РОСРИЭЛТ

«Звоночки» уже есть. Ударит ли набат?

20.08.2013

Российская экономика переживает не лучшие времена. Главный индикатор развития страны — ВВП — с каждым годом выглядит все хуже и хуже. В 2011 году его рост составил 4,3%, в 2012 году — 3,4%. Прогноз Минэкономразвития на 2013 год — до 2,7%. При этом на деле все может оказаться еще мрачнее: как выяснилось, первые три месяца ВВП вообще был на нуле, а не на уровне 1,7%, как заявлялось ранее. Рост был достигнут в основном за счет рекордных статистических расхождений.

Уходим в минус

Итак, из-за чего же обваливается ВВП? В общем-то, ответ на этот вопрос прост. Промышленное производство — практически нулевой рост (начиная с 2010-го заводы, фабрики и другие предприятия стали снижать обороты, и сейчас индикаторы развития этой сферы выглядят удручающе: за первое полугодие 2013 года рост промышленного производства составил лишь 0,1%).

Инвестиционная активность по-прежнему в «минусе» (в предыдущем году отток капитала составил 50 миллиардов долларов, а в этом только за первый квартал (!) из страны ушло 28 миллиардов долларов).

Одна из последних надежд — на хороший урожай — рушится на глазах: сегодня уже многие главы регионов пересматривают свой прогноз по урожаям в сторону снижения.

Затормозил экономику и спад в области чистого экспорта. В первом квартале 2012 года сальдо торгового баланса составило 59 млрд долларов, а в этом же периоде 2013 года — лишь 48 млрд (всего за один квартал мы получили минус 10 миллиардов долларов!). Откуда же взяться высокому ВВП?

Ослабевает и российская валюта. Сегодня курс доллара составляет почти 33 рубля, и это не может не напоминать 2008 год.

А цены на валюту США, как известно, напрямую связаны со стоимостью нефти. Чем дешевле продается нефть — тем дороже стоит доллар (в этом отчасти проявляется и работа российского Центробанка: регулятор повышает цену доллара, а следовательно в российскую казну уже идет за баррель нефти, к примеру, не 30 рублей, а 33; учитывая объемы нашего экспорта, будет «набегать» немаленькая сумма). Поэтому если доллар растет, значит, цены на сырье находятся в неспокойном состоянии.

Потребительский спрос: последний оплот экономики

Тем временем Россия, как и в предыдущие годы, продолжает «проедать» природные ресурсы. Ни о каком развитии наукоемких технологий не может идти и речи. Для того чтобы это понять, не нужно смотреть данные Росстата (тем более что и они, как выясняется, не истина в последней инстанции). Ни одного технического бренда, ни одной выдающейся компании в сфере

высоких технологий, которую с ходу мог бы назвать любой иностранец, нет и в ближайшее время не будет. Чем же мы торгуем? А мы торгуем по-прежнему нефтью и газом. И производство в первом квартале в этом секторе шло ударными темпами. Оно и понятно: пока цены на то и другое сырье нормализовались (падение цен на нефть замедлилось, что, соответственно, происходит и с газом), нужно ковать, пока горячо. Очевидных предпосылок для снижения цен на нефть нет, но стоит напомнить, что не было таких предпосылок и в 2008-м году. А все потому, что цены на нефть с 1983 года во многом определяет самый бурный и непредсказуемый рынок — финансовый.

Какие еще источники для бюджета, кроме газа и нефти? Приватизация, налоги и различные сборы. К слову сказать, приватизация пока не дает ожидаемых результатов. Есть риск не получить в федеральный бюджет от приватизации в 2014—2016 годах 887 миллиардов из закладываемых в него 925 миллиардов рублей.

Может быть, нас порадует отчетность госкомпаний? Увы, нет. Ни Роснефть, ни Газпром, ни Сбербанк за первое полугодие не заработали столько, сколько они зарабатывали в 2012 году. У всех троих упали показатели по капитализации (у Газпрома, в частности, уровень капитализации упал на 30%). А, следовательно, они принесли в казну гораздо более скромную сумму, чем ожидалось.

