РОСРИЭЛТ

Покупая новую недвижимость в Испании,следует обратить внимание на следующие моменты

05.09.2011

В большинстве случаев новую недвижимость продают агенства. И это для покупателя очень выгодно, потому что при сделках с новой недвижимостью агентства недвижимости в Испании не берут комиссионных с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать недвижимость по официальному прайс-листу строительной компании.

В реальности покупать через агентство оказывается выгоднее и удобнее, ведь в этом случае клиент получает массу дополнительных сервисов, которые совершенно несклонны (а зачастую, и не умеют) оказывать застройщики: от открытия счета и оформления номера иностранца (NIE) до выбора банка, предоставляющего ипотеку иностранцам на наиболее выгодных условиях и контроля безошибочного оформления сделки у нотариуса.

Покупая недвижимость в Испании, уже с начального этапа и до вручения ключей, есть достаточное количество «мелочей», на которые застройщик предпочитает «не обращать внимания», в том числе и из соображений собственной прибыли.

Профессиональное агентство, заработавшее себе репутацию, всегда играет на стороне клиента. Ведь в случае возникновения у покупателя-иностранца трудностей после покупки, он в первую очередь обращается не к застройщикам, а в агентство, которое будет вынуждено отвлекать время и ресурсы на решение проблем, коих легко могло избежать с самого начала.

Процесс покупки недвижимости в Испании состоит из двух этапов: выбор объекта и оформление сделки. Первый раз нужно расчитывать рабочую поездку на 5 дней. Для просмотра всех желаемых вариантов, покупателем необходимо 2-3 полных рабочих дня. Оставшееся время понадобится, чтобы еще раз вернуться в понравившееся места для повторного просмотра и переговоров с представителем департамента продаж строительной компании о всех деталях предстоящей покупки и внесения задатка.

Выбрав недвижимость, покупатель вносить задаток строительной компании (зависит от каждой компании и уровня объекта и колеблется от 3000 евро до 10% от стоимости). 3 000 евро (наличными или кредитной картой) необходимо будет внести на месте, в Испании, остальные (если понадобится) – переводом на по возвращении в Россию. В момент оплаты 3 000 евро недвижимость резервируется за покупателем и снимается с продажи.

Строители выдают покупателю так называемый «документ о резерве». В нем указано, что они получили данную сумму в качестве задатка за такой-то объекта недвижимости от такого-то покупателя.

Копия этого документа будет необходима агентству недвижимости для оформления покупателю номера иностранца – NIE (идентификационного номера иностранца), он необходим для приобретения недвижимости.

На оформление NIE в зависимости от муниципалитета, в котором находится приобретаемая недвижимость, уходит от двух недель до месяца. Это и есть самый долгий этап во всем процессе.

В течение первого приезда агенство открывает клиенту счет в испанском банке. Счет необходим как для осуществления покупки, так и в дальнейшем — для оплаты расходов, связанных с недвижимостью (коммунальные и коммунитарные платежи и т.п.)

Получив NIE и в случае, если недвижимость сдана и имеется лицензия на заселение, назначается дата подписания эскритуры. Эскритура – это нотариальный акт купли-продажи, т.е. фактическое оформление недвижимости в собственность покупателя.

Эскритура подписывается представителем застройщика-продавца и покупателем в присутствии испанского нотариуса. Все нотариусы в Испании являются государственными чиновниками, оформляют сделки в соответствии с требованиями законодательства и несут за свои действия ответственность, в том числе и материальную.

На подписании купчи (эскритуры) покупатель полностью рассчитывается с застройщиком, а последний передает ему ключи и все документацию по приобретаемому объекту. Как происходит окончательный расчет?

Есть два варианта:

непосредственно на эскритуре покупатель передает строителям банковский чек на разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком и другими, если они имели место)

или

за несколько дней до приезда на подписание эскритуры покупатель переводит на счет застройщика разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком).

На практике второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет сэкономить на обналичивании чека.

Срок от внесения задатка по эскритуры обусловлен временем получения NIE, максимально это два или три месяца, количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта и внесение задатка, второй – оформление в собственность).

Все вышеизложенное относится к покупке законченного жилья без необходимости ипотечного кредита. В остальных случаях общая схема такая же, но в нее включены промежуточные действия.

Если выбранная недвижимость находится в стадии строительства

Если жилье в момент выбора и внесения задатка еще находится в стадии строительства, то через месяц после внесения задатка покупатель оплачивает 30%-40% стоимости минус величину задатка. Оставшиеся 70%-60% – при подписании эскритуры. Их можно заплатить из собственных стредств, а можно получить в виде ипотечного кредита в испанском банке. В остальном все так же, как описано выше.

Нужно обратить внимание,что покупатель имеет право требовать от застройщика банковской гарантии, на внесенные средства. По закону застройщики обязаны предоставлять ее по умолчанию, однако на практике, особенно, когда сдача объекта уже вот-вот, многие оформлять ее не любят (она стоит приличных денег). Что представляет собой эта гарантия? Это отдельный для каждого покупателя специальный банковский счет, куда поступают ваши деньги. После поступления денег банк выдает покупателю банковскую гарантию – документ, в котором говорится, что если недвижимость, являющаяся объектом сделки, не будет закончена и сдана в срок по любой причине, покупатель при предъявлении данной гарантии автоматически получает в банке все внесенные средства плюс процент за время их нахождения в банке (сейчас около 5% годовых). Такими образом деньги покупателя надежно застрахованы от любых неожиданностей со стороны застройщика и их контрагентов.

