РОСРИЭЛТ

Миллиард уже не сумма

12.04.2016

Мировой рынок недвижимости находится под давлением постоянно увеличивающегося капитала. Только за 2015 год в недвижимость инвестировали 407 млрд USD, ранее не использовавшихся для этих целей. В 2014 и 2013 годах аналогичные значения составили соответственно 408 и 305 млрд USD. В 2012 году объем новых инвестиций составил 310 млрд USD. В то время как в 2011 году это же значение равнялось 246 млрд. USD.

 

При сравнительно слабой оборачиваемости капитала приток денежной массы содействует приросту общего объема инвестиций в планетарном масштабе. Причем хронический дефицит предложения на наиболее востребованных частях локальных национальных рынков вынуждает капитал интернационализироваться, растекаясь по миру. Это выражается в постоянно растущей доле международных вложений в развитых странах. Так общий объем инвестиций в мировую недвижимость с 200 млрд USD в 2009 году увеличился до 704 млрд USD в 2015 году. За этот же период доля международных инвестиций выросла с 40 до 45 %. В ближайшие четыре года данные тренды продолжатся. К 2020 году общий объем инвестиций в мировую недвижимость достигнет 1 трлн USD, а доля международных инвестиций поднимется до 50 %.

 

Одновременно с горизонтальным движением рынок двигается и по вертикали, приращивая инвестиции. На нем постоянно увеличивается как численность мега сделок, так и их максимальная цена. Виной тому увеличивающаяся стоимость продажи недвижимости, также как и растущая глобализация экономики, что ставит под сомнение экономическую целесообразность активов не встроенных в международный характер экономики. Специфика ее такова, что наименее эффективными оказываются небольшие активы с несовершенной системой управления и продвижения. Бизнес укрупняется во всех сегментах экономики, что приводит к возникновению гигантских торговых, гостиничных сетей, а также крупных кварталов офисной застройки с небоскребами. Когда доходность недвижимости последовательно снижается, инвесторы вынуждены оптимизировать вложения, выбирая наиболее эффективные объекты.

 

Супер сделки

Подавляющее количество мега сделок является следствием высокого потенциала того или иного рынка недвижимости, что возводит их в разряд системного явления, а не исключения из правил. Ведь наибольшее количество супер транзакций заключается на рынках с максимальным объемом инвестиций. При этом сами супер сделки последовательно заключаются ограниченным кругом наиболее влиятельных игроков. Это свидетельствует о реализации специальных инвестиционных стратегий, от которых все больше зависит мировой рынок недвижимости. Ведь доля супер сделок, в общем объеме инвестиций последовательно растет. Сами супер сделки заключаются либо с основными классами активов (офисная и торговая), либо с альтернативными классами активов (гостиницы, склады). Особенность приобретения последних заключается в том, что их в основном приобретают при максимальном снижении цены в период спада рынка. В то время как ключевые классы активов покупают во время стабильной ситуации на рынке.

  • В 2015 году на международном рынке недвижимости было заключено 25 сделок стоимостью свыше 1 млрд USD. Суммарная стоимость данных транзакций составила 44,23 млрд USD или почти 11 % от общего объема инвестиций в недвижимость.

  • Для сравнения в 2014 году на рынке было заключено 22 крупных сделки, на которые пришлось чуть менее 10 % от общего объема вложений.

  • В 2013 году на мировом рынке недвижимости было проведено лишь 13 супер-сделок, чей вклад в общий объем инвестиций составил менее 5 %. В числе игроков регулярно заключавших в данные годы супер-сделки значатся The Blackstone Group – 5 сделок, Marriott International – 3 сделки, Norwegian Government Pension Fund и Global Logistic Properties – по 2 сделки. На эти четыре компании пришлось 20 % или 12 из 60 крупнейших сделок за последние три года.

В 2015 году цена отдельно взятых сделок варьировалась от 1,014 до 6 млрд USD. Наиболее дорогой сделкой стала покупка The Blackstone Group 17 гостиниц компании Strategic Hotels & Resorts. Данные гостиницы располагаются в различных городах США. Эта сделка оказалась наиболее дорогой в сегменте гостиничной недвижимости США с 2007 года. Помимо этого данная транзакция оказалась самой значительной на мировом рынке недвижимости с 2011 года. Тогда компания Blackstone приобрела в США за 9 млрд USD 585 торговых центров общей площадью в 8,5 млн кв. м. Продавцом объектов выступила фирма Centro Properties Group. Во втором квартале 2016 года в США будет завершена очередная рекордная сделка. Ее стоимость составит 12,2 млрд USD. Именно за столько компания Marriott International приобретет активы гостиничной компании Starwood Hotels & Resorts.

За последние пять лет две из трех крупнейших сделок пришлось на гостиничную недвижимость. Таковая в 2015 году так же лидировала по количеству заключенных мега-транзакций. 11 из 25 сделок миллиард + пришлось на гостиницы. На втором месте по значимости находилась офисная недвижимость, вобравшая 10 сделок. По 2 супер транзакции пришлось на объекты смешанной и торговой недвижимости.