Единственным показателем, который худо-бедно стимулирует развитие России, остается рост доходов населения. Доходы людей напрямую влияют на потребительский спрос. А он-то, в конечном итоге, и является главным звеном экономики. Но опять-таки, в основном «прибавку» получали бюджетники и военные (расходы на армию, кстати, вообще всегда остаются неприкосновенными, может быть, это о чем-то должно говорить?). И не забывайте про инфляцию: в относительно благополучном 2012 году она составляла 6,58%. Так что очень и очень сомнительными кажутся заявления экономистов из правительства о том, что в этом году инфляция останется в пределах 5%.

Кредит, как инструмент для стимулирования спроса, постепенно себя исчерпывает. Как выяснил Центробанк, уровень закредитованности наших соотечественников критически высок. Каждый пятый россиянин обслуживает больше трех кредитов. А как ему удается это делать? Третий-то как раз и берется для того, чтобы обслуживать два предыдущих. Своих средств у человека уже не хватает.

Кроме того, впервые за последние несколько лет в пяти федеральных округах (напомним, всего их 8) поднялся уровень безработицы. Пока ненамного (в общей сложности в пределах 3%), но это уже тревожный показатель.

О строительстве и недвижимости

Какова же судьба строительного рынка на фоне экономических изменений, которые мы сегодня видим? Статистика говорит о том, что сектор также медленно, но верно идет вниз. И процесс этот начался еще в 2012 году. Так, по результатам прошлого года прирост объемов строительства составил всего 2,4% (тогда как в 2011 году этот показатель составил 5,1%, в 2010 году — 5%). На сегодняшний момент дела обстоят еще хуже. За первое полугодие строительный рынок ушел «в минус»: в конце июня Росстат опубликовал цифру -1,9%. Даже с учетом сезонного фактора (пик строительного цикла приходится на лето, а зима — это всегда замедление темпов работ) такие статданные уж очень настораживают.

Последствия у стагнации в строительстве такие же, как и у простоя в любой другой сфере — сокращение производства из-за отсутствия новых заказов, ужесточение политики в отношении персонала, рост безработицы и так далее. При этом строительный рынок считается первичным показателем развития экономики, и если проблемы в текстильной промышленности наша страна переживет, то «заболевший» строительный рынок «потянет» за собой все остальные секторы.

А теперь непосредственно о недвижимости. Несмотря на то что финансовые гуру уже давно ее канонизировали как один из самых надежных, прибыльных и «беспроигрышных» активов, все же это не совсем так. Недвижимость — такой же товар, как и все другие, и подчиняется она, соответственно, логике товарно-денежных отношений. И здесь все просто: есть спрос — цена идет вверх, нет спроса — цена идет вниз. Как мы уже говорили выше, потребительский спрос — это главный двигатель экономики. А в ближайшее время покупательная способность людей расти не будет. Условий для этого никаких нет: уровень закредитованности у россиян очень высокий, а зарплаты увеличиваются медленнее, чем инфляция. Соответственно, цены на недвижимость после долгой паузы должны пойти вниз. Капиталистический рынок так устроен, что в нем есть либо движение назад, либо вперед. Топтание на месте, которое мы наблюдаем уже с весны 2013 года, это на самом деле уже движение назад. И, вероятнее всего, мы увидим реальное снижение цен.

За счет того, что рынок недвижимости инертен, это произойдет с запозданием. Насколько долгим — предсказать пока сложно. Во-первых, снижение цен будет отложено за счет того, что в сентябре ожидается свойственное сезону оживление рынка. Во-вторых, из-за слухов о грядущем кризисе активизируются инвесторы, которые начнут и скупать, и продавать объекты. Но все это лишь на время приведет в чувство рынок недвижимости, ведь экономических основ эти явления не затронут.

Поэтому, скорее всего, цены станут снижаться либо в конце 2013 года, либо в начале 2014 года. Пострадают все виды недвижимости, особенно это касается проблемных объектов. Если мы говорим о жилье — определенно подешевеет «вторичка», так как этот сегмент в гораздо большей степени переоценен, чем «первичка».

Впрочем, не стоит забывать, что правительство делает все, чтобы экономика открыла «второе дыхание». Так, например, осенью в России начнется рефинансирование потребительских кредитов, а это значит, что людям дадут возможность перекредитоваться на более выгодных условиях. Конечно, это увеличит потребительский спрос, но кардинально опять-таки ситуацию не улучшит.


Статью разместила компания «Журнал Недвижимость»

Журнал Недвижимость

Просмотров: 113 | ID: 511



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Преимущества новостроек комфорт-класса в Екатеринбурге

Эксперты единодушно отмечают, что за последние два года мотивированный стагнацией и требующий оживления рынок новостроек стал гораздо более клиентоориентированным в демократичных сегментах.

