Стоит ли ожидать подъёма цен на жилую недвижимость Хабаровска
Одной из причин столь резкого падения могло быть то, что к концу года у банков подошёл к концу лимит выдачи кредитов на 2013 год, а поскольку на современном рынке недвижимости не менее 50% жилья приобретается на заёмные средства, то это не могло не сказаться на покупательской способности. В первую очередь дефицит наличности ощутили на себе продавцы жилья на вторичном рынке.
Не смотря на прогнозируемый после амурского потопа рост цен на жильё, произошла обратная ситуация, начиная с лета недвижимость, подешевела к новому году в среднем на 400 тысяч рублей. К примеру, если в Южном микрорайонелетом однокомнатная квартира выставлялась за 2,6 млн., то зимой она с трудом продавалась за 2,3 млн. рублей. Такая же ситуация с двушками, если летом за двухкомнатные квартиры в районе Пятой площадки просили 2,5-2,6 млн, то к новому году цены на них снизились, в среднем на 300 тысяч. С трёхкомнатными квартирами еще сложней, с 3,6-3,7 млн цена на них упала до 3,1 млн и наблюдались тенденции к дальнейшему падению. Весенний анализ цен подтвердил опасения владельцев недвижимости.
Падение цен продолжается, правда не столь активно как зимой, в среднем по 0,5% в месяц. К марту Хабаровск подошёл с ценами на новостройки в 78 071 рублей за квадратный метр, вторичный рынок - 77059 рублей за квадратный метр. Несмотря на падение цен на недвижимость Хабаровск, согласно рейтингу РБК остаётся третьим в списке самых дорогих городов России. Первое и второе занимают Москва и Петербург.
Рынок аренды недвижимости Хабаровска
В отличии от рынка продажи недвижимости, рынок аренды не столь однозначен. Традиционно пользуются спросом однокомнатные квартиры и это сказывается на динамике цен, стоимость аренды однокомнатных квартир, начиная с января 2014 года прибавила 3,83%. Стоимость аренды однокомнатной квартиры установилась в пределах от 15 до 30 тысяч рублей, причём подавляющее количество в пределах 15-20 тысяч рублей. Нужно отметить, что для такого большого города явно заметен дефицит предложений, поэтому ожидать снижения спроса, а соответственно и цены, не приходится.
С двухкомнатными квартирами ситуация немного иная. С начала года, двухкомнатные квартиры подешевели на 2,4%, а в интервале март 2013-март 2014 падение арендной платы составило около 30%. Интервал стоимости аренды двухкомнатной квартиры находится между 15 и 50 тысячами рублей в месяц, при чём подавляющее большинство просит от 15 до 22 тысяч рублей в месяц. Снижение цен на аренду двухкомнатных квартир связано, вероятнее всего, с насыщением рынка. Двухкомнатных квартир на рынке аренды недвижимости Хабаровска представлено больше, чем однокомнатных.
Трёхкомнатные квартиры не пользуются спросом, снимают их чаще всего студенты, на рынке представлено их немного, стоимость аренды начинается от 22 тысяч рублей в месяц. Одним из самых востребованных вариантов в Хабаровске является съём комнаты. В этом сегменте стоимость колеблется от 5 до 12 тысяч рублей в месяц.
Для стабилизации рынка недвижимости Хабаровска Сбербанк России с 14-го февраля снизил ипотечную ставку до 12,5% годовых, кроме этого продолжают действовать программа для молодых семей со ставкой в 10,5%, а также действует акция для всех новостроек с арендной ставкой в 12% для всех категорий граждан. Но риэлторы уже не очень рассчитывают на приток покупателей. По их мнению граждане уже задавлены авто и потребительскими кредитами. Покупательская способность населения не растёт, в то время как цены на все продукты за год выросли очень существенно. Для оживления рынка недвижимости необходима более существенная поддержка и не от банков, а от государства.
