Уральские эксперты: «Чтобы не работать в минус, владельцы офисов сдают площади за оплату коммунальных платежей»

В офисных центрах Екатеринбурга продолжает падать стоимость аренды. С конца прошлого года арендные ставки в деловых центрах города в зависимости от класса, снизились от 15 до 40%. При этом, несмотря на снижение арендных ставок, количество пустующих площадей в городе продолжает расти. Это вынуждает девелоперов перепрофилировать свои объекты или сдавать их в наем за оплату коммунальных услуг.

По словам генерального директора ГК «Оборонснабсбыт» Игоря Суханова, сегмент офисной недвижимости, в отличие от торговой и складской, первым попадает под удар во время кризиса. Усугубляется это тем, что в Екатеринбурге существует переизбыток предложения аренды и продажи офисных площадей. Оба этих фактора уменьшают и без того невысокую инвестиционную привлекательность офисной недвижимости, доходность которой одна из самых низких в иерархии рентабельности коммерческой недвижимости.

«На рынке офисной недвижимости сложилась очень сложная ситуация, и она обостряется с каждым месяцем. Средняя арендная ставка серьезно упала. Если офис класса «А» сдается по 1200 рублей за «квадрат», то это хорошо. Офисы класса «В» арендуют в среднем за 700-800 рублей за квадратный метр. Но и это не останавливает клиентов от сокращения арендуемых площадей или от того, чтобы вовсе покинуть их. Это привело к значительному увеличению вакантных площадей в последние несколько месяцев. Те же, кто арендует большие площади, добиваются льготных условий. И арендодатель вынужден идти навстречу, чтобы удержать клиентов и, если не получать прибыли, то хотя бы компенсировать убытки. Например, в Прибалтике есть такие офисные объекты, в которых арендаторы оплачивают только коммунальные платежи. Не исключаю такой возможности и у нас», — говорит Игорь Суханов.

По словам аналитика «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, схожие с Прибалтикой предложения есть и на рынке Екатеринбурга:

«Рынок офисных центров в столице Урала разноплановый, и от объекта к объекту ситуация варьируется. В деловых центрах со сложившимся пулом арендаторов путем переговоров происходят корректировки ставок. В объектах, где высока доля частных инвесторов и много вакантных площадей, бывают и не совсем свойственные нашему рынку предложения. Например, арендатор выполняет отделку офиса и за это в течение года оплачивает только коммунальные услуги».

Слова экспертов подтверждает и генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. По мнению аналитика, наиболее тяжело сегодня приходится офисным центрам наиболее развитых по площадям классов «В» и «С». В этих сегментах конкуренция наиболее острая. При этом тяжелее пришлось собственникам бизнес-центров «В»-класса, поскольку значительное количество этих объектов введено относительно недавно и еще не успело окупиться, а платить по кредитам нужно. С большим количеством вакантных площадей в объекте сделать это достаточно тяжело. В связи с этим некоторые новые офисники открываются практически пустыми и готовы заселять арендаторов в первые периоды даже только за коммуналку.

Еще одним способом избежать убытков для владельцев офисной недвижимости, считает Игорь Суханов, является перепрофилирование объекта, например, в апартаменты или превращение его из офисного центра в многофункциональный комплекс:

«Многие из недавно построенных офисных объектов планировались несколько лет назад, до или сразу после кризиса 2008-2009 годов, когда строили радужные прогнозы развития сегмента офисной недвижимости. Поэтому, многие из того, что мы имеем сейчас — несбывшиеся завышенные ожидания инвесторов и девелоперов. Есть несколько примеров таких несбывшихся ожиданий, когда бизнес-центр класса «А» превращается в коктейль из гостиниц, проданных в нарезку офисов, заведений общепита, салонов красоты и многого другого».

По данным Уральской палаты недвижимости, уровень вакантных площадей в классе «А» за квартал увеличился на 1% и составляет 21%. В «В+» пустует 5%. Тогда как по итогам первого квартала этот показатель был на уровне 12%. Такое резкое изменение связано с тем, что во втором квартале текущего года часть площадей была перенесена в более низкий качественный сегмент. В классе «В» объем вакантных площадей составляет 19%.