Такие важные моменты вам могут помочь офорьмить только агентства.

Если вам нужна ипотека (а она возможна на сумму до 50-60% от стоимости недвижимости под 4-4,5% годовых). Если недвижимость приобретена на стадии строительства, то незадолго до окончания строительства покупатель с помощью н агентства недвижимости начинает сбор и перевод необходимых для ипотеки документов. Когда застройщик получают лицензию на заселение, агентство отправляет в банк подготовленный пакет документов и рекомендательное письмо. Банк принимает решение об ипотеке в течение 2-4 недель. Как только он сообщает точную сумму ипотеки, покупатель узнаёт, сколько собственных средств ему нужно будет доплатить на эскритуре. Если недвижимость уже построена и имеется лицензия на заселение, то покупатель вносит за нее задаток, а затем в течение месяца с помощью нашего агентства недвижимости собирает и переводит документы для ипотеки. После решения банка о сумме ипотечного кредита покупателю становится ясно, какую сумму доплачивать на эскритуре.

Список документов, необходимых для запроса ипотеки:

  1. Декларация о доходах за последние 3 года.
  2. Справка с места работы о зарплате за последние 3 месяца.
  3. Выписка о движениях на частном счету за последние 12 месяцев.

  4. Кредитная история.
  5. Копия паспорта
  6. Свидетельство о владении недвижимостью в России


Статью разместило АН «EspanaRU»

EspanaRU

Просмотров: 110 | ID: 163



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Пять причин инвестировать в недвижимость Испании

Согласно опросу консалтинговой компании PwC в 2016 году курортная недвижимость Испании (в частности Барселона) вошла в рейтинг 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами.

Инвестиции в отели Бенидорма (провинция Аликанте, Испания) - это надежное и прибыльное дело

Заполненность отелей в Бенидорме (провинция Аликанте, Испания) во второй половине сентября составила 94,2%. Точно такой же показатель был достигнут и в первой половине августа. Но если для августовских дней, полноправно занимающих свое место в календаре интенсивного сезона, это – результат, близкий к обычному (хотя и чуть превышающий его), то для финальных двух недель сентября, когда поток отдыхающих начинает снижаться – сюрприз. По наблюдениям экспертов, Коста Бланка является лидером осеннего пляжного туризма в Испании.

Оформление сделок по покупке доходной коммерческой недвижимости в Испании

Подбор рентабельной недвижимости требует тщательной проверки информации и предполагает изучение инвестиционных рисков. Поскольку речь идет о помещениях, которые сданы в аренду, необходимо поинтересоваться платежеспособностью арендатора. Прежде чем подписывать договор о залоге и резерве, рекомендуется обратить внимание на следующие моменты: - соответствие стоимости рыночным показателям покупки и аренды; - востребованность объектов данного типа; - наличие лицензий, их стоимость и востребованность; - возможность перепрофилирования, разделения или объединения помещения. Предлагаем рассмотреть поэтапно процесс покупки доходной коммерческой недвижимости:

Диверсификация инвестиций в Испании

Уже давно Испания интересна не только как «летняя дача», но и как место постоянного проживания. Новая волна иммигрантов в корне отличается от своих предшественников начала 2000-х, когда на пиренейский полуостров прибывали в основном гастарбайтеры. На сегодняшний день потребности соискателей «золотой визы» не ограничиваются резиденцией для инвестора и членов его семьи.

Советы по содержанию недвижимости в Испании. Как поступить, когда обнаружились дефекты в недвижимости

После покупки недвижимости могут возникнуть разные проблемы. Одно из самых частых явлений - появление трещин. Однако не все трещины одинаковы. Некоторые из них поверхностные, другие же намного глубже и шире, что может означать осложнения, поскольку их появление может быть связано со структурными нарушениями.

Покупка конфискованной недвижимости в Испании

Интерес в проблемных и конфискованных недвижимостях очень сильно возрос за последние несколько лет. Проблемные недвижимости появляются на рынке из-за срочной необходимости в продаже. В большинстве случаев, это в результате её конфискации банком, в следствие чего, недвижимость продаётся по очень заниженной цене.

Наследство в Испании

У большинства пар есть совместные счета для совместно нажитых денег и общих платежей. В некоторых странах это достаточно не хлопотно иметь совместный счёт, так как в момент смерти одного из совладельцев все общие деньги автоматически становятся доступны второму партнёру. Однако в Испании это не так просто, и в таких случаях многие люди сталкиваются с неприятной и проблемной ситуацией. Пятьдесят процентов всей суммы на совместном счету замораживаются до момента оплаты налога на наследство. В таком случае совладелец сталкивается ещё с одной стрессовой ситуацией и первое, что ему приходит в голову- это будут ли продолжать оплачиваться все счета.

Как получить ипотеку на покупку недвижимости в Испании

В последние годы всё больше россиян стали приобритать недвижимость в Испании.Многие желают воспользоваться возможностью купить в недвижимость в кредит.Наша компания предоставлянт возможность оформить ипотеку в испанских банках.