Калининград без прикрас. Обзор для желающих переехать
Во-первых, частенько можно услышать из уст местных жителей фразу – "Мы же Европа". В том смысле, что, мол, местные ведут себя культурней и тактичней чем жители остальной части России. Отчасти это подтверждается взаимоотношением пешеходов и водителей. Больше нигде в России водители не уступают дорогу с такой готовностью.
Стоит вам только подумать о том что пора бы перейти дорогу, как водитель ближайшего к вам авто уже давит на тормоз. В остальных сферах жизни вы вряд ли заметите разницу между калининградцами и жителями остальной части России.
Всё дело в том, что Калининград и вся область это край переселенцев. Не увидите здесь вы сложившихся веками традиций, устоявшихся правил. Отношения между людьми поверхностные, не рассчитанные на продолжение, по типу "привет-пока". В принципе, это характерно для жителей всех больших городов, поэтому говорить об особом менталитете калининградцев было бы некоректно.
Стоит отметить, что внешне город всё же ближе к Европе. Может быть, виновата в этом планировка города, которая делалась еще немцами. Вполне вероятно, что добавляет ощущения заграницы местная архитектура. Старой немецкой застройки осталось немного, но там где она есть, она сразу напоминает о том, что находитесь вы на отвоёванной у Германии территории. Еще 70 лет не прошло с тех пор, как по земле этой ходили немецкие домохозяйки. Всё это накладывает лёгкое ощущение "заграницы".
Административное деление и краткая характеристика районов города
В настоящее время город условно разделён на три района: Центральный, Московский и Ленинградский.
- Центральный район. Расположен в Западной части города. Считается престижным, спокойным, но из-за изношенных коммуникаций бывают перебои с водой. По площади это самый большой район города. В его состав входят посёлки: Чкаловск, Зелёный, Западный. Из минусов, согласно проведённым исследованиям считается самым загазованным районом города.
- Московский район. Находится в Юго-восточной части города. Второй по площади после центрального. Активно застраивается, приобретая тем самым молодой красивый современный вид. Минус района в том, что соседствует с промышленной зоной, соответственно не самая лучшая экология.Пробки на дорогах также не добавляют ему привлекательности. Но имеются районы частной застройки, район ул. Емельянова где ситуация с пробками спокойнее. До Великой Отечественной Войны территория, которую сейчас занимает Московский район, была застроена немецкими кварталами старого Кёнигсберга: Розенау, Мюленхоф, Шпейхерсдорф, Хаберберг.
- Ленинградский. Северо-восточная часть города. Район находится рядом с Верхним озером. Преимущества района в том, что много зелени, чистое озеро, природа, красота, до исторического центра пятнадцать минут ходьбы пешком. Жильё здесь пользуется повышенным спросом, соответственно цены дороже. Особенной популярностью пользуется жилье, расположенное по улицам расположенным рядом с Нижним и Верхним озером. Это улицы Куйбышева, Невского, Пролетарская, Девятого апреля. Развита инфраструктура. Есть всё: магазины, школы, торговые и развлекательные центры, спортивные объекты. Благодаря новой застройке бизнес – класса, с каждым годом район становится престижней и красивей. Однако вопреки сложившемуся мнению оказался самым криминальным районом города.
- Октябрьский. В этом районе располагаются старое кладбище и городская тюрьма. Однако по оценкам риелторов это не помешало ему стать самым востребованным в плане жилья районом. Привлекательность района в его парковых зонах и коттеджной застройке. Считается элитным районом, хотя на этот счёт не сложилось единого мнения, многих он отпугивает плохо развитой инфраструктурой и слабо развитой транспортной доступностью.
- Балтийский район. Традиционно сложилось мнение как о криминальном, рабочем районе. Но статистика опровергает факт лидерства в плане криминала, отдавая пальму первенства престижному Ленинградскому району. Но, плохая транспортная доступность делают этот район самым невостребованным в плане спроса на жильё.
Октябрьский и Балтийский районы официально не существуют с 2009 года. Их территории вошли в состав Центрального и Московского районов соответственно. Но в памяти народной они так и остались отдельными районами.
Постепенно расширяясь, город включил в свой состав посёлки: Борисово, Прибрежный, имени Александра Космодемьянского – этот посёлок в настоящее время активно застраивается пяти-девятиэтажными домами. Хорошо сохранилась старая немецкая застройка. Посёлок находится на хорошем счету в силу транспортной доступности и экологичности. А цены на жильё дешевле, чем в центре.
