раза. Цены на жилые дома по сравнению с 2007-2008 гг. упали в среднем в 2-2,5 раза. А по сравнению с началом прошлого 2015 года – в 1,5-1,7 раза.

Иванова Ирина Евгеньевна, руководитель агентства недвижимости «Земля Алтая»: «На Алтае из объектов туристической инфраструктуры на рынке присутствуют туристические базы стоимостью от 2 до 100 млн. рублей»

Среди покупателей недвижимости преобладают жители Сибирского региона, но в последнее время растет процент покупателей из Центральных регионов России (Москва, Санкт-Петербург) и иностранных граждан. Перспективы развития Чемальского района еще не достаточно оценены покупателями и спрос на наши объекты недвижимости, несомненно, будет расти.

В Республике Алтай главным ценообразующим фактором недвижимости является ее способность удовлетворять рекреационные потребности населения

Стоимость индивидуальных жилых домов на Алтае колеблется от 350 тыс. до 40 млн. руб. При этом цена одного квадратного метра жилья варьируется от 12500 до 66660 руб. Стоимость участков для индивидуальной жилищной застройки колеблется от 125 тыс. до 14 млн. руб. При этом стоимость отдельной сотки земли колеблется от 10 до 233 тыс. руб. Стоимость гостиниц и турбаз в Республике Алтай варьируется от 4,5 млн. до 17,8 млн. руб.

В Республике Алтай с января по сентябрь 2015 года построили 1336 квартир

Значительная часть построенных квартир представлена в каталоге новостроек Республики Алтай на портале Росриэлт. Стоимость размещенного там жилья начинается от 45 тыс.руб. за кв.м. Это значительно меньше, чем средняя общенациональная стоимость новых квартир в России. Таковая по итогам октября 2015 года составила 55 085 руб. за кв.м.

В Горно-Алтайске жилищное строительство подкрепляется приростом населения

Cредняя стоимость новых квартир в Горно-Алтайске увеличилась за 2013 год с 37 до 41 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения средняя на начало 2014 года общенациональная стоимость новых квартир составила в России 46 595 руб. за кв.м. Причем за прошедший год цены в данном сегменте наоборот снизились на 1,57%.

Недвижимость Горно-Алтайска. Удержатся ли цены на достигнутом уровне

В целом, республиканское правительство считает ушедший год успешным в плане капитального жилищного строительства. Уже подсчитано, что темпы роста по отношению к 2012 году составили 164,2% . В абсолютных значениях это выражается в следующих цифрах. Всего, за счёт различных источников финансирования введено в эксплуатацию 1070 жилых зданий в которых находятся 1710 квартир общей площадью 107,7 тысяч квадратных метров. Доля индивидуальных застройщиков составляет 72,9% - это 1042 дома.

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.


Квартира в Красноярске

1ком., 44 кв.м., Кировский район, Академика Вавилова ул.

Жилой дом в Выборгском районе Ленинградской области

35 кв.м., 19 сот., Подберезье (посёлок)

Жилой дом в Краснодаре

120 кв.м., 2 сот., поселок Краснодарский

Квартира в Сочи

2ком., 65 кв.м., Светлана, Черноморская ул.

Квартира в Иркутске

1ком., 60 кв.м., Октябрьский район, Верхняя Набережная ул.