По количеству крупных сделок лидировала недвижимость в США. На них пришлось 9 из 25 транзакций. На втором месте находился Китай, обеспечивший 4 сделки. Тройку лидеров замкнули Франция и Великобритания, обеспечившие по 2 супер сделки. Еще по одной сделки пришлось на Нидерланды, Австралию, Гонконг, Японию и Италию. Еще две сделки предусматривали приобретение недвижимости в различных странах. В целом же позиции стран в рейтинге крупнейших сделок соответствует их месту в общем объеме инвестиций.

  • Так лидировавшие по численности мега сделок США доминировали и по общему объему инвестиций. За 2015 год рынок недвижимости страны привлек 357,722 млрд USD инвестиций без учета вложений в квартиры. Это стало наибольшим значением среди всех стран мира.

  • На втором месте по значимости находился Китай, вобравший 296,497 млрд USD инвестиций.

  • Великобритания заняла третье место, обеспечив 105,154 млрд USD вложений.

В целом же большая часть мега сделок относится к портфельным инвестициям и осуществляются в рамках слияний или расширения бизнеса крупных игроков. Мега сделки не заключаются при переходе в новый сегмент недвижимости или рынок, что делает профессионализм участников краеугольным камнем при данных транзакциях. При этом супер сделки заключаются на сформировавшихся и стабильных рынках недвижимости, что свидетельствует о доминировании безопасности над прибылью от инвестиций. Так же примечательно то, что супер сделки могут быть заключены лишь на рынке коммерческой недвижимости, так как сегмент жилья просто не сформировал собственников способных реализовать активы стоимостью в миллиард долларов и более.

Среди всех активов доступных для заключения супер-сделок наибольшей доходностью характеризуются гостиницы. Их пиковые ставки капитализации в ЕС и США составляли в конце 2015 года соответственно 8,75 % и 7,6 %. В это же время начальный уровень ставок равнялся соответственно 4,5 % и 6,5 %. Для сравнения средняя доходность офисной недвижимости в Европе составляла 4,9 %. В США данный тип недвижимости генерировал доход в размере 3,9 %. Доходность складской недвижимости составляла в Европе и США соответственно 6,69 % и 5,75 %.

С учетом того, что безопасность является основополагающим фактором заключения сделок, указанная доходность является максимально доступной для мега-инвесторов. Все остальные типы активов если и характеризуются большей доходностью, то отличаются большими рисками или стоят слишком мало, чтобы стать частью супер транзакций. К особенности таковых можно также отнести длительность оформления, которое в среднем занимает около года. Как правило, мега сделки предусматривают реализацию крупных объектов недвижимости сложных в управлении. Сбой в нем может привести к снижению доходности. Чтобы избежать этого объекты зачастую остаются под управлением прежних владельцев или эксплуатационных компаний. Это позволяет снизить вероятность различных сбоев. Столь высокое внимание к приобретаемой недвижимости свойственно лишь для мега сделок.

Прогнозы

Прогнозируемый прирост инвестиций и доли международных вложений обуславливает увеличение численности и стоимости супер транзакций. В 2016 году максимальная цена сделок с недвижимостью перешагнет 10 млрд USD, а общая численность супер транзакций вплотную приблизится к 30. Структура спроса изменится, но не значительно. Вероятнее всего доминировать в общем количестве сделок будет офисная недвижимость, что обуславливается вымыванием с рынка наиболее привлекательных объектов гостиничной недвижимости. Данный тип займет второе место по объему инвестиций. В это же время торговая недвижимость, как и ранее, замкнет тройку лидеров. В тройку стран с наибольшим количеством мега сделок войдут по убывающей США, Китай и Великобритания. Сроки оформления и условия проведения сделок не изменятся. Этого нельзя сказать о средней доходности приобретаемых активов, которая снизится вследствие растущей стоимости продажи объектов. При этом сокращение ставок капитализации вряд ли превысит в каждом сегменте 0,5 %. Помимо этого расширится клуб компаний заключающих супер транзакции. Произойдет это в рамках готовящихся слияний и продолжающемуся выходу на рынок нового инвестиционного капитала. Участие такового в супер транзакциях по-прежнему останется символом профессионализма его владельцев.

Настоящий аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.

#Инвестиции в недвижимость

Просмотров: 106 | ID: 1522



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Виза Инвестора EB-5: иммиграционная программа для инвесторов в экономику США

Что такое Виза Инвестора EB5? Иммиграционная Программа США для инвесторов - известная как "EB-5" - является одним из самых эффективных способов для людей со всего мира получить зеленую карту и поселиться для проживания в Соединенных Штатах Америки. После успешного завершения программы инвесторам и членам их семей (супруге и детям, которым еще не исполнился 21 год) предоставляют условный статус резидента Соединенных Штатов, который можно перевести в вид на жительство с последующим получением гражданства.

