Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году - прогноз и аналитика

Друзья, приветствую!

Текущая ситуация на рынке недвижимости напоминает детскую игру «Море волнуется раз», где в роли ведущего – Центробанк со своими удивительными решениями по ключевой ставке, а «замирают» в самых неожиданных позах после ее оглашения все прочие участники рынка – продавцы, покупатели, собственники жилья и арендаторы. Причем фигуры потенциальных покупателей все вычурнее, поскольку не каждый выдержит ипотеку под 30%. А чтоб жизнь медом не казалась, усугубляет положение ставка на аренду жилья, подскочившая примерно вдвое. Так себе математика, совсем не весёлая.

Однако оставим игровые аллегории и перенесемся в реальный мир, который окружает нас на исходе 2024 года. Поговорим о наболевшем - каков прогноз цен на недвижимость, что будет с ценами на квартиры в 2025 году на вторичном и первичном рынке и доколе вообще вся эта вакханалия будет продолжаться?

Что по цифрам

Сейчас, на середину декабря 2024 года, ключевая ставка в нашей стране составляет 21%. Но еще не вечер, господа, буквально на днях состоится итоговое в этом году заседание Центробанка, и аналитики пророчат повышение еще на пару процентов. Это значит, что стандартные условия по ипотеке с текущих 28 с хвостиком % годовых имеют реальные возможности для дополнительного роста. Хотя, казалось бы, куда еще? Мы такие проценты и в страшных снах не видели, а тут банки их подают на блюдечках с голубой каемочкой, называя «супер-условиями» и «персональными предложениями». Но, как говорится, зато в какие интересные исторические времена живем!

Аналитика по рынку, с чем мы вступаем в новый год:

В целом ситуация следующая:

- упал спрос на новостройки, количество договоров по ДДУ в Московской регионе снизилось на 19% по сравнению с прошлым годом (а новостроек нераспроданных – миллионы квадратов, не говоря уже о новых проектах). Но это никого не смущает, и цена на новостройки выросла за год примерно на 10%.

- спрос на вторичку упал почти на 25% относительно прошлого года. При этом цены изменились не сильно – в районе 5%, а в некоторых лотах на срочную продажу даже сдали позиции. Почему – все мы знаем. См. выше про конскую ипотеку.

- по этой же причине объем ипотечных сделок уменьшился на треть, ну и пришелся, разумеется, на период до повышения ключевой ставки, когда на стандартных условиях можно было взять ипотеку до 15% годовых, плюс пакет льготных программ под гораздо меньше процент.

- к концу года к дефициту спроса («хочу купить, но не могу с такой ипотекой») добавился дефицит ликвидных предложений на вторичном рынке («хочу продать, но по высокой цене»). Консенсуса участники рынка не могут добиться, в итоге собственники снимают свои лоты с продажи и отправляются в увлекательный мир аренды, где сейчас правит бал Сатана – ведь это единственное объяснение, почему убитые каморки в одночасье стали стоить как апартаменты с видом на Кремль. То ли еще будет с ценами на недвижимость в 2025 году!

С такими исходными данными рынок недвижимости завершает год текущий. Предлагаю далее рассмотреть, как все перечисленное повлияет на цены на квартиры в 2025 году, подешевеют ли они или снова подорожают.

Что будет с ценами на новостройки

В одной только Москве (новой, в том числе) первичный рынок представлен несколькими сотнями ЖК – 522 штуки, если верить порталу Яндекс-Недвижимость. Примерно 60% из них нераспроданы несмотря на то, что продажи стартовали несколько лет назад. Ситуация патовая, и даже крупнейшие игроки рынка, у которых с клиентами проблем никогда не было, вынуждены предпринимать меры – усиливать рекламные кампании, привлекать покупателей распродажами, скидками и бонусами. Разумеется, распродажи эти условные, ведь в цену квартиры уже «зашили» и себестоимость квадратного метра, и инфляцию, и рекламные расходы.

К слову, один клиент, то есть одна закрытая сделка, обходится девелоперам примерно в один-два миллиона рублей. Считается это так: рекламные расходы за период делятся на количество продаж, которые они принесли. Думаю, вы догадываетесь, на кого падает конечная финансовая нагрузка за вот это все…

Совокупное удорожание составит 7-8% - именно такой прогноз цен на новостройки в 2025 году дают финансовые аналитики. Как минимум, в ногу с инфляцией.

