Российский рынок жилья – оборотная сторона медали
Доходность
Средняя доходность качественной квартиры с хорошей локацией на территории Москвы составляет лишь 4.3% в год*. Это является довольно таки средним показателем. Так как разброс данного показателя в международном масштабе колеблется от 1.7% до 10%. Например, минимальным уровнем доходности характеризуется рынок жилой недвижимости столицы Тайваня Тайпея. Владея в данном городе квартирой площадью в 120 кв. метров можно заработать в среднем 1.7% годовых. Максимум из аналогичного жилья можно извлечь в столице Ямайке Кингстоне. Уровень доходности в данном городе составляет 10% от стоимости объекта в год.Примерно столько же приносят качественные и большие квартиры в Кишеневе и Киеве.
Не совсем блестящие показатели московского рынка жилья обуславливаются далеко не самыми плохими факторами.Т.е. наиболее доходное жилье располагается на тех рынках, где на фоне низких реализационных цен отмечаются высокие арендные ставки вызванные дефицитом предложения и большим спросом. Именно благодаря данным причинам еще три года назад несомненным лидером по уровню доходности являлся монгольский Улан-Батор. До этого фактически закрытая страна на тот момент стала активно привлекать зарубежные компании к разработке собственных недр. Хлынувшие в монгольскую столицу высокооплачиваемые менеджеры крупных международных корпораций,столкнулись с отсутствием качественного предложения арендуемого жилья. Как следствие доходность последнего краткосрочно выросла до 14% годовых!
Как видим московский рынок жилой недвижимости, характеризуемый устойчивым предложением и высокой реализационной стоимостью жилья,не позволяет спросу раздуть арендные ставки до такого уровня, при котором квартиры с видом на Кремль лидировали в международном рейтинге доходности. Заканчивая обсуждение последней отметим, что доходность в пределах 10%-14% в год как правило, никогда не заканчивалась для рынков чем то хорошим. За кратким периодом подъема на них следовал ужасающий спад,приносящий инвесторам убытки, куда большие, чем ранее извлеченная прибыль.
Т.е. отсутствие краткосрочной, хотя и высокой доходности позволяет уберечь от краха множество не осведомленных и, как правило, не очень богатых инвесторов, преимущественно теряющих свои средства на спекулятивных рынках столиц развивающихся государств.
Цена
Упомянутая выше высокая стоимость российского жилья трактуется не столь позитивно как отсутствие высокой доходности. Текущая стоимость жилой недвижимости в средней руки областном центре РФ равняется 1000-1100 долларам США. Это вполне сопоставимо с ценами на недвижимость в столице Египта Каире или Иордании – Аммане. В столице Кении Найроби или же Эквадоре Кито стоимость жилья оказывается на 10-20% меньше чем в хорошо известном для россиян Курске. При этом столичная Москва и вовсе оказывается седьмой в мировом рейтинге цен на недвижимость. Дороже чем в российской столице жилье стоит лишь в Монако, Лондоне, Гонконге, Париже, Сингапуре и Женеве. Уровень цен в данных столицах составляет соответственно 53, 20, 19,18,16 и 15 тыс. долларов за кв. метр. Московские расценки для сравнения составляют 13 тыс. долларов за «квадрат» элитки.
Высокая стоимость жилья не только сдерживает опрометчивых спекулянтов, но и препятствует обретению собственного крова рядовыми россиянами. Еще год назад проводилось исследование на эту тему соответствующее исследование. По его результатам копить на жилье россиянам необходимо в течение 311 месяцев. С учетом средней продолжительности жизни наших соотечественников в размере 780 месяцев проживать в своем жилье счастливчикам суждено не более 205 месяцев или трети жизни. Ведь еще 264 месяца придется прожить до того как самостоятельный заработок станет возможным. Речь идет о пребывании в детском саде, школе и институте.
Для сравнения гражданам США копить на жилье нужно лишь 78 месяцев или 8% жизни, чья продолжительность для поборников демократии составляет 960 месяцев.
Сравнительная недоступность российского жилья может быть компенсирована грамотной государственной политикой. Последняя может быть направлена на стимулирование рынка аренды социального жилья и содействию приобретения недвижимости отдельным категориям граждан.В той же Германии более 60% населения проживает в арендуемом жилье, и никто трагедии из этого не делает. Т.е. кажущаяся недоступность не столь уж непреодолима.
Инвестиционные риски
По пятибалльной шкале российский рынок жилой недвижимости имеет двойку по инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе. Обуславливается это несовершенством законодательства, дороговизной ипотеки, низкой прозрачностью рынка, политической нестабильностью, сравнительной слабостью экономики и множеством других факторов. В числе, которых не малую роль играют и коррупция с высокими налогами. На этом фоне стоит отметить, что сегмент коммерческой недвижимости выглядит куда привлекательнее жилья. Однако это как говорится совсем другая история.
Вместе с тем большие инвестиционные риски имеют и оборотную сторону медали. Отечественный рынок жильяфактически закрыт для зарубежного капитала, что делает его спокойной вотчиной для самих россиян.Последние в силу национальной специфики,умеют потрясающим образом адоптироваться к чудовищной по зарубежным нормам российской действительности. Умение «договариваться» позволяет нашим превращать инвестиционные риски в плюсы.
Резюмируя вышеизложенное,стоит отметить, что несовершенство российского рынка жилья продиктовано сугубо спецификой социально-экономического устройства нашей страны. Последняя как и при Иване Грозном продолжает жить по своим внутренним законам и правилам трудно понимаемым за рубежом и порой тяжело объясняемым с точки зрения здравого смысла.
*Оценка приведена для квартиры с хорошей локацией площадью в 100 кв. метров на вторичном рынке жилья. Учитывается лишь сдача квартиры в аренду. (Без перепродажи на росте цен).
