Миллиард уже не сумма
При сравнительно слабой оборачиваемости капитала приток денежной массы содействует приросту общего объема инвестиций в планетарном масштабе. Причем хронический дефицит предложения на наиболее востребованных частях локальных национальных рынков вынуждает капитал интернационализироваться, растекаясь по миру. Это выражается в постоянно растущей доле международных вложений в развитых странах. Так общий объем инвестиций в мировую недвижимость с 200 млрд USD в 2009 году увеличился до 704 млрд USD в 2015 году. За этот же период доля международных инвестиций выросла с 40 до 45 %. В ближайшие четыре года данные тренды продолжатся. К 2020 году общий объем инвестиций в мировую недвижимость достигнет 1 трлн USD, а доля международных инвестиций поднимется до 50 %.
Одновременно с горизонтальным движением рынок двигается и по вертикали, приращивая инвестиции. На нем постоянно увеличивается как численность мега сделок, так и их максимальная цена. Виной тому увеличивающаяся стоимость продажи недвижимости, также как и растущая глобализация экономики, что ставит под сомнение экономическую целесообразность активов не встроенных в международный характер экономики. Специфика ее такова, что наименее эффективными оказываются небольшие активы с несовершенной системой управления и продвижения. Бизнес укрупняется во всех сегментах экономики, что приводит к возникновению гигантских торговых, гостиничных сетей, а также крупных кварталов офисной застройки с небоскребами. Когда доходность недвижимости последовательно снижается, инвесторы вынуждены оптимизировать вложения, выбирая наиболее эффективные объекты.
Супер сделки
Подавляющее количество мега сделок является следствием высокого потенциала того или иного рынка недвижимости, что возводит их в разряд системного явления, а не исключения из правил. Ведь наибольшее количество супер транзакций заключается на рынках с максимальным объемом инвестиций. При этом сами супер сделки последовательно заключаются ограниченным кругом наиболее влиятельных игроков. Это свидетельствует о реализации специальных инвестиционных стратегий, от которых все больше зависит мировой рынок недвижимости. Ведь доля супер сделок, в общем объеме инвестиций последовательно растет. Сами супер сделки заключаются либо с основными классами активов (офисная и торговая), либо с альтернативными классами активов (гостиницы, склады). Особенность приобретения последних заключается в том, что их в основном приобретают при максимальном снижении цены в период спада рынка. В то время как ключевые классы активов покупают во время стабильной ситуации на рынке.
- В 2015 году на международном рынке недвижимости было заключено 25 сделок стоимостью свыше 1 млрд USD. Суммарная стоимость данных транзакций составила 44,23 млрд USD или почти 11 % от общего объема инвестиций в недвижимость.
- Для сравнения в 2014 году на рынке было заключено 22 крупных сделки, на которые пришлось чуть менее 10 % от общего объема вложений.
- В 2013 году на мировом рынке недвижимости было проведено лишь 13 супер-сделок, чей вклад в общий объем инвестиций составил менее 5 %. В числе игроков регулярно заключавших в данные годы супер-сделки значатся The Blackstone Group – 5 сделок, Marriott International – 3 сделки, Norwegian Government Pension Fund и Global Logistic Properties – по 2 сделки. На эти четыре компании пришлось 20 % или 12 из 60 крупнейших сделок за последние три года.
В 2015 году цена отдельно взятых сделок варьировалась от 1,014 до 6 млрд USD. Наиболее дорогой сделкой стала покупка The Blackstone Group 17 гостиниц компании Strategic Hotels & Resorts. Данные гостиницы располагаются в различных городах США. Эта сделка оказалась наиболее дорогой в сегменте гостиничной недвижимости США с 2007 года. Помимо этого данная транзакция оказалась самой значительной на мировом рынке недвижимости с 2011 года. Тогда компания Blackstone приобрела в США за 9 млрд USD 585 торговых центров общей площадью в 8,5 млн кв. м. Продавцом объектов выступила фирма Centro Properties Group. Во втором квартале 2016 года в США будет завершена очередная рекордная сделка. Ее стоимость составит 12,2 млрд USD. Именно за столько компания Marriott International приобретет активы гостиничной компании Starwood Hotels & Resorts.
За последние пять лет две из трех крупнейших сделок пришлось на гостиничную недвижимость. Таковая в 2015 году так же лидировала по количеству заключенных мега-транзакций. 11 из 25 сделок миллиард + пришлось на гостиницы. На втором месте по значимости находилась офисная недвижимость, вобравшая 10 сделок. По 2 супер транзакции пришлось на объекты смешанной и торговой недвижимости.
