Terra incognita спит в ожидании инвесторов
Вместе с тем столь незначительное количество инвестиционных площадок позволяет судить о том, что российский рынок недвижимости фактически не освоен инвесторами. Стоит признать, что для исправления этого необходимы структурные изменения. Последние подразумевают реализацию масштабных инфраструктурных проектов за счет государства, усовершенствование законодательства и улучшение инвестиционного климата, в том числе и за счет модернизации политической системы. В дополнение к этому потребуется и более длительный и трудноосуществимый процесс – смена менталитета российских бизнесменов.
Оставим все эти гипотетические возможности за границами данной статьи, посветив нижеследующие абзацы тем инвестиционным рынкам, которые«открылись» в стране, если все вышеперечисленные изменения были бы правильно и в полной мере реализованы.
Региональные рекреационные курорты
Перспективными для инвестиций в России могут стать рынки недвижимости на крупных рекреационных и горнолыжныхкурортах в глубине территории страны. Типичными примерами данных рынков являются Уральские горы, озеро Байкал, Алтай. Последний является наиболее ярким представителем данной обоймы. Регион обладает прекрасными возможностями для развития рекреационных и горнолыжных курортов способных благодаря своему месторасположению привлечь не только жителей российской Сибири и Дальнего Востока, но и богатых граждан Китая и Средней Азии. В условиях крайне слабой инфраструктуры и отсутствия сколь либо значимых проектов комплексной застройки местный рынок жилья крайне недооценен по сравнению с аналогичными зарубежными курортами. В случае развития горного Алтая по отработанным за рубежом схемам стоимость тамошнего жилья и земли под застройку увеличитсяминимум в 2-3 раза. Именно на столько дороже стоит аналогичное по характеристикам жилье на европейских курортах «средней руки». Если же сравнивать Алтай с уровнем цен на ведущих французских, швейцарскихи австрийских курортах, то цены на жилье бизнес-класса в российском регионе примерно в 40 раз ниже. Например, на Алтае средняя стоимость частного домабизнес-класса не превышает 300 тыс. евро. В свою очередь на известном швейцарском курорте Gstaad в Bernese Oberland цены колеблются от €12,3 до€32,8 миллионов за объект. Покаже средние цены на алтайских курортах сопоставимы с низшим порогом цен на болгарских и словацких курортах. При этом стоимость жилья на наиболее известных курортах Алтая выглядит следующим образом.
Точно определить доходность алтайского рынка жилья не представляется возможным. Однако по имеющимся неофициальным данным немногие качественные проекты в данном регионе приносят доход в размере 15% в год. Для сравнения аналогичное значение для наилучших проектов на европейских курортах составляет около 10%. Большая доходность российских курортов не кажется столь фантастической. Ведь рынки недвижимости находящиеся в процессе становления зачастую демонстрируют лучшие показатели, чем уже устоявшиеся инвестиционные площадки.
Сельская недвижимость
Проводя аналогии с зарубежными рынками недвижимости можно отметить еще одну перспективную инвестиционную площадку – рынок сельской недвижимости. В то время как в Европе постоянно увеличивается спрос на недвижимость в «глубинке» Россия продолжает демонстрировать полное пренебрежение инвесторов к сельскохозяйственной недвижимости. Последнюю у нас можно если не взять даром, то купить за бесценок. Речь идет о перспективных для постоянного круглогодичного проживания населенных пунктах оснащенных базовым перечнем коммуникаций и имеющих хорошую транспортную доступность. Частные примеры подобных возможностей приведены в нижеследующей таблице.
В целом же наша страна обладает 17 тыс. населенных пунктов, не имеющих постоянного населения и заполняемых в лучшем случае дачниками летом. Еще 38 тыс. населенных пунктов в России имеют менее 10 жителей. Вложения в недвижимость данных деревень и сел может стать трендом альтернативным зарубежному дауншифтингу. Помимо этого проживание «на селе» подойдет растущему количеству россиян с альтернативными взглядами на жизнь (религиозные и экономические общины и т.д.), а так же лицам просто желающим заработать на развитии сельского хозяйства. Культивирование последнего на площади в 2-3 га позволяет получать в среднем доход выше среднестатистической в России заработной платы в размере 21 тыс. рублей в месяц.