Требования к современным жилым комплексам массового сегмента

Массовый сегмент отечественного рынка недвижимости в настоящее время демонстрирует тенденцию к размыванию четких границ. Прежде всего речь идет об условном делении квартир на эконом- и комфорт-класс. Понятие комфорт-класса, возникшее почти 10 лет назад в ответ на кризис, постепенно вбирает в себя актуальные представления о качественном экономичном жилье.

Настало время покупательского экстремизма. На рынке коммерческой недвижимости покупатель диктует условия сделки

В связи со сложной экономической ситуацией заметно возросло количество выставленных на продажу объектов коммерческой недвижимости вообще и производственно-складских объектов в частности. Недостаток собственных средств и невозможность кредитования заставляет покупателей совершать покупки, настаивая на своих требованиях. Та же нехватка финансирования и необходимость сосредоточить денежные потоки на других проектах, заставляют собственников выставленных на продажу объектов принимать эти требования.

В Екатеринбурге арендаторы торговых помещений оказываются в более выгодном положении, чем их собственники

Пока стоимость аренды снижается, цена продажи торговой недвижимости наоборот растет. По данным Росриэлт с января по март средняя цена объектов размещенных в базе портала и реализуемых в Екатеринбурге увеличилась на 14,22% до 108072 руб. за кв. метр. За этот же период стоимость аренды торговых площадей сократилась в городе на 9,67% до 10657руб. за кв. метр в год.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга характеризуется дефицитом предложения и долей вакантных площадей в размере 2%

В начале 2015 года Екатеринбург находился на четвертом месте в России по общей площади качественной складской недвижимости. Общая площадь таковой составляла в городе 672,7 тыс. кв. метров. Из них 573,2 тыс. кв. метров приходилось на склады класса А. Еще 99,5 тыс. кв. метров складов относилось к классу В.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга лидирует на периферии России, однако местным арендаторам складов от этого не легче

Стоимость аренды складов в Екатеринбурге почти сопоставима со ставками аренды в Московской области, чего нельзя сказать о доходах местных компаний, чей оборот базируется на платежеспособном спросе, куда меньшем, чем в столице. Ведь по данным сервиса «Яндекс работа» средняя зарплата в Екатеринбурге составила в декабре 30 тыс. руб., в то время как в Москве это же значение равнялось 42 тыс. руб.

Пригород Екатеринбурга, где купить участок. Преимущества и недостатки направлений.

Не секрет, что выбор земельных участков вблизи Екатеринбурга огромен, что усложняет выбор участка. Поэтому сначала надо определиться: а где должен находиться участок и как я к нему доеду. Считаю написано просто и понятно для каждого читателя. Итак, представляю Вашему вниманию описания направлений в пригороде Екатеринбурга.

Рынок гостиничной недвижимости Екатеринбурга насыщен качественным предложением, что является редким явлением среди российских городов

На этом фоне средняя загрузка городских гостиниц составила по последним данным за сентябрь 2014 года 55%. Тогда же ADR и RevPAR равнялись 4000 и 2200 руб. соответственно. Инвестиционные сделки с объектами гостиничной недвижимости отсутствовали. Всего же в городе насчитывается 69 гостиниц с общим номерным фондом в 4,5 тыс. номеров.

Ожидания и реалии 2014 года на рынке недвижимости Екатеринбурга

Новой тенденцией года стало рассредоточение новостроек по окраинам уральской столицы. Наиболее популярным стало южное направление. Это микрорайоны Уктус, Академический, Широкая речка, УМЦ. Их доля в общей застройке города составила 70%. Северные окраины вместили в себя 26% новостроек. На долю центрального района пришлось только 4%. Обозначились и новые проблеммы. Инфраструктура города явно не поспевала за темпами строительства в отдалнных микрорайонах. Вероятно поэтому вместо запланированного 1 млн кв.м. Екатеринбург ввёл в эксплуатацию только 870 тыс.кв.м. жилья.

Екатеринбург обладает крупнейшим региональным рынком складской недвижимости в России

В городе насчитывается 5% от общего объема качественных складов России. Больше чем в столице Урала располагается складов лишь в Москве и Санкт-Петербурге, где сконцентрировано соответственно 63% и 14% всей качественной складской недвижимости.