По количеству крупных сделок лидировала недвижимость в США. На них пришлось 9 из 25 транзакций. На втором месте находился Китай, обеспечивший 4 сделки. Тройку лидеров замкнули Франция и Великобритания, обеспечившие по 2 супер сделки. Еще по одной сделки пришлось на Нидерланды, Австралию, Гонконг, Японию и Италию. Еще две сделки предусматривали приобретение недвижимости в различных странах. В целом же позиции стран в рейтинге крупнейших сделок соответствует их месту в общем объеме инвестиций.
- Так лидировавшие по численности мега сделок США доминировали и по общему объему инвестиций. За 2015 год рынок недвижимости страны привлек 357,722 млрд USD инвестиций без учета вложений в квартиры. Это стало наибольшим значением среди всех стран мира.
- На втором месте по значимости находился Китай, вобравший 296,497 млрд USD инвестиций.
- Великобритания заняла третье место, обеспечив 105,154 млрд USD вложений.
В целом же большая часть мега сделок относится к портфельным инвестициям и осуществляются в рамках слияний или расширения бизнеса крупных игроков. Мега сделки не заключаются при переходе в новый сегмент недвижимости или рынок, что делает профессионализм участников краеугольным камнем при данных транзакциях. При этом супер сделки заключаются на сформировавшихся и стабильных рынках недвижимости, что свидетельствует о доминировании безопасности над прибылью от инвестиций. Так же примечательно то, что супер сделки могут быть заключены лишь на рынке коммерческой недвижимости, так как сегмент жилья просто не сформировал собственников способных реализовать активы стоимостью в миллиард долларов и более.
Среди всех активов доступных для заключения супер-сделок наибольшей доходностью характеризуются гостиницы. Их пиковые ставки капитализации в ЕС и США составляли в конце 2015 года соответственно 8,75 % и 7,6 %. В это же время начальный уровень ставок равнялся соответственно 4,5 % и 6,5 %. Для сравнения средняя доходность офисной недвижимости в Европе составляла 4,9 %. В США данный тип недвижимости генерировал доход в размере 3,9 %. Доходность складской недвижимости составляла в Европе и США соответственно 6,69 % и 5,75 %.
С учетом того, что безопасность является основополагающим фактором заключения сделок, указанная доходность является максимально доступной для мега-инвесторов. Все остальные типы активов если и характеризуются большей доходностью, то отличаются большими рисками или стоят слишком мало, чтобы стать частью супер транзакций. К особенности таковых можно также отнести длительность оформления, которое в среднем занимает около года. Как правило, мега сделки предусматривают реализацию крупных объектов недвижимости сложных в управлении. Сбой в нем может привести к снижению доходности. Чтобы избежать этого объекты зачастую остаются под управлением прежних владельцев или эксплуатационных компаний. Это позволяет снизить вероятность различных сбоев. Столь высокое внимание к приобретаемой недвижимости свойственно лишь для мега сделок.
Прогнозы
Прогнозируемый прирост инвестиций и доли международных вложений обуславливает увеличение численности и стоимости супер транзакций. В 2016 году максимальная цена сделок с недвижимостью перешагнет 10 млрд USD, а общая численность супер транзакций вплотную приблизится к 30. Структура спроса изменится, но не значительно. Вероятнее всего доминировать в общем количестве сделок будет офисная недвижимость, что обуславливается вымыванием с рынка наиболее привлекательных объектов гостиничной недвижимости. Данный тип займет второе место по объему инвестиций. В это же время торговая недвижимость, как и ранее, замкнет тройку лидеров. В тройку стран с наибольшим количеством мега сделок войдут по убывающей США, Китай и Великобритания. Сроки оформления и условия проведения сделок не изменятся. Этого нельзя сказать о средней доходности приобретаемых активов, которая снизится вследствие растущей стоимости продажи объектов. При этом сокращение ставок капитализации вряд ли превысит в каждом сегменте 0,5 %. Помимо этого расширится клуб компаний заключающих супер транзакции. Произойдет это в рамках готовящихся слияний и продолжающемуся выходу на рынок нового инвестиционного капитала. Участие такового в супер транзакциях по-прежнему останется символом профессионализма его владельцев.
Настоящий аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.