Вместе с тем стоит отметить, что сколь либо существенного роста цен на сельскую недвижимость в России в среднесрочной перспективе не предвидится. Исключения составляют приближенные к крупным мегаполисам районы, где стремительно сокращается количество заброшенных домов и возможен средний рост цен в пределах 10-25% в ближайшие 3-5 лет. В дальнейшем же по мере интеграции России в международное экономическое пространство и роста благосостояния россиян стоимость жилья в российской глубинке может увеличиться минимум в два раза за 15-20 лет. Вследствие этого начальный уровень цен в населенных пунктах с постоянным населением будет соответствовать аналогичному среднеевропейскому показателю в размере 15 тыс. евро за объект.
Промышленные центры
В настоящий момент рынки недвижимости промышленных центров РФ с наиболее устойчивыми рынками труда не отличаются инвестиционной активностью. Вместе с тем за рубежом, особенно в США, жилье в таких городах традиционно привлекает значительные инвестиции. Особенно активно вкладываются средства в рынок арендного жилья. В России последний фактически не развит, по крайней мере, в его официальном проявлении. Вместе с тем сейчас правительство предпринимаетмеры по легализации данного бизнеса, в том числе и в части строительстваспециализированных арендных домов. Это позволяет говорить о том, что в среднесрочнойперспективепоявятся возможности для вложения средств в данный сегмент недвижимости в крупных промышленных центрах. Исходя из зарубежных аналогов,доходность такого жилья при стабильной экономической ситуации будет составлять в твердой валюте 5-14% в год.Верхний порог данных значений (студенческое жилье)вполне сопоставим с процентами по банковским депозитам в рублях. Однако за счет валютной составляющей при грамотном планировании и реализации проекта доходное жилье может оказаться более выгодным объектом для вложений.
Уже сейчас в сегменте коммерческой недвижимости (складской) лидером по перспективности инвестиций многие эксперты признают Екатеринбург, где в единственном из всех российских мегаполисов была отмечена очередь на аренду качественных складов. Недостаток площади последних отмечался в размере 50 тыс. кв. метров (на начало 2011 года). Вполне возможно, что аналогичная ситуация скоро будет отмечена и на рынке жилья. Причем данный сегмент (арендное жилье в крупных промышленных центрах) может быстрее других стать привлекательным для инвестиций в недвижимость. В данном случае речь идет о среднесрочных перспективах в размере 3-5 лет.
В настоящий момент средняя стоимость аренды и продажи жилья в крупных промышленных центрах РФ составляет нижеследующее значение:
| Название города | Стоимость аренды (однокомнатные) | Стоимость квартир | Изменение цены купли/продажи за год |
| Екатеринбург https://rosrealt.ru/novost/473 | 18 401 руб. в месяц | 53 384 руб. за кв.м. | +1.73% |
| Новосибирск https://rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/105/ | 11 832 руб. в месяц | 47 519 руб. за кв.м. | -1.31% |
| Красноярск https://rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/108/ | 10 786 руб. в месяц | 47 288 руб. за кв.м. | +14.4% |
| Нижний Новгород https://rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/127/ | 13 901 руб. в месяц | 42 298 руб. за кв.м. | -8.29% |
| Челябинск https://rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/184/ | 11 592 руб. в месяц | 35 113 руб. за кв.м. | -2.15% |
Выводы
Отмеченные в статье инвестиционные возможности в лучшем случае относятся к среднесрочным, а в худшем – к долгосрочным вложениям. Помимо этого сколь либо значимый доход от инвестиций в недвижимость на территории российской провинции можно будет извлечь лишь при содействии государства, которое должно для этого создать юридические предпосылки и возвести всю необходимую инженерную инфраструктуру. Последнее делается, как правило, в тесном сотрудничестве с крупными бизнес- структурами. Без этого рынок недвижимости российской провинции будет еще долго оставаться для инвесторовсамой большой Terra incognita в мире.
