Покупая новую недвижимость в Испании,следует обратить внимание на следующие моменты

В большинстве случаев новую недвижимость продают агенства. И это для покупателя очень выгодно, потому что при сделках с новой недвижимостью агентства недвижимости в Испании не берут комиссионных с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать недвижимость по официальному прайс-листу строительной компании.

В реальности покупать через агентство оказывается выгоднее и удобнее, ведь в этом случае клиент получает массу дополнительных сервисов, которые совершенно несклонны (а зачастую, и не умеют) оказывать застройщики: от открытия счета и оформления номера иностранца (NIE) до выбора банка, предоставляющего ипотеку иностранцам на наиболее выгодных условиях и контроля безошибочного оформления сделки у нотариуса.

Покупая недвижимость в Испании, уже сначального этапа и до вручения ключей, есть достаточное количество «мелочей», на которые застройщик предпочитает «не обращать внимания», в том числе и из соображений собственной прибыли.

Профессиональное агентство, заработавшее себе репутацию, всегда играет на стороне клиента. Ведь в случае возникновения у покупателя-иностранца трудностей после покупки, он в первую очередь обращается не к застройщикам, а в агентство, которое будет вынуждено отвлекать время и ресурсы на решение проблем, коих легко могло избежать с самого начала.

Процесс покупкинедвижимости в Испании состоит из двух этапов: выбор объекта и оформление сделки. Первый раз нужно расчитывать рабочую поездку на 5 дней. Для просмотра всех желаемыхвариантов,покупателем необходимо 2-3 полных рабочих дня. Оставшееся время понадобится, чтобы еще раз вернуться в понравившееся места для повторного просмотра и переговоров с представителем департамента продаж строительной компании о всех деталях предстоящей покупки и внесения задатка.

Выбрав недвижимость, покупатель вносить задаток строительной компании(зависит от каждой компании и уровня объекта и колеблется от 3000 евро до 10% от стоимости). 3 000 евро (наличными или кредитной картой) необходимо будет внести на месте, в Испании, остальные (если понадобится) – переводом на по возвращении в Россию. В момент оплаты 3 000 евро недвижимостьрезервируется за покупателем и снимается с продажи.

Строители выдают покупателю так называемый «документ о резерве». В нем указано, что они получили данную сумму в качестве задатка за такой-то объекта недвижимости от такого-то покупателя.

Копия этого документа будет необходима агентству недвижимости для оформления покупателю номера иностранца – NIE (идентификационного номера иностранца), он необходим для приобретения недвижимости.

На оформление NIE в зависимости от муниципалитета, в котором находится приобретаемая недвижимость, уходит от двух недель до месяца.Это и есть самый долгий этап во всем процессе.

В течение первого приездаагенствооткрывает клиенту счет в испанском банке. Счет необходим как для осуществления покупки, так и в дальнейшем — для оплаты расходов, связанных с недвижимостью (коммунальные и коммунитарные платежи и т.п.)

Получив NIE и в случае, если недвижимость сдана и имеется лицензия на заселение, назначается дата подписания эскритуры. Эскритура – это нотариальный акт купли-продажи, т.е. фактическое оформление недвижимости в собственность покупателя.

Эскритура подписывается представителем застройщика-продавца и покупателем в присутствии испанского нотариуса. Все нотариусы в Испании являются государственными чиновниками, оформляют сделки в соответствии с требованиями законодательства и несут за свои действия ответственность, в том числе и материальную.

На подписании купчи (эскритуры) покупатель полностью рассчитывается с застройщиком, а последний передает ему ключи и все документацию по приобретаемому объекту. Как происходит окончательный расчет?

Есть два варианта:

непосредственно на эскритуре покупатель передает строителям банковский чек на разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком и другими, если они имели место)

или

за несколько дней до приезда на подписание эскритуры покупатель переводит на счет застройщика разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком).

На практике второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет сэкономить наобналичивании чека.

Срок от внесения задатка по эскритуры обусловлен временем получения NIE, максимально это два или тримесяца, количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта и внесение задатка, второй – оформление в собственность).

Все вышеизложенное относится к покупке законченного жилья без необходимости ипотечного кредита. В остальных случаях общая схема такая же, но в нее включены промежуточные действия.

Если выбранная недвижимость находится в стадии строительства

Если жилье в момент выбора и внесения задатка еще находится в стадии строительства, то через месяц после внесения задатка покупатель оплачивает 30%-40% стоимости минус величину задатка. Оставшиеся 70%-60% – при подписании эскритуры. Их можно заплатить из собственных стредств, а можно получить в виде ипотечного кредита в испанском банке. В остальном все так же, как описано выше.

Нужно обратить внимание,чтопокупатель имеет право требовать от застройщика банковской гарантии, на внесенные средства. По закону застройщики обязаны предоставлять ее по умолчанию, однако на практике, особенно, когда сдача объекта уже вот-вот, многие оформлять ее не любят (она стоит приличных денег). Что представляет собой эта гарантия? Это отдельный для каждого покупателя специальный банковский счет, куда поступают ваши деньги. После поступления денег банк выдает покупателю банковскую гарантию – документ, в котором говорится, что если недвижимость, являющаяся объектом сделки, не будет закончена и сдана в срок по любой причине, покупатель при предъявлении данной гарантии автоматически получает в банке все внесенные средства плюс процент за время их нахождения в банке (сейчас около 5% годовых). Такими образом деньги покупателя надежно застрахованы от любых неожиданностей со стороны застройщика и их контрагентов.

Такие важные моменты вам могутпомочь офорьмить только агентства.

Если вам нужна ипотека (а она возможна на сумму до 50-60% от стоимости недвижимости под 4-4,5% годовых). Если недвижимость приобретена на стадии строительства, то незадолго до окончания строительства покупатель с помощью н агентства недвижимости начинает сбор и перевод необходимых для ипотеки документов. Когда застройщик получают лицензию на заселение, агентство отправляет в банк подготовленный пакет документов и рекомендательное письмо. Банк принимает решение об ипотеке в течение 2-4 недель. Как только он сообщает точную сумму ипотеки, покупатель узнаёт, сколько собственных средств ему нужно будет доплатить на эскритуре. Если недвижимость уже построена и имеется лицензия на заселение, то покупатель вносит за нее задаток, а затем в течение месяца с помощью нашего агентства недвижимости собирает и переводит документы для ипотеки. После решения банка о сумме ипотечного кредита покупателю становится ясно, какую сумму доплачивать на эскритуре.

Список документов, необходимых длязапроса ипотеки:

1. Декларация о доходах за последние 3 года.
2. Справка с места работы о зарплате за последние 3 месяца.
3. Выписка о движениях на частном счету за последние 12 месяцев.
4. Кредитная история.
5. Копия паспорта
6. Свидетельство о владении недвижимостью в России