Как россиянину узаконить недвижимость на Украине

В ряде государств иностранцам обзавестись недвижимостью крайне трудно. Например, в Швейцарии для этого потребуется специальное разрешение властей. Но Украина относится к прямо противоположной категории стран. Здесь, наоборот, законодательство благоприятствует иноземным гражданам в их намерении стать владельцами квартир, домов и иных недвижимых объектов.

В чем главные отличия при владении квартирой или домом в Германии?

Одно из самых больших заблуждений при выборе типа недвижимости в Германии заключается в том, что у клиента складывается устойчивое мнение, что при покупке дома ему не надо будет ничего больше платить. Он читал, что в доме на несколько квартир есть ТСЖ и общая копилка, куда в принудительном порядке взимаются деньги за обслуживание и ремонты.

Пять причин инвестировать в недвижимость Испании

Согласно опросу консалтинговой компании PwC в 2016 году курортная недвижимость Испании (в частности Барселона) вошла в рейтинг 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами.

Инвестирование в недвижимость Стамбула

В Стамбуле, крупнейшем городе Турции, культурном центре страны, цены на недвижимость повышаются ежегодно. Квартира или вилла, купленная сегодня, завтра будет стоить гораздо дороже. Развитая индустрия туризма положительно влияет на динамику рынка и цены на недвижимость в Стамбуле. Этот город, богат историческими памятниками, песчаными пляжами и комфортабельными отелями. Он ежедневно встречает сотни отдыхающих и путешественников, паломников и бизнесменов со всего мира. В покупке или аренде домов, квартир, апартаментов заинтересованы сотни иностранцев. Поэтому цены на недвижимость динамично растут. Инвестиции в строительство жилых зданий стали выгодным вложением средств для европейцев и россиян.

Инвестиции в отели Бенидорма (провинция Аликанте, Испания) - это надежное и прибыльное дело

Заполненность отелей в Бенидорме (провинция Аликанте, Испания) во второй половине сентября составила 94,2%. Точно такой же показатель был достигнут и в первой половине августа. Но если для августовских дней, полноправно занимающих свое место в календаре интенсивного сезона, это – результат, близкий к обычному (хотя и чуть превышающий его), то для финальных двух недель сентября, когда поток отдыхающих начинает снижаться – сюрприз. По наблюдениям экспертов, Коста Бланка является лидером осеннего пляжного туризма в Испании.

По карману ли нынче жилье для самих немцев?

Арендные ставки, как и стоимость жилья в Германии продолжает расти. Это не так страшно, утверждают экономисты – потому что доходы населения растут еще быстрее. При этом учитывая показатели экономики в Германии – темпы её роста, покупательную способность населения, можно с уверенностью утверждать, что в ближайшее время никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость в Германии нет. Более того, из-за притока большого количества мигрантов цены в среднесрочной перспективе продолжат свой активный рост. На этом фоне покупка немецкой недвижимости является наиболее выгодной инвестицией.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САН-РЕМО

Сан-Ремо тихое место для проживания состоявшихся людей. Находясь лишь на четвертом месте по численности населения в Лигурии, Сан-Ремо стабильно входит в тройку небольших городов Италии* с максимальной стоимостью жилой недвижимости. Таковая при средней цене в 3201 евро за кв.м. доступна не многим, что оставляет численность населения городка стабильным в размере 57 тыс. человек. Этого нельзя сказать о количестве отдыхающих в Сан-Ремо. Только в 2015 году его посетило 128 тыс. туристов, что на 6% больше чем годом ранее.

«Porto Budva» - Антикризисное решение

В Черногории на необъятных просторах Адриатического моря множество городов для отдыха туристов и постоянного проживания. Один из самых популярных, который считается центром туризма на Балканах - это город Будва! На побережье этого красивого и современного города можно найти множество различных отелей, апарт-отелей, а также жилых комплексов для временного или постоянного проживания в определенный сезон или круглый год. Но единственным в своем роде по уникальности строения в медитеранском стиле является мульти-комплекс «Porto Budva», который располагается всего в 20 м от моря и 150 м от исторического центра Будвы ( крепости Старого города), на пересечении ул. Медитеранская и Променада - главной пешеходной улицы города проходящей вдоль набережной .

Ольга Акилова, гендиректор «Гранд Милано Студио»: «По сравнению с другими европейскими мегаполисами Милан характеризуется меньшей стоимостью и большей доходностью недвижимости»

2015 год отметился рекордным объемом инвестиций в недвижимость Милана. Всего за год объем вложений составил 4,27 млрд. евро, что на 247% больше чем в 2014 году. Милан вошел в 2015 году в дюжину наиболее привлекательных европейских городов для инвестиций. По данному значению Милан обошел Барселону, Варшаву, Франкфурт, Стокгольм, Стамбул, Париж, Цюрих, Вену, Рим и Москву!