Социальные программы Хабаровского края
О том, какие меры принимаются для обеспечения жильём жителей Хабаровска и Хабаровского края мы узнали со слов министра строительства Андрея Попова. В Хабаровском крае существует несколько программ по обеспечению граждан доступным жильём, в их число входят такие как:
- программа государственной поддержки граждан по строительству жилья на условиях ипотечного кредитования. Участникам данной программы оказывается финансовая помощь от государства в размере 15% от стоимости купленной недвижимости. Участником программы может стать каждый желающий житель Хабаровского края, без ограничений.
- программа гос.поддержки для молодых семей. Напомним, что к молодым семьям относят те, в которых хотя бы одному из супругов меньше 35 лет. Этим семьям правительство оплачивает от 30% до 40% от стоимости недвижимости, плюс к этому, при рождении ребёнка семья приобретает право на дотацию в размере 5% от ипотеки.
- программа поддержки многодетных семей.
Пожалуй, самое затратное для Края социальное обязательство. По установленным правилам Край оплачивает весь ипотечный займ на квартиру в том случае, если ребёнок был рождён начиная с 1 января 2012 года. Причём не важно, когда покупалась квартира до рождения ребёнка или после. Эта программа не имеет аналогов по России. За 2013 год участниками этой программы стали 80 семей.
Министр рассказал, что власть не будет останавливаться на достигнутых показателях и готовит новые программы по улучшению жилищных условий жителей Хабаровска и Хабаровского края.
К таким программам относится корпоративная ипотека. Этот вид социальной помощи начали применять в Комсомольске-на-Амуре с 2011 года на авиационном предприятии. За это время существования программы она успела доказать свою состоятельность. Примеру авиастроителей намерены последовать на железной дороге, нефтезавод и судостроительное предприятие. Кроме этого разработана программа предоставления жилья в аренду, пока только работникам бюджетной сферы. Это будет похоже на то, как раньше выдавали служебное жильё.
В части удешевления коттеджного строительства есть надежда возродить голландские аукционы. В таких аукционах побеждает не тот застройщик, который даст большую цену за участок, а то, кто гарантирует наименьшую цену готовых квадратных метров. Что касается высотной застройки, то она также будет строиться и дальше, но упор будет делаться на крупные проекты со строительством всей необходимой инфраструктуры.
Возможно, что внедрение этих проектов сможет помочь решить проблему с обеспечением жильём хабаровчан, пострадавших от наводнения 2013 года. Те жители Хабаровска, которые выбрали для себя компенсацию потери жилья путём использования сертификата ЕДВ, в настоящее время не могут купить себе жильё по той причине, что стоимость квадратного метра оплачиваемого сертификатом не должна превышать 30 тысяч рублей, но в Хабаровске жильё стоит, в среднем в два раза дороже. Следовательно им придётся искать жильё где-то в районе, что уже не соответствует заявленным обязательствам правительства.
Перспективы цен на недвижимость Хабаровска
Перспективы цен на недвижимость Хабаровска достаточно туманны. Экономика России сильно зависит от западных партнёров в энергетической сфере. Если политическая ситуация обострится и Европа начнёт сокращать свои контракты с Россией, то это может серьёзно пошатнуть российскую экономику, а первыми в такой ситуации, как правило, страдают социальные программы и крупные девелоперские проекты. Все мы помним, что произошло в 2008 году, когда у банков не хватало наличных для кредитования строительства. Вероятность того, что ситуация может повториться существует. Такая ситуация, несомненно, обрушит цены на недвижимость, но доступней для хабаровчан, в отсутствии кредитов, она не станет.
Если же политическая ситуация будет, как сейчас, держаться на лезвии бритвы и нашим дипломатам удастся урегулировать конфликт без серьёзных экономических санкций, то при содействии банковского сектора с его доступными кредитами и активном участии правительства Края можно ожидать постепенного оживления рынка. Цены на недвижимость в таком случае могут даже начать снова расти, но максимум, чего они смогут достигнуть в ближайшей перспективе, это догнать прошлогодний уровень.
