Весной 2016 года законодатели сконцентрировались на стимулировании инвестиций в недвижимость

Весной 2016 года в России развернулась активная законотворческая деятельность, касающаяся регулирования ценообразования в строительстве, деятельности объектов гостеприимства, кадастрового учета земельных участков, выдачи ипотеки идолевого строительства. Рассмотрим более детально введенные или только назревающие изменения в данных сферах.

Ценообразование в строительстве

На фоне экономического кризиса и огромной коррупции в сфере строительства правительство пытается упорядочить ценообразование строительных работ. Для этих целей вместо действующего индексно-базисного метода планируется ввести ресурсный метод формирования сметы. Таковой будет основан на четком определении стоимости материалов, оборудования, рабочей силы и рентабельности стройкомпаний. Расчет цен будет осуществляться на основании сметных нормативов включенных в федеральный реестр. Это не позволит раздувать смету и как следствие воровать средства, выделяемые на строительство. Реализация такового за счет бюджетных средств будет осуществляться лишь по нормативам, включенным в единый федеральный реестр. Сейчас же стоимость строительства рассчитывается на основании единичных расценок по отношению, к которым применяются поправочные коэффициенты. Это лишает систему ценообразования прозрачности и унификации.

• "Принятие законопроекта позволит обеспечить создание единой системы правового регулирования в сфере ценообразования и сметного нормирования в строительстве, устанавливающей детальные и прозрачные требования по применению сметных норм и нормативов при проектировании объектов капитального строительства",- отмечаетсяв пояснительной записке к закону.

Таковой в мае Госдума приняла в первом, базовом чтении.

Деятельность объектов гостеприимства

Бесконтрольное развитие объектов гостеприимства препятствует борьбе с незаконной иммиграцией и терроризмом. Этот же процесс нарушает права пользователей жилых помещений. В целях предотвращения этого правительство намерено запретить обустройство хостелов в жилых помещениях. В мае Госдума приняла в первом, базовом чтении законопроект предписывающий получение согласия всех жильцов здания на размещении в нем хостела. Закон так же предусматривает создание хостелов лишь в помещениях переведенных в разряд нежилых и оснащенных специальным оборудованием. К нему относятся системы звукоизоляции номеров, средства противопожарной безопасности, охранная сигнализация, сейфы для принятия на хранение денег и драгоценностей, средства для уборки и санитарной очистки номеров.

Кадастровый учет и оценка земельных участков

Для повышения защиты интересов собственников земли правительство пытается усовершенствовать учет таковой. В настоящий момент действующие в России лесной реестр и кадастр недвижимости зачастую вступают в противоречия. Содержащаяся в них информация о границах и правах на земельные участки отчасти носит взаимоисключающий характер, что ставит под угрозу интересы собственников. Для ликвидации данной проблемы в Лесной и Земельный кодексы Министерство экономического развития планирует внести ряд поправок. Согласно им планируется отдать приоритет сведениям государственного кадастра недвижимости. В настоящий момент Госдума еще не одобрила данные нововведения и по заявлению специалистов для этого требуется "политическое решение" главы государства. Пока же специалисты в индивидуальном порядке разъясняют вопросы государственного кадастрового учета.

Наряду с учетом земельных участков разрабатываются меры по их оценке. Согласно законопроекту о государственной кадастровой оценке земли стоимость таковой будут определять государственные учреждения. Они станутруководствоваться в своих действиях рыночными ценами и тенденциями. Делаться это будет на основании единого методологического подхода. Для этого разработают специальную формулу и единую методическую базу оценки земли. Ожидается, что шестой созыв Госдумы успеет принять данный законопроект.

Ипотека

В условиях нестабильности рынка ипотечного кредитования и растущих рисков не выплаты жилищных кредитов правительство пытается защитить заемщиков за счет ограничения максимального размера неустойки за невыполнение кредитных обязательств.

• Согласно законопроекту, проходящему второе чтение размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком-гражданином кредитного договора, обязательства по которому обеспечены ипотекой, не должен будет превышать ключевую ставку Банка России на день его заключения, если по условиям договора на сумму кредита начисляются проценты за соответствующий период нарушения обязательств.

• Если по условиям договора проценты на сумму кредита не начисляются, то размер неустойки не должен превышать 0,06% от суммы просроченной задолженности.

На текущий момент ключевая ставка Банка России составляет 11%. При этом первоначально законопроект предусматривал неустойку в размере до 20% годовых, а в случае не начисления процентов на сумму кредита размер неустойки составлял 0,1%

Долевое строительство

Для совершенствования защиты дольщиков правительство планирует создать компенсационный фонд. Его размер должен составить 150-170 млрд. рублей. Об этом во время выступления на Госсовете сообщил президент РФ Владимир Путин. Фонд должен дополнить систему страхования застройщиков, а так же меры по снижению рисков предусмотренные законом о долевом строительстве 214-ФЗ. Предположительно фонд будет наполняться как за счет бюджетных средств так и за счет финансов самих застройщиков. Взносы таковых будут привязаны к портфелю строительных заказов. Подобная аналогия просматривается в наполнении фонда Российского союза автостраховщиков. Подобная система создаст солидарную ответственность застройщиков за своих коллег. Так же финансовые риски будут частично перераспределены между государством, строительными компаниями и самими гражданами, участвующими в долевом строительстве.

Помимо инициативы по созданию компенсационного фонда правительство усовершенствует закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Законодательные поправки предполагаютпривязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия (ДДУ), разработку единого реестра девелоперов и внедрениеальтернативного механизма обеспечения прав дольщиков — размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах.

Итоги

Как видим активнее всего законотворческая деятельность осуществляется в сегменте долевого строительства и рынка земли. В данных сферах отмечается сразу по два новых законодательных проекта или инициативы.

Это не случайно.

Сегмент долевого строительства имеет острую социальную направленность. По существу дольщики являются наиболее ярким проявлением формирующегося среднего класса России. Относясь к мелким инвесторам, они как никто другой нуждаются в поддержке и поощрении государства. Сфера земельных отношений является наиболее глобальной из всех существующих. Изменения в ней затрагивают как крупный капитал, так и рядовых граждан. Без урегулирования проблемв данной сфере не возможны существенные инвестиции.

Именно на повышение безопасности инвестиций и направлена активность законодателей в сфере долевого строительства и учета земли. В условиях экономического кризиса стимулирование инвестиций за счет законодательных инициатив является наиболее оптимальным методом.