Повышение стоимости на бОльший процент на текущий момент не имеет предпосылок по следующим причинам – рынок первичного жилья перенасыщен, и если раньше спрос на него подогревался доступной ипотекой, зачастую в целях инвестиций, то сейчас покупка новостройки целевая, то есть для улучшения жилищных условий, а не перепродажи или последующей сдачи в аренду.

Новостройка в ипотеку с минимальным взносом улетела в стратосферу

Кредитоваться под 28% годовых и выше не просто не разумно. Это противоречит всем здравым смыслам, вместе взятым. И если вдруг у вас, дорогие читатели, закрадывалась мысль об ипотеке в 2025 году, откройте кредитный онлайн-калькулятор и введите исходные данные. Например, квартира в Москве стоит 12 млн, 2 млн – первоначальный взнос, и еще 10 надо добрать у банка под 28%, на стандартный срок 30 лет.

Осторожно – расчет!

Ежемесячный платеж: 233 391 руб.

Сумма всех платежей: 84 020 808 руб.

Начисленные проценты: 74 020 808 руб.

Просто осмыслите эти цифры. И да, мы помним, что на ипотеку нередко идут семьи с одним и более ребенком, которого предполагается учить, кормить, как, впрочем, и себя. И если комфортный кредитный платеж – не более 30% от общего дохода, то и зарабатывать семья должна в районе 800 тыс. руб. в месяц. Стандартная такая семья топ-менеджеров и бизнесменов, у нас на каждом углу подобные живут…

Однако есть ситуации, когда ипотека все же будет востребована даже в 2025 году, но в разумном формате. Например, если семья продает одну квартиру и приобретает другую с небольшой кредитной нагрузкой, процентов 10-20 от общей стоимости. Процент, конечно, все равно огромен, но если быстрее выплачивать, переплата снижается.

Старый метр лучше новых двух? Упадут ли цены на вторичку в 2025 году

У нас в стране так исторически сложилось, что если что и падает, так только не цены. Вот рубль или уровень жизни – это всегда пожалуйста…

Однако не будем уподобляться бабулям у подъезда, а взглянем на вторичный рынок недвижимости критическим взглядом (не путать с осуждающим!). На протяжении всего 2024 года эксперты характеризуют ситуацию одним словом – стагнация. Отсутствие движения, динамики, застой, одним словом. На фоне низколиквидных, давно выставленных на продажу объектов периодически всплывают интересные новинки, но, не выдерживая конкуренции по цене и отсутствия покупательской активности, эти лоты также стремительно снимаются с продажи до лучших времен. Вполне точный образ получился – такое себе болото, где то тут, то там выстрелит пузырек воздуха и тут же скроется.

Что будет с ценами на недвижимость вторичного рынка в 2025 году? А примерно то же самое. Отдельные объекты, низколиквидные или к срочной продаже, снижают стоимость на 10-15%. И если иметь наличные средства, хорошее чутье и время на поиски, можно купить квартиру по хорошей цене. Однако большинство потенциальных продавцов пока ушли в тень, ожидая, что в 2025 году вырастут цены на квартиры, и сделка будет выгодной.

Цены на аренду квартир в 2025 году

Для кого-то – больная тема, для кого-то – золотая жила. Собственники квартир, которые ушли с рынка продажи, весьма удачно открыли для себя рынок аренды. Тут и спрос, и цены подскочили почти наполовину после отмены доступной ипотеки. Рынок перекроился – потенциальные покупатели, кто не успел купить свое жилье с нормальной ставкой, вынуждены пока арендовать квартиру. Собственники среагировали на изменения очень быстро, молниеносно пересмотрев месячную плату. Цены на однушки и студии на окраинах Москвы начинаются от 50-60 тыс., в области – от 35-ти и выше.

Прогноз цен на аренду жилой недвижимости в 2025 году неутешителен для арендаторов и радужен для собственников – предпосылок для снижения ставок нет, как, правда, нет их и для нового витка повышения. Поэтому можно говорить о стабилизации цен, сформировавшихся на конец текущего года.