Архитектурный облик
Центр города застраивался в основном в 50-70-е годы прошлого столетия. Поэтому практически ни чем не отличается от массовой советской застройки. Это панельные пятиэтажные "хрущёвки" и 8-10 этажные безликие коробки. Самое известное здание центрального района это Дом советов. Проектирование его началось в 70-х годах прошлого столетия. К 1985 году строительство было закончено на 95%, но грянула перестройка и деньги на строительство закончились. Лишь в прошлом году администрация нашла деньги для того чтобы привести этого "монстра" в приемлемый вид хотя бы снаружи. Но здание до сих пор так и стоит не эксплуатируясь. В городской администрации идут споры о том, что делать с этим долгостроем, который многие калининградцы называют архитектурным позором города. Действительно, даже сейчас в обновлённом виде, выглядит это здание достаточно несуразно, а когда здание стояло без окон и дверей, сверкая обнажённой арматурой и бетонными плитами, вид его нелепой архитектуры вызывал недоумение и неприязнь.
Городским окраинам повезло больше чем центру. Там не было таких тяжёлых уличных боёв, поэтому сохранилась старая немецкая застройка. Эти районы до сих пор сохранили свои прежние названия Марауненхоф, Ратсхоф, Амалиенау.
Несмотря на военные разрушения, удалось сохранить немало культурно-религиозных исторических памятников, в числе которых Кафедральный собор с могилой Эммануила Канта. С конца прошлого века и до наших дней власти города изыскивают возможности для реставрации многих исторических зданий города, от чего город с каждым годом всё больше приобретает западноевропейский колорит.
Цены на недвижимость
Динамика цен на недвижимость не отличается от средних Российских показателей, цены на недвижимость медленно, но неуклонно ползут вверх. Так, цены на квартиры в новостройках выросли с начала 2013 года на 4%, вторичное жильё выросло в цене на 2,47%. Квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке теперь стоят практически одинаково, около 50 тысяч рублей. Серьёзный рост цен наблюдается в сегменте домовладений (рост на 7,86%), но больше всего растёт спрос на земельные участки, + 8,25%.
Однокомнатные квартиры стоят от 1,1 до2,5 млн рублей. Основная масса однокомнатных квартир оценивается примерно в 1,8-2,0 млн рублей.
Двухкомнатные квартиры оцениваются от 1,1 до 5,5 млн рублей. Это самый популярный сегмент рынка. Из всех продающихся квартир "двушки" составляют половину предложенной недвижимости. Средняя цена за двухкомнатные квартиры колеблется от 2-х до 3-х миллионов рублей.
Трёхкомнатные квартиры оцениваются от 1,9 до 10 млн рублей. Новостройки безоговорочно лидируют в оценке трёхкомнатных квартир. Это легко объяснимо. Трёхкомнатную квартиру в наше время могут себе позволить не больше 10% из платёжеспособной аудитории. Именно для них делаются роскошные квартиры более ста квадратных метров, соответственно и цена на них не должна быть низкой. Но если пересчитать стоимость квадратного метра в трёхкомнатной элитной квартире и однокомнатной квартире, то стоимость квадратного метра в элитной трёхкомнатной квартире окажется на 10-20% дешевле, чем в жилье эконом – класса.
Четырёхкомнатные стоят от 3,5 до 14,9 млн рублей. Перекос цен снова в сторону элитных новостроек.
Пяти и более комнатные квартиры оцениваются до 30 млн рублей в современных пентхаусах и всего за 5-6 миллионах в старых немецких домах.
Оценивая перспективы строительства жилья в Калининграде необходимо взглянуть на экономическую ситуацию Калининградской области в целом.
С 2006 года область объявлена особой экономической зоной с существенным послаблением в налоговой сфере. Эта мера, наряду с выгодным географическим положением активизирует предпринимательскую внешнеэкономическую деятельность жителей Калининграда и области. Но, как показала практика, людей, готовых самостоятельно решать задачи, которые ставит перед ними жизнь, оказалось существенно меньше ожидаемого количества, поэтому о взрывном росте экономики края пришлось на время забыть.
К серьёзным проблемам жителей Калининграда и области относят проблему с трансфером до "большой земли". Полная отделённость от основной части России не способствует увеличению товаро и пассажиропотока.
Несмотря на проблемы, Калининград и область привлекают многих жителей России и пост советского пространства своим мягким климатом и возможностями, которые предоставляет особая экономическая зона. Поэтому, при сохранении существующих тенденций в экономике можно прогнозировать невысокий, но стабильный рост количества строящегося жилья. При этом сохранится и динамика роста цен на квадратный метр не превышающая показатель реальной инфляции.
