РОСРИЭЛТ

Российская недвижимость – не дешева, зато проста и стара, покупают ее россияне в основном для себя

12.12.2011

За минувший год портал РосРиэлт побывал в гостях у более чем 30 городов РФ, рассмотрев их рынки недвижимости. Накануне 2012 года можно подвести итоги и обобщить то чем живут региональные рынки жилья.

Предложение и спрос

В подавляющем большинстве российских городов за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи отсутствует или крайне слабо представлен сегмент элитной недвижимости. При этом в Сочи наблюдается противоположная ситуация. Всесоюзный курорт застраивается преимущественно «элиткой» или проектами бизнес-класса. На этом фоне в двух столицах жилья высшего ценового сегмента предостаточно. Однако в первопрестольной недорогое жилье фактически полностью вытеснено за МКАД, а в Санкт-Петербурге оно все еще полноценно присутствует в административных границах города. Это в плане соотношения цена/качество позволяет назвать «северную пальмиру» наиболее приемлемым для приобретения жилья мегаполисом России.

Вместе с тем ограниченное развитие «элитки» на периферии обуславливается слабым спросом и низкой платежеспособностью основной массы россиян. Недостаточное развитие ипотеки (по сравнению с зарубежными странами) не позволяет компенсировать разрыв между реальными доходами и ценами на жилье высшего ценового сегмента. Действующие государственные программы так же нацелены на развитие низшего ценового сегмента рынка. При этом основной спрос населения приходится на одно или двухкомнатные квартиры.

Складывающаяся ситуация не совсем удовлетворяет строителей, традиционно зарабатывающих на дорогих проектах больше, чем на дешевых. Однако они не в состоянии сколь либо существенно повлиять на состояние спроса. Вследствие чего многоэтажная застройка представлена в российских городах преимущественно дешевыми типовыми проектами, реализуемыми с использованием кирпича, панельной или монолитной технологии строительства.

На этом фоне доминирование многоквартирных домов в жилом фонде некоторых городов не столь очевидно. Например, в Астрахани 40% жилья представлено деревянными, камышитовыми или глинобитными домами. Еще одним бичом российских городов является ветхое жилье. Более других крупных городов им наделен Якутск. Много ветхого жилья и в Архангельске, где значительная часть центра застроена деревянными домами.

Цены

Столь высокая концентрация устаревшего и ветхого жилья существенно понижает во многих крупных городах средний уровень цен на жилье. Однако последнее дорого не в арифметическом измерении, а в недостаточности доходов населения. Так по версии портала РосРиэлт цены на жилье в отдельных городах в декабре 2011 г. складываются следующим образом:

Название городаСтоимость квартир за кв.м.Стоимость частных домов за объект
Астрахань33 941 руб. за кв.м.5 234 429 руб.
Владивосток63 853 руб. за кв.м.5 695 402 руб.
Екатеринбург53 384 руб. за кв.м.5 782 495 руб.
Казань45 605 руб. за кв.м.4 081 404 руб.
Краснодар43 431 руб. за кв.м.7 276 354 руб.
Нижний Новгород42 298 руб. за кв.м.4 279 291 руб.
Новосибирск47 519 руб. за кв.м.4 540 107 руб.
Ростов-на-Дону52 950 руб. за кв.м.5 336 570 руб.
Сочи75 459 руб. за кв.м.22 763 869 руб.
Уфа47 869 руб. за кв.м.3 671 000 руб.
Ярославль43 379 руб. за кв.м.3 348 060 руб.
Санкт-Петербург81 411 руб. за кв.м.8 664 732 руб.
Москва151 755 руб. за кв.м.11 569 509 руб.
Россия43 952 руб. за кв.м.5 457 705 руб.

Говоря о ценах, стоит отметить их стабилизацию, и даже незначительный рост в большинстве российских городов. При этом дальнейшая ценовая динамика во многом будет зависеть от соотношения предложения и спроса. Из рассмотренных городов лишь в Благовещенске отмечается баланс между предложением и спросом. Во всех остальных городах превышающее спрос предложение вряд ли сможет содействовать росту цен. Вследствие этого последним стоит уповать в собственном росте на улучшение условий ипотечного кредитования, рост экономики и доходов населения.

Инвестиции

Вышеозначенные факторы могут так же содействовать возникновению инвестиций и как следствие развитию региональных рынков недвижимости претендующих на привлечение капитала в общероссийском масштабе. Например, таким спящим рынком остается Алтай рекреационная недвижимость которого не получает слабого развития вследствие малой инвестиционной активности российского населения.

Последнее мало инвестирует не только в Алтай. С учетом отсутствия на российском рынке недвижимости многих из традиционных для «запада» инвестиционных инструментов (например, REITs фондов) вложения осуществляются лишь в ценные бумаги крупнейших девелоперов или в новостройки и участки без подряда. При этом по настоящему инвестиционными рынками недвижимости в стране обладают Москва, Санкт-Петербург и Сочи. В большинстве же российских городов практически вся недвижимость приобретается горожанами «для себя». Например, так происходит в Ставрополе.

Прогноз

Резюмируя вышеизложенное, стоит отметить, что при благоприятном макроэкономическом прогнозе стоимость жилья в российских мегаполисах будет расти темпами соответствующими или слегка превышающими инфляцию. Инвестиционная активность россиян при всех вариантах еще долго не будет сконцентрирована на рынке недвижимости за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи.

На этом фоне структура вводимого жилья может под давлением правительства может измениться в пользу малоэтажных жилых домов. Однако в сегменте многоэтажек по-прежнему будут доминировать не дорогие типовые дома эконом-класса. С учетом предложения доминирующего над спросом и низкой инвестиционной активности генератором строительства будет являться «жилищный вопрос» и ветшающий жилой фонд. Этого будет скорее достаточно для поддержания ежегодной площади новостроек в пределах 50-65 млн. кв. метров, но не резкого ее увеличения.

Кулюк Павел

Просмотров: 22 | ID: 201



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Квартира в Иркутске

1ком., 55 кв.м., Центр, Советская ул.

Квартира в Уфе

1ком., 54 кв.м., Сипайлово, Юрия Гагарина ул.

Квартира в Иркутске

1ком., 45 кв.м., Октябрьский район, Верхняя Набережная ул.

Квартира в Иркутске

2ком., 56 кв.м., Октябрьский район, Дальневосточная ул.

Коттедж в Пензе

343 кв.м., 12.5 сот., Терновка, Озерная ул.