В Архангельске строительство индивидуального жилого дома обходится на 27% дешевле, чем покупка равнозначной по площади новой квартиры
Цены и структура предложения
В Архангельске и ближайших к нему окрестностях единовременно продается около 300 земельных участков пригодных для индивидуального жилищного строительства. При этом в административных границах города реализуется не более трети от выше означенного предложения. Минимальная площадь земельных наделов для ИЖС начинается от 4 соток. Например, именно такой надел продается на ул. Юности (Гидролизный). Максимальный размер участков достигает 65 соток. Надел такой площади продается в 35 км. от города в районе деревни Трепузово.
Начальная стоимость земельных участков для жилищного строительства составляет в Архангельске и окрестностях 90 тыс. руб. или 15 тыс. руб. за сотку. Именно по такой цене реализуется один из наделов в районе нефтебазы на удалении в 8 км. от города. Для сравнения максимальной ценой можно считать 1,3 млн. руб. за надел. В перерасчете за одну сотку это составляет 50 тыс. руб. По такой цене продается участок в 26 соток на территории коттеджного поселка "Зеленый город" у деревни Псарево.
- Т.е. разброс цен за отдельно взятый участок в областном центре и его предместьях составляет 90 тыс. - 1,3 млн. руб.
- Цена за сотку земли варьируется от 15 до 50 тыс. руб.
В целом жесредняя стоимость земельного участка в Архангельске и его пригородах составляет 350 тыс. руб., что в перерасчете за сотку составляет 35 тыс. руб. По информации Кузнецова Евгения Олеговича, специалиста по недвижимости риэлтерской компании «Регион-С» стоимость земли и частных домов в Архангельске снизилась за 2015 год на 2,7%. Более детально интервью специалиста о рынке земли Архангельска мы публиковали чуть ранее.
Рынок земельных участков характеризуется в Архангельске ограниченной информационной прозрачностью.
Лишь половина предложения экспонируется с фотографиями. Примерно такая же часть наделов реализуется при помощи посредников, что повышает безопасность сделки, но увеличивает сопутствующие расходы по ней.
Не менее 90% участков подключено к электроснабжению или хотя бы обладают разрешением на подключение к таковому. Электросети являются наиболее распространенной инженерной коммуникацией на рынке земли Архангельска. Для сравнения "хороший подъезд" и водоснабжение присущи лишь половине наделов, что позволяет данным благам цивилизации замкнуть тройку наиболее распространенных инженерных коммуникаций. Для сравнения аутсайдером по данному значению являются системы водоотведения. Не более 10% реализуемых наделов обладают централизованными системами канализации. Наличие незавершенного строительства, времянок или хозяйственных сооружений присуще трети участков. При этом почти половина наделов "не обработаны", что подразумевает дополнительные расходы при эксплуатации наделов.
Слабая оснащенность инженерными коммуникациями является главной проблемой земельного рынка города. Она же предопределяет инвестиционную ценность надела. Таковой обладают лишь участки с подведенными коммуникациями. Причем цена таковых должна быть естественным образом обесценена не возможностью строительства самим собственником. Об этомкосвенно может свидетельствовать плохое состояние самого участка. Приобретать таковой лучше в административных границах города. Это ограничивает возможность использования надела в рекреационных целях, зато увеличивает его ликвидность за счет приближенности к объектам социальной инфраструктуры, рынку труда, возможности использовать в качестве залогового имущества. Последнее особенно важно при дальнейшем строительстве. Ведь, как известно банки крайне не охотно берут в залог не то что землю, но даже частные дома, построенные за пределами крупных населенных пунктов.
Строительство
Приобретение земельных участков подразумевает их дальнейшее использование, то есть застройку. В текущих экономических реалиях строительство вести лучше своими силами либо привлекая подрядчика находящегося на упрощенной системе налогообложения, т.е. являющегося ИП. Обуславливается это тем, что в первом квартале 2016 годавысокий уровень налогов являлся главным препятствием для ведения строительства в Архангельской области*. На втором месте по значимости находилась высокая стоимость строительных материалов, что повышает актуальность использования нестандартных архитектурных решений и строительных материалов. Насколько это поможет снизить стоимость строительства заранее определить трудно. Однако неким ориентиром может служить средняя себестоимость возведения жилья, в регионе составлявшая на начало 2016 года 39 тыс. руб. за кв.м. общей площади. Все что ниже данного значения может оказаться не плохим результатом. Т.е. с учетом средней стоимости земельного участка и стоимости строительства собственный новый дом площадью в 100 кв.м. не должен обойтись вам дороже 4,25 млн. руб.** Для сравнения средняя стоимость новой квартиры аналогичной площади составляет в Архангельске 5,8 млн. руб!. Т.е. возведение частного дома для платежеспособных клиентов даже сейчас является более выгодным, чем покупка новой квартиры. Разумеется, это сопряжено с определенными хлопотами. Но разница между стоимостью строительства для себя и покупкой построенным кем то составляет 27%, что оправдывает дополнительные хлопоты. Д
Прогнозы
В текущем году развивающийся экономический кризис увеличит предложение и одновременно сократит спрос на земельные участки. Это приведет к сокращению цен. Минимальный спад таковых составит 10-15%. Причем наименее ликвидные объекты без коммуникаций и удаленные от города могут утратить до трети своей цены. Вследствие этого средняя стоимость земли в регионе приблизится к 300 тыс. руб. за участок. или 30 тыс. руб. за сотку. Что же касается себестоимости строительства, то значительное увеличение данного показателя мало вероятно. Цены практически приблизились к критическому уровню, о чем свидетельствует их нахождение на втором месте по степени угрозы для строительства в регионе. Не случайно с 2014 по 2015 год средняя себестоимость строительства фактически не изменилась. В оба периода данное значение составляло соответственно 39530 и 39923 руб. за кв.м. Увеличение предложения земли в контексте снижения ее стоимости и стабильной цены строительства создает отличные возможности для возведения частных жилых домов в Архангельске их конечными пользователями.
*По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области
**С учетом того что земельный участок был приобретен с уже подключенными коммуникациями
