РОСРИЭЛТ

В Архангельске строительство индивидуального жилого дома обходится на 27% дешевле, чем покупка равнозначной по площади новой квартиры

29.03.2016

В условиях экономического кризиса правильно спланированное строительство индивидуальных жилых домов и покупка земельных участков в Архангельске оказывается дешевле приобретения равнозначной новой квартиры. Рассмотрим более детально ключевые характеристики данных рыночных сегментов.

Цены и структура предложения

В Архангельске и ближайших к нему окрестностях единовременно продается около 300 земельных участков пригодных для индивидуального жилищного строительства. При этом в административных границах города реализуется не более трети от выше означенного предложения. Минимальная площадь земельных наделов для ИЖС начинается от 4 соток. Например, именно такой надел продается на ул. Юности (Гидролизный). Максимальный размер участков достигает 65 соток. Надел такой площади продается в 35 км. от города в районе деревни Трепузово.

Начальная стоимость земельных участков для жилищного строительства составляет в Архангельске и окрестностях 90 тыс. руб. или 15 тыс. руб. за сотку. Именно по такой цене реализуется один из наделов в районе нефтебазы на удалении в 8 км. от города. Для сравнения максимальной ценой можно считать 1,3 млн. руб. за надел. В перерасчете за одну сотку это составляет 50 тыс. руб. По такой цене продается участок в 26 соток на территории коттеджного поселка "Зеленый город" у деревни Псарево.

  • Т.е. разброс цен за отдельно взятый участок в областном центре и его предместьях составляет 90 тыс. - 1,3 млн. руб.

  • Цена за сотку земли варьируется от 15 до 50 тыс. руб.

В целом же средняя стоимость земельного участка в Архангельске и его пригородах составляет 350 тыс. руб., что в перерасчете за сотку составляет 35 тыс. руб. По информации Кузнецова Евгения Олеговича, специалиста по недвижимости риэлтерской компании «Регион-С» стоимость земли и частных домов в Архангельске снизилась за 2015 год на 2,7%. Более детально интервью специалиста о рынке земли Архангельска мы публиковали чуть ранее.

Рынок земельных участков характеризуется в Архангельске ограниченной информационной прозрачностью.

Лишь половина предложения экспонируется с фотографиями. Примерно такая же часть наделов реализуется при помощи посредников, что повышает безопасность сделки, но увеличивает сопутствующие расходы по ней.

Не менее 90% участков подключено к электроснабжению или хотя бы обладают разрешением на подключение к таковому. Электросети являются наиболее распространенной инженерной коммуникацией на рынке земли Архангельска. Для сравнения "хороший подъезд" и водоснабжение присущи лишь половине наделов, что позволяет данным благам цивилизации замкнуть тройку наиболее распространенных инженерных коммуникаций. Для сравнения аутсайдером по данному значению являются системы водоотведения. Не более 10% реализуемых наделов обладают централизованными системами канализации. Наличие незавершенного строительства, времянок или хозяйственных сооружений присуще трети участков. При этом почти половина наделов "не обработаны", что подразумевает дополнительные расходы при эксплуатации наделов.

Слабая оснащенность инженерными коммуникациями является главной проблемой земельного рынка города. Она же предопределяет инвестиционную ценность надела. Таковой обладают лишь участки с подведенными коммуникациями. Причем цена таковых должна быть естественным образом обесценена не возможностью строительства самим собственником. Об этом косвенно может свидетельствовать плохое состояние самого участка. Приобретать таковой лучше в административных границах города. Это ограничивает возможность использования надела в рекреационных целях, зато увеличивает его ликвидность за счет приближенности к объектам социальной инфраструктуры, рынку труда, возможности использовать в качестве залогового имущества. Последнее особенно важно при дальнейшем строительстве. Ведь, как известно банки крайне не охотно берут в залог не то что землю, но даже частные дома, построенные за пределами крупных населенных пунктов.

Строительство

Приобретение земельных участков подразумевает их дальнейшее использование, то есть застройку. В текущих экономических реалиях строительство вести лучше своими силами либо привлекая подрядчика находящегося на упрощенной системе налогообложения, т.е. являющегося ИП. Обуславливается это тем, что в первом квартале 2016 года высокий уровень налогов являлся главным препятствием для ведения строительства в Архангельской области*. На втором месте по значимости находилась высокая стоимость строительных материалов, что повышает актуальность использования нестандартных архитектурных решений и строительных материалов. Насколько это поможет снизить стоимость строительства заранее определить трудно. Однако неким ориентиром может служить средняя себестоимость возведения жилья, в регионе составлявшая на начало 2016 года 39 тыс. руб. за кв.м. общей площади. Все что ниже данного значения может оказаться не плохим результатом. Т.е. с учетом средней стоимости земельного участка и стоимости строительства собственный новый дом площадью в 100 кв.м. не должен обойтись вам дороже 4,25 млн. руб.** Для сравнения средняя стоимость новой квартиры аналогичной площади составляет в Архангельске 5,8 млн. руб!. Т.е. возведение частного дома для платежеспособных клиентов даже сейчас является более выгодным, чем покупка новой квартиры. Разумеется, это сопряжено с определенными хлопотами. Но разница между стоимостью строительства для себя и покупкой построенным кем то составляет 27%, что оправдывает дополнительные хлопоты. Д

Прогнозы

В текущем году развивающийся экономический кризис увеличит предложение и одновременно сократит спрос на земельные участки. Это приведет к сокращению цен. Минимальный спад таковых составит 10-15%. Причем наименее ликвидные объекты без коммуникаций и удаленные от города могут утратить до трети своей цены. Вследствие этого средняя стоимость земли в регионе приблизится к 300 тыс. руб. за участок. или 30 тыс. руб. за сотку. Что же касается себестоимости строительства, то значительное увеличение данного показателя мало вероятно. Цены практически приблизились к критическому уровню, о чем свидетельствует их нахождение на втором месте по степени угрозы для строительства в регионе. Не случайно с 2014 по 2015 год средняя себестоимость строительства фактически не изменилась. В оба периода данное значение составляло соответственно 39530 и 39923 руб. за кв.м. Увеличение предложения земли в контексте снижения ее стоимости и стабильной цены строительства создает отличные возможности для возведения частных жилых домов в Архангельске их конечными пользователями.

*По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области

**С учетом того что земельный участок был приобретен с уже подключенными коммуникациями

Кулюк Павел

#Загородная недвижимость

Просмотров: 181 | ID: 1517



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Кузнецов Евгений Олегович, специалист по недвижимости риэлтерской компании «Регион-С»: «Средняя стоимость частных домов, а так же земли в Архангельске в 2015 году снизилась на 2,7%»

По цене в нашем рейтинге лидируют все те же: Малые карелы (6 500 000 руб), Псарёво (4 000 000 руб), Заостровье (3 000 000 руб) Талажское ш. (2 500 000 руб). Наибольший спрос отмечается на землю без подряда (или уже с построенным домом). Все популярнее становятся земельные участки в районе Заостровье и в других привлекательных зонах, ввиду их пока невысокой стоимости, которая со временем будет только возрастать.

Шипилова Наталья Александровна, руководитель отдела нового строительства риэлторской компании «Регион-С»: «В Архангельске по сравнению с 2014 г. спрос на земельные участки снизился почти в два раза»

Для Архангельска не хотелось бы будущего в виде индивидуальны жилых домов, а для пригорода - есть большое будущее для развития, при условии совместной работы в этом направлении обычных людей, тех, кто купил участок и органов власти.

Рынок недвижимости Архангельска не способен удовлетворить растущий спрос

За 2013 год согласно данным от АиФ в Архангельской области сдали 289 тысяч кв.м. жилья, из них в самом Архангельске было введено в эксплуатацию 80,7 тыс. кв.м. Цифра, для города с населением более 350 тысяч человек не самая высокая. Да и ситуация со стоимостью жилья рождает пока больше вопросов чем ответов. По данным, полученным из Архангельскстата, цена на жилье во втором квартале 2014 года составила 57,7 тысячи рублей на первичном и 62,3 тысячи рублей на вторичном рынке, что для региона с депрессивной экономикой явление очень неприятное.

В Архангельске наибольшую долю предложения занимают двухкомнатные квартиры, а средняя стоимость жилья составляет 60 тыс. руб. за кв.м.

В течение 2014 года предложение не будет увеличиваться и скорее всего, незначительно сократится к середине-концу года. С учетом инфляции номинальный прирост цен в годовой амплитуде обернется в лучшем случае стабильностью или даже незначительным спадом. В это же время сроки экспозиции незначительно увеличиться под давлением снижающегося спроса.

Архангельск. Пик цен на недвижимость позади

Экономическая ситуация Архангельска типична для многих провинциальных городов России экономика которых не связана с добычей нефти или газа. Город с населением в 350 тысяч за последние два года прибавил всего две тысячи человек. По данным риелторов трудоспособное население покидает город в поисках лучшей доли, а увеличение количества жителей получается за счёт убыли населения из близлежащих сёл. Эмигрируют из Архангельска чаще всего в среднюю полосу России, Белгородскую область и Краснодарский край.

Архангельск – дефицит жилья и денег

Архангельск город с гарантированно высоким спросом на жилье и как следствие стабильными объемами строительства. Новостройки в городе стоят дороже жилья на вторичном рынке недвижимости, а доходы населения ниже среднего по стране обуславливают низкий спрос в верхнем ценовом сегменте рынка и востребованость недорогого жилья. Рассмотрим более детально данные факторы.

В случае продолжения кризиса новые квартиры в Архангельской области станут дешевле тех, что продаются на вторичном рынке жилья

Cтоимость новых квартир опустится ниже средней цены их аналогов на вторичном рынке недвижимости. Без этого застройщикам попросту не удастся существенно простимулировать сбыт. Ведь то, что вторичный рынок жилья характеризуется сравнительно меньшим уровнем цен, существенно сдерживает спрос на новостройки.

Есть ли торг на рынке вторичного жилья в г. Северодвинске в октябре-декабре 2014 года?

В статье на основе анализа анонимного опроса риэлторов исследуется вопрос влияния торга на конечную стоимость при продаже квартир на вторичном рынке недвижимости города Северодвинска по состоянию на конец 2014 года и делаются выводы по результатам проведённого анализа.

Анализ цен на рынке недвижимости города Северодвинска.

В статье проанализирована динамика изменения цен на квартиры на вторичном рынке недвижимости города Северодвинска в домах наиболее популярных типов в период с декабря 2011 года по декабрь 2014 года. Рассмотрены факторы, оказывающие влияние на колебание цен в городе.

Не смотря на изменения Соловки, останутся самым дорогим островным рынком недвижимости России

Рынок жилой недвижимости Соловков стоит на пороге нового этапа развития. Таковой обуславливается усовершенствованием социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры островов. Пребывать на них станет комфортнее, а добираться легче. Вследствие этого стоимость и объем предложения жилья на островах могут увеличиться.