Ситуация на рынке цен на аренду настолько беспрецедентная, что некоторые эксперты всерьез заявляют, что при таких ставках стоит задуматься об ипотеке – мол, при определенном раскладе это выгоднее. Правда, я такие расклады не видела, пока что кредитный расчет из примера из квартирой за 12 млн. черным по белому пишет: первые 20 лет ежемесячный платеж банку будет почти полностью состоять из начисленных процентов – это более 200 тыс. руб. против 2-3 тысяч в счет погашения основного долга.

Коммерческая недвижимость: сколько будут стоить офисы в 2025 году

Все зависит от спроса на конкретный объект и локацию. Наиболее востребованы престижные бизнес-кластеры, такие как Москва-Сити, Ленинградский деловой коридор. Вместе с востребованностью растут и цены – стоимость аренды рабочего места в 2024 году выросла на 36% по сравнению с прошлым годом, и, вероятно, тенденция сохранится и на 2025 год.

Кроме того, с развитием онлайн-торговли растет потребность в складских помещениях и логистических центрах за пределами мегаполиса, что также влияет на стоимость покупки и аренды площадей данного назначения.

Более спокойная ситуация в сфере стрит-ритейла и коммерческих помещений в жилых массивах. Ажиотажа нет, многие магазины и офисы уходит из оффлайна, что сказывается и стоимости объектов – интенсивного роста нет, возможны даже дисконты.

Цены на загородную недвижимость - прогноз на 2025 год

Загородная недвижимость уже лет пять, с начала пандемии, чувствует себя прекрасно – есть стабильный спрос, и ликвидные лоты быстро отрывают с руками.

В целом индивидуальное жилищное строительство как тренд развивается прекрасно – концентрация мегаполисов начинается как бы размазываться, люди стремятся выйти за пределы мегаполисов. Спросом пользуются разные форматы – готовые дома, коттеджи, таунхаусы, ликвидные участки без подряда с коммуникациями. Люди, наевшиеся городской суеты, готовы платить за качество жизни.

Однако текущая ситуация с удорожанием ипотеки не могла обойти стороной загородную недвижимость, ведь львиная доля сделок в эконом- и, частично, комфорт-классе совершалась с привлечением кредитного плеча. Поэтому ожидаемо следующее: роста цен на землю и дома этого сегмента не предвидится. Более того, эксперты прогнозируют просадку спроса и падение стоимости до 25% на недорогие участки и недвижимость в 2025 году.

Кардинально иная ситуация на рынке элитной и премиальной загородной недвижимости. Аналитики наблюдают стабильный спрос на дома и коттеджи бизнес-класса, что, вкупе с удорожанием строительных материалов, повлечет за собой совокупный рост цены на загородку первичного рынка до 50% в 2025 году. Уже возведенные объекты и лоты вторичного рынка также подорожают, но не столь внушительно.

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ

Когда упадут цены на квартиры в 2025 и другие народные фантазии

Я, как все прочие граждане, в тихом ужасе смотрю на раздутые мыльные пузыри ипотек и понимаю, что одним движением руки или даже росчерком чьего-то великого пера невозможно все взять и быстро стабилизировать. Снежный ком экономических проблем копился много лет и единовременно рассосаться просто не сможет. То же самое касается и уровня цен. Когда они у нас в стране действительно падали (как в 90-е, например, когда от них просто отвалилось три нуля), лучше никому не стало. И можно бесконечно ностальгировать по ценам пятилетней давности, когда квартира стоила 5 млн, а сейчас – 12, и вот бы опять все вернуть, да купить по прежней цене…

Но, увы, друзья, прошлое осталось в прошлом, и бесконечно к нему обращаться – себе дороже. Бесконечно мониторить интернет с вопросами, когда же подешевеют квартиры, равно как и когда подорожают, чтоб продать, занятие очень нервное. Да, локально, выборочно отдельные объекты могут сдать/набрать позиции. При любом раскладе всегда держите в уме инфляцию в районе 8% - так или иначе этот процесс охватывает все сферы жизни. Оптимальное в данной ситуации, что от нас зависит – индексировать доходы, чтобы их разница с расходами не стремилась к нулю и уж тем более не уходила в минус.

Высоких вам доходов